Понятие и условия изменения договора найма жилого помещения. Расторжение договора. Случаи и порядок выселения нанимателя и членов его семьи.

Изменению договора социального найма жилого помещения специально посвящена ст. 82 ЖК РФ, которая предусматривает 2 основания изменения договора:
1) объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире, пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма. В этом случае наниматели вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений;
2) требование дееспособного члена семьи нанимателя с согласия остальных членов семьи и наймодателя о признании себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя при жизни нанимателя (с его согласия), а также в случае смерти нанимателя.
Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения
1. По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.
2. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Выселение из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма допускается в следующих случаях (ст. 85 ЖК):
1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2) занимаемое жилое помещение переводится в нежилое органом местного самоуправления в порядке, установленном ст. 22–24 ЖК, т.е. происходит изменение его целевого назначения;
3) жилое помещение признано непригодным для проживания (в том числе при аварийном состоянии жилого дома);
4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не сохранилось или его общая площадь существенно изменилась (уменьшилась настолько, что наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо, напротив, существенно превышает норму предоставления на каждого члена семьи нанимателя).

Жилое помещение, предоставляемое в перечисленных случаях нанимателю и членам его семьи, согласно правилам ст. 89 ЖК должно быть:
во-первых, благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта (например, иметь такое же теплоснабжение, как и в других его жилых домах);
во-вторых, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению (если наниматель занимал отдельную квартиру или несколько комнат, то при переселении он вправе потребовать предоставления ему отдельной квартиры или жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, независимо от возможного превышения норм предоставления жилья; в-третьих, отвечать установленным санитарным, техническим и иным требованиям (независимо от того, отвечало ли им помещение, из которого выселяется гражданин;
в-четвертых, находиться в черте данного населенного пункта (но необязательно в том же районе или микрорайоне).

Закон предусматривает также возможность выселения нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения с предоставлением им по договору социального найма другого жилого помещения в черте данного населенного пункта. Речь идет о тех случаях, когда названные граждане в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 90 ЖК). Предоставляемое им в этом случае «другое жилое помещение» тоже должно находиться в черте данного населенного пункта, однако оно необязательно должно быть благоустроенным применительно к его условиям. Более того, по своему размеру это помещение должно соответствовать лишь размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (не менее 6 квадратных метров жилой, а не общей площади на одного человека — ч. 1 ст. 105 ЖК).

Наконец, возможно и выселение граждан без предоставления другого жилого помещения. Для договора социального найма оно допускается в исключительных случаях, предусмотренных ст. 91 ЖК, и по существу является санкцией (мерой ответственности) за определенные правонарушения, допущенные нанимателем или членами его семьи.
Выселение в виде санкции за правонарушение применяется, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи:
• используют жилое помещение не по назначению, т.е. не для проживания (например, под склад, притон и т.д.);
• систематически нарушают права и законные интересы соседей (не только по коммунальной квартире, но и по дому, например постоянно устраивают скандалы и дебоши, шумным и вызывающим поведением мешают нормальному отдыху других граждан, наносят им оскорбления и даже побои и т.п.), делая невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
• бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение или повреждение (в том числе не производя своевременно его текущий ремонт, осуществляя самовольное переустройство или перепланировку и т.п.);
• в случае лишения граждан родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Как следует из ч. 1 ст. 91 ЖК, выселению по указанным основаниям подлежат только виновные лица. Следовательно, для невиновных членов семьи жилищное правоотношение не прекращается. Более того, иногда иск о выселении одного из членов семьи или самого нанимателя по указанным выше основаниям предъявляют другие члены той же семьи.