Письмо о намерениях

Как только вы провели оценку собственности, используя пять шагов из предыдущей главы, вы должны быть готовы составить черновой вариант письма о намерениях

или соглашения о купле-продаже. Я всегда предпочитаю использовать стандартное письмо о намерениях, чтобы заранее распланировать дальнейшее течение сделки с

продавцом на весь этот период до формального подписания контракта о купле-продаже собственности. Использование такого письма позволяет мне сэкономить много

денег на гонорарах юристам, потому что юристы обычно не привлекаются к ведению переговоров по письмам о намерениях. Кроме того, работа, проводимая в ходе

данного процесса, помогает более гладко и быстро провести процедуру заключения контракта о купле-продаже. Письмо о намерениях содержит ваше предложение о

покупке, а также некоторые основные параметры сделки - такие как размер суммы, выплачиваемой наличными, временные рамки периода, который отводится на

процесс " должного прилежания", заключения соглашения типа эскроу и соглашения о разрешении вопросов, связанных с возможными непредвиденными обстоятельствами

относительно оплаты.

Чуть ниже мы еще вернемся к пункту о возможных непредвиденных обстоятельствах, связанных с оплатой. Но уже теперь вы можете понять, почему желательно как

можно раньше подключить к делу людей из своей команды. Последнее, что вам необходимо сделать на этом этапе игры, - это установить отношения с банками или

инвесторами. Желательно, чтобы база для этого уже была создана, ибо время дорого. Поэтому постарайтесь составить и передать ваше письмо о намерениях как

можно быстрее, чтобы иметь базовые пункты соглашения о сделке и убратьс рынка ту недвижимость, которую вы собираетесь купить. На рынках недвижимости с

высоким уровнем спроса время - ваш враг, и поэтому лично я пользуюсь факсом для передачи письма о намерениях или нанимаю специального курьера, который

быстро доставил бы документ и передал его прямо в руки продавца/Пользоваться же обычной почтой не рекомендую - она работает слишком медленно.

Письмо о намерениях - это что-то вроде предложения, которое вы посылаете продавцу. Этот документ служит отправной точкой для дальнейших переговоров.

Рассмотрев предложение и сроки, продавец обычно выдвигает собственные предложения и вносит изменения в некоторые из сроков. Этот процесс похож на

перебрасывание мяча, так что не удивляйтесь, если он затянется на недели. Это вполне нормальный срок.

Однако обратите внимание на то, что, как бы активно вы ни вели переговоры с продавцом, собственность все это время продолжает оставаться на рынке. Недавно я

действительно потерял одну недвижимость, как раз на стадии посылки письма о намерениях. Можете себе представить, какие чувства я при этом испытывал! Ничего

нам не сообщая, продавец работал одновременно с другим покупателем и использовал наши предложения для того, чтобы заставить того человека поднять цену. В

конце концов они согласовали все пункты и заключили соглашение о купле-продаже и закрепили все это в соглашении эскроу. Это было очень неприятно! Но такое

случается чаще, чем вы думаете. Поэтому не спешите сжигать все мосты. В моем случае недвижимость, о которой я говорил, через три месяца снова вернулась на

рынок, так как первый покупатель не смог собрать необходимых денег, и тогда мы, со своей стороны, ее перехватили.

С образцами типовых писем о намерениях вы можете познакомиться на моем сайте и таким образом получить представление о том, какой вид должны иметь эти

документы. Ничего трудного в составлении такого черновика нет. Обычно письмо о намерениях подготавливает ваш брокер по недвижимости, а вы только проверяете

его и даете свое одобрение. Но не забывайте, что само по себе письмо о намерениях еще не накладывает ни на кого никаких обязательств. Это всего лишь письмо,

которое сообщает о вашем намерении в будущем осуществить покупку собственности и определяет примерные сроки этой покупки.