Шаг 3: рассчитать чистый доход

После того как вы определили ваш потенциальный доход от данной недвижимости и имеете хороший расчет относительно расходов, вам необходимо рассчитать чистый

доход. Это очень важная цифра, потому что, в конечном счете, именно по ней вы будете определять вашу цифру, представленную в предложении на покупку. Чтобы

ее вычислить, вы должны просто вычесть из вашего дохода ваши расходы. Хорошо, если вам повезет и вы получите в результате этого расчета число со знаком

" плюс". И чем больше оно окажется, тем лучше. Но прежде чем радоваться, когда увидите искомую цифру, которая является одним из главных показателей размера

вашего будущего денежного потока от недвижимости, вспомните, что в это число входит оплата за взятую вами ссуду на покупку. Деньги, которые пойдут на оплату

ссуды, будут определяться тем, сколько вы заплатили за собственность, размером вашего вклада наличными и процентной ставкой на ссуду.

ЧИСТЫЙ ДОХОД = ДОХОД - РАСХОД

Доход в долларах

Официальные данные продавца Реальные данные за прошедший год Данные по расчетам нашей компании

Общий доход по рентам 48 000 - 41 904

Минус незанятые жилплощади 7% (3 360) - (2 933)

Чистый доход по рентам 44 640 - 38 971

Плюс дополнительный доход 480 - 480

Полный доход 45 120 41 800 39 451

Расходы в долларах

На одну квартиру Предполагаемый расход на текущий год по данным продавца Реальный расход за прошлый год Расход по расчетам нашей компании

Ремонт и обслуживание 838 6 700 8 010 8 010

Коммунальные услуги 409 3 273 3 273 3 273

Налог на недвижимость 425 3 400 3 400 3 400

Страховка 125 1000 1000 1200

Резерв на амортизацию 150 1 200 - 1 200

Полный расход 1947 15 573 15 683 17 083

28, 8 на кв. м

Теперь осталась самая легкая часть работы. Возьмите ваш предполагаемый полный доход в размере 39451 доллар и вычтите из него предполагаемые полные расходы в

размере 17 083 доллара, чтобы получить ваш чистый доход в размере 22 368 долларов.

Давайте теперь немножко ближе приглядимся к чистому доходу, чтобы составить себе о нем полную картину.

Предполагаемый расход на текущий год по данным продавца Реальный расход за прошлый год Расход по расчетам нашей компании

Полный доход 45 120 41 800 39 451

Полный расход 15 573 15 683 17 083

Чистый доход 29547 26117 22368

Эта таблица показывает жестокую реальность: представленный продавцом официальный чистый доход оказывается на целых 7179 долларов (29 547 долларов - 22 368

долларов) выше, чем чистый доход по нашим расчетам. Это весьма существенное различие, которое, что вполне возможно, обрекает на неудачу ничего не

подозревающего покупателя. Поэтому повторюсь, чистый доход - это очень важная цифра, и буквально через несколько минут вы поймете, почему это так.