Спрос и предложение

Когда дело идет об инвестировании в недвижимость любого вида, особенно в недвижимость, сдаваемую внаем, моя первейшая цель состоит в том, чтобы

удостовериться, что я точно узнал все о спросе и предложении в этом районе. Я не веду речь о каких-то сложных оценках; вся задача относится к использованию

базовых экономических понятий. Предложение определяется как число объектов арендной собственности, выставленных на данный рынок недвижимости или в каком-то

его районе.

В идеальном варианте предложение должно быть низким, а спрос - высоким.

Спрос можно определить по числу людей, которые ищут возможность снять жилье. Предложение легко определить. В Портленде мы обратились с этим вопросом к людям

из нашей только-только начинавшей создаваться команды, а именно к брокерам и менеджерам по работе с собственностью. Они располагали детальными данными,

включая название собственности, ее размеры, адрес местонахождения и дату строительства. Вы тоже должны искать помощь такого рода: зачем вам делать всю эту

работу самостоятельно?

С другой стороны, определение спроса - дело несколько более хитроумное. Я оцениваю его, базируясь на высоте ставки арендной платы. Если какое-нибудь

подразделение рынка характеризуется высоким уровнем этого показателя, то спрос можно считать большим. Если низким - то спрос вялый. Иной индикатор спроса -

это распространенность специальных льгот для привлечения квартиросъемщиков. Если постоянно рекламируют такие льготы, значит, спрос на жилье в данном районе

стоит низко, если же предоставление жилья в аренду совершенно не сопровождается никаким предоставлением льгот, значит, спрос велик. Это лишь некоторые из

внешних признаков.

Другой фактор, который необходимо рассмотреть при определении соотношения спроса и предложения, - это то, какой характер предложение может приобрести в

будущем. Под этим я понимаю любую возможную новую недвижимость, предназначенную под аренду, которая в данный момент находится на той или иной стадии

создания - от первоначального планирования до получения разрешения на начало строительства. Будущее предложение является важнейшим показателем того, какова

будет ситуация с недвижимостью в данном районе в долговременной перспективе.

Если проведенное вами исследование показывает, что предложение превышает спрос, то вам следует держаться от этого рынка подальше или, по крайней мере,

поискать какой-нибудь рынок получше. Потому что в этом случае ваша работа по поиску арендаторов, созданию денежного потока и повышения доходности от

принадлежащей вам собственности на данном рынке будет более тяжелой. И помните, что повышение ценности недвижимости, предназначенной для получения ренты,

базируется на денежном потоке, который вы будете от нее получать.

В прибрежном районе Портленда, который мы выбрали для реализации нашего проекта создания жилого комплекса с видом на реку, спрос определенно превышал

существующее предложение. Мы знали об этом, основываясь на наших личных разговорах с местными деятелями и на том факте, что в этом районе практически

невозможно было снять жилье. Для контраста могу привести пример маленького горного городка Фонтейн-Хиллз в Аризоне, где ситуация носит прямо противоположный

характер. Собственность, предназначенная под сдачу внаем, включая большие жилые комплексы и огромное количество домиков на две семьи, совладений и коттеджей

на одну семью, встречается здесь буквально на каждом шагу. Большая часть из них была недавно куплена предпринимателями-инвесторами, которые ухватились за

это полные радужных надежд, а теперь ожесточенно борются, чтобы завоевать благосклонность у весьма небольшого числа жильцов, желающих снять квартиру или

дом. Причины возникновения такого перекошенного рынка недвижимости не представляют никакой тайны. Их очень легко объяснить. Если же вам это непонятно, то я изложу все немного подробнее.