Расчет восстановительной стоимости

Для отражения стоимости здания в инвентаризационно-технических формах предусматривается соответствующий раздел, в котором

приводятся эти сведения или производятся необходимые расчеты строения.

Полная восстановительная стоимость здания определяется умножением приведенной в сборнике табличной стоимости единицы измерения оцениваемого объекта на его объем (или иные показатели) с учетом соответствующих поправок.

Восстановительная стоимость основного строения и пристроек

определяются раздельно.

Выбор оцениваемого типа осуществляется на основании описания в техническом паспорте и требует знания оценочных таблиц, умения различать их характерные признаки.

Таблицы состоят из двух частей: одна – характеристики строения

и оценочные показатели, другая – удельные веса конструктивных элементов.

В тех случаях, когда характеристики соответствуют табличным,

восстановительная стоимость объекта определяется умножением количества единиц измерения на оценочную норму, приведенную в таблице.

В ходе определения восстановительной стоимости по сборникам

необходимо руководствоваться следующим:

а) части здания имеют различное назначение – оценка производится раздельно по соответствующим сборникам, а восстановительная

стоимость распределяется по занимаемым частям;

б) назначение частей здания одинаковое – оценка производится

по всему объему, а восстановительная стоимость распределяется между совладельцами пропорционально занимаемой общей площади.

Все жилые и общественные здания в зависимости от капитальности разбиты на пять групп; производственные здания – на шесть групп.

Пример. Оценить двенадцатиэтажный кирпичный жилой дом

с подвалом. В результате обследования выявлено: здание находится

в Санкт-Петербурге. Фундаменты – из сборных железобетонных блоков. Стены кирпичные. Перегородки гипсобетонные. Перекрытия железобетонные. Кровля рулонная по железобетонным плитам. Полы дощатые. В доме имеется центральное отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, электроосвещение, газоснабжение, радио,

телевидение, телефон, мусоропровод, лифты. Объем дома 40 000 м3.

Подбор таблицы: в сборнике № 28 на с. 52 приведены в табл. 66

укрупненные показатели восстановительной стоимости такого здания.

В зависимости от объема (графа б) стоимость 1 м3 равняется 24, 6 р.

Восстановительная стоимость подсчитывается как

24, 6 ⋅ 40 000 = 984 000 р.

При оценке жилых зданий необходимо повышающие и понижающие коэффициенты перемножать раздельно.

При подсчете стоимости всего здания имеют в виду следующее:

• оценка зданий, объем которых превышает объем, предусмотренный

в таблице сборника:

а) та часть объема здания, которая равна максимальному табличному объему, умножается на табличную стоимость здания;

б) оставшаяся часть объема здания (объем здания минус максимальный табличный объем) оценивается по той же стоимости с учетом

коэффициента: для кирпичного или деревянного здания – 0, 95; для крупнопанельного или блочного – 0, 98;

• при наличии в оцениваемых строениях (кроме административных)

подвальных этажей:

а) если в таблице сборника, по которой производится оценка, указано «с подвалом», это значит, что стоимость подвала учтена в табличной стоимости наземной части здания.

При этом, если подвал используется под служебные, общественные или другие цели (домоуправления, ЖЭК и т. п.), к восстановитель-

ной стоимости здания добавляется стоимость повышенной отделки

подвала, которая определяется умножением объема подвала на табличную стоимость 1 м3 здания с K = 0, 20;

б) если оценка здания с подвалом или техническим подпольем про-

изводится по таблице сборника, в которой указано «без подвала» или нет

никаких оговорок по этому поводу, восстановительная стоимость определяется как сумма стоимости надземной и подземной частей здания.

Восстановительная стоимость надземной части определяется умножением ее объема на табличную стоимость 1 м3. Стоимость подвала

или технического подполья определяется умножением его объема

на табличную стоимость 1 м3 наземной части с коэффициентом 0, 8. Если

при этом подвал используется под служебные, общественные или другие цели, коэффициент 0, 8 применять не следует;

в) стоимость подвала административных зданий служебного на-

значения, а также заводоуправлений во всех случаях учтена в табличной стоимости здания, поэтому в характеристиках объектов к таблицам сборников специальной оговорки по этому поводу не сделано. Восстановительная стоимость таких зданий определяется умножением

надземного объема здания на табличную стоимость;

г) при наличии у деревянных строений подвалов стоимость рас-

считывается в случае: отапливаемого подвала с K = 1, 07; неотапливаемого подвала с K = 1, 06;

д) при наличии цокольного этажа необходимо:

– при подборе таблицы, предусматривающей подвал, кроме на-

земной части, оцениваемой в обычном порядке, цокольную часть оценивать по той же таблице с K = 0, 20;

– при подборе таблицы с техподпольем наземную часть оценивать

с K = 1, 07, а цокольную по той же норме (с K = 1, 07) с корректировкой

K = 0, 20 на повышенную отделку;

– при подборе таблицы без подземной части оценивать по табличной стоимости с включением объема цокольного этажа в общий оцениваемый объем;

е) когда у здания с малометражными квартирами имеется подвал,

а таблицами предусмотрены техподполья, к стоимости 1 м3 такого здания необходимо вводить для зданий: с отапливаемым подвалом K = 1, 07;

с неотапливаемым подвалом K = 1, 05.

Восстановительная стоимость таких зданий определяется умно-

жением стоимости 1 м3 на объем наземной части:

• деревянные административные здания оцениваются по табл. 39 и 40

сборника № 18.__

Если объем здания превышает табличный, оценку можно производит по табл. 36–38 того же сборника, табл. 51 и 52 сборника № 26

и табл. 84–92 сборника № 28.

Пример. Данные, полученные в результате обследования: дом

постройки 1915 года в г. Ростов-на-Дону. Стены снаружи и внутри оштукатурены. Перекрытия и перегородки деревянные оштукатуренные.

Кровля железная. Полы в комнатах и коридорах дощатые с окраской,

в санузлах и на лестничных клетках цементные. В доме имеется центральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, ванны с дровяными колонками. Объем дома 15 768 м3. Число квартир 45. Общая жилая площадь 2025 м2. Средняя площадь одной квартиры 45 м2. Внутренняя полезная высота 3, 5 м.

Город Ростов-на-Дону расположен во втором территориальном

поясе и третьем климатическом районе. Отделка здания простая (со-

гласно характеристике, помещенной в технической части к сборникам).

С учетом этого и объема дома табличную стоимость 1 м3 принимаем по графе «д», равную 21, 1 р., которую необходимо скорректировать, применив следующие поправочные коэффициенты:

• единый для оцениваемого здания повышающий коэффициент:

1, 022 ⋅ 1, 045 = 1, 068;

• с учетом повышающего коэффициента восстановительная стоимость

1 м3 здания будет равна 21, 1 р. ⋅ 1, 068 = 22, 5 р.

Перемножим все понижающие коэффициенты с целью получения

единого для оцениваемого здания понижающего коэффициента

0, 93 ⋅ 0, 955 ⋅ 0, 999 ⋅ 0, 995 ⋅ 0, 95 ⋅ 0, 97 ⋅ 0, 988 ⋅ 0, 95 = 0, 764.

С учетом повышающего и понижающего коэффициентов восстановительная стоимость 1 м3 здания будет равна

22, 5 р. ⋅ 0, 764 = 17, 2 р.,

а полная восстановительная стоимость всего здания составит:

17, 2 р. ⋅ 15 768 м3 = 271 367 р.