Оценка объекта недвижимости

Основные характеристики оцениваемого объекта

Таблица 3

В результате исследования рынка жилой недвижимости, выявляются объекты, сопоставимые по своим характеристикам с анализируемым. Данные об объектах аналогах представлены в таблице 4.

Характеристика объектов-аналогов

Таблица 4

Чтобы привести аналог к оцениваемому объекту на дату оценки, выполняются корректировки продажной цены аналога по каждой позиции элементов сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

Величина корректировки определяется экспертным методом. Если характеристика объекта аналога лучше, то корректировка стоимости производится в сторону уменьшения и наоборот.

Общая чистая коррекция — величина, на которую изменена стоимость объекта-аналога после проведенных корректировок.

Общая валовая коррекция — сумма всех проведенных денежных корректировок.

Общая валовая коррекция наиболее полно отражает изменения стоимости объекта аналога и позволяет определить коэффициент значимости каждого аналога по формуле:

(1)

где Кз_i - коэффициент значимости i-го аналога; ОВК_i- общая валовая коррекция i-го аналога; n - число аналогов.

Учитывая, что максимальное влияние на стоимость должен оказывать аналог с минимальным размером общей валовой корректировки, рассчитаем весовой коэффициент стоимости каждого из аналогов (ВК_i).

(2)

Согласование результатов, полученных по каждому из аналогов, с учетом коэффициентов значимости производится по формуле:

(3)

где С_м – стоимость 1м²; СС_ан – скорректированная стоимость единицы сравнения аналога.

Анализ сравнения объектов и расчеты представлены в таблице 5.

Таблица 5

Расчет стоимости единицы сравнения

Так как оцениваемый объект располагается на 4-ом этаже и обладает хорошими дополнительными характеристиками, которые увеличивают стоимость данного объекта, то с учетом заданных корректировок, принимаем стоимость 1м² = 46, 49 руб. Тогда рыночная цена квартиры, полученная в результате сравнительного подхода будет составлять:

тыс. руб.

Анализируя вышеприведенные расчеты, можно подвести итог, что на рыночную цену любого объекта недвижимости влияет множество факторов начиная от глобальных, характеризующих ситуацию на рынке в общем, и заканчивая теми, которые оказывают влияние на микроуровне, например этажность или дополнительные характеристики. В результате проведенного исследования рассматриваемый объект, а именно 2-х комнатная квартира, расположенная по адресу ул. Шакурова, дом 8, корпус 1, квартира 70.

Заключение

Недвижимость-это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества против своего желания.

Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени.

Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею.

В основе процесса оценки недвижимости лежат три основных подхода: сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный подход является основным при оценке объектов недвижимости, так как на рынке имеется достаточное для корректной оценки количество предложений по продаже схожих объектов недвижимости.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Применив именно сравнительный подход к оценке квартиры расположенной по адресу ул. Шакурова, дом 8, корпус 1, квартира 70, сделан вывод, что её рыночная стоимость составляет 2371 тыс.руб.