Определение стоимости земельных участков с помощью доходных методов

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации. В основе доходного подхода лежат четыре принципа:

•принцип наиболее эффективного использования;

•принцип ожидания;

•принцип спроса и предложения;

•принцип замещения.

Доходный подход включает три метода:

•метод капитализации дохода (земельной ренты);

•метод остаточной продуктивности (остатка);

•метод предполагаемого использования.

Основным недостатком доходного подхода является то, что доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики, и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка.

метод капитализации дохода (земельной ренты)

С помощью метода капитализации земельной ренты определяется стоимость земельного участка как отношение годового дохода от владения земельным участком и ставки капитализации: LLRDV= (11.1) где VL – стоимость земельного участка; D – доход от земельного участка; RL – ставка капитализации. Доход от земельного участка (D) рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

•земельная рента при оценке сельскохозяйственных и лесных земель;

•земельная арендная плата при оценке земель поселений;

•часть дохода от единого объекта недвижимости, приходящаяся на застроенный земельный участок, рассчитанная методом остатка;

•доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем.

Метод остаточной продуктивности (остатка)

Для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и доходной недвижимости, может использоваться метод остаточной продуктивности (остатка). Этот метод применяется также для оценки незастроенных участков, если имеется возможность их застройки улучшениями, приносящими доход. Метод остатка широко применяется для определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку. Условия применения метода остаточной продуктивности:

•имеющиеся объекты должны соответствовать варианту лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

•стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

•известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями).

Согласно методу остаточной продуктивности стоимость земельного участка определяется следующим образом: LBBLRRVNOIV  , (11.3) где VL – стоимость земельного участка; NOI – чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости;

VB – стоимость улучшений, т.е. все, что неразрывно связано с землей: здания, строения, сооружения, зеленые насаждения и пр.; RB – ставка капитализации земли; RL – ставка капитализации улучшений.

Метод предполагаемого использования (метод развития)

Условие применения данного метода – это возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто метод используется для оценки неосвоенных участков земли. Данный метод основан на предположении о разделении конкретного объекта недвижимости на ряд участков, на определении доходов и расходов, связанных с процессом такого деления, и на дисконтировании получающихся в результате чистых доходов для вывода показателя стоимости. Оценка стоимости методом предполагаемого использования земельного участка осуществляется аналогично методу прямой капитализации или дисконтирования денежных потоков.