Глава 12 Об одном простом расселении, а также немного полезных сведений о совместной собственности

Июнь 1997 — март 1998 года

Эту коммуналку я нашла по объявлению в газете «Из рук в руки». «Меняем трехкомнатную квартиру в старом фонде на двухкомнатную и однокомнатную», — гласил текст.

Я позвонила по указанному номеру телефона. Квартира располагалась в неудачном месте — на улице Звенигородской. С одной стороны — да, центр города, старый фонд. С другой — рядом промзона, вытянувшаяся по берегам Обводного канала, и Лиговский проспект.

Жильцы пытались расселяться, обращались в агентство. Два года их квартиру рекламировали, нерегулярно давая объявления. За это время их посмотрели четверо или пятеро покупателей. Потом агент куда-то делась, перестала звонить, и жильцы решили попробовать расселиться самостоятельно. Мы договорились о встрече на следующий день, но утром мне позвонила Света, вдвоем с мужем занимавшая одну из комнат в этой коммуналке.

— Татьяна, — сказала она прерывающимся голосом, — у нас беда. Нас залили кипятком.

— Кто залил? — удивилась я. Квартира располагалась на третьем, последнем этаже.

— Бомжи скрутили на чердаке медный вентиль на трубе. Залит весь дом до самого подвала. Приезжайте, сами увидите, — произнесла Света и заплакала.

Я приехала посмотреть на квартиру и последствия аварии. Уже в подъезде по заботливо подложенным жильцами кирпичикам мне пришлось перейти через лужу, заполнявшую всю площадку у входной двери. В луже плавал мусор, дотоле тихо гнивший в углах. Желтые разводы на мокрых стенах соперничали в оригинальности с фантазиями Сальвадора Дали. Чем выше я поднималась, тем заметнее были следы катастрофы, постигшей жильцов дома. Войдя в квартиру, я ахнула. Размоченная кипятком штукатурка на потолке кухни кое-где рухнула, стены промокли насквозь. Разбухшие двери повело. Паркет местами встал дыбом. Ковры, висевшие на стенах комнат и лежавшие на полу, диваны и даже некоторые стулья были влажными и покрылись ржавыми разводами. Телевизор и музыкальный центр в одной из комнат замкнуло от потоков воды.

Света вытирала красные заплаканные глаза, вторая соседка — Тоня, занимавшая с мужем и ребенком две комнаты, — мрачно курила на кухне.

— Как такое могло произойти? — спросила я.

— Вентиль украли и смылись. Мы вызвали аварийку, без нее воду в доме не отключить — вся магистраль перекрывается где-то в соседнем доме. Они приехали через четыре часа — авария случилась ночью в воскресенье. Вот так и произошло. Даже в подвале воды натекло на полметра. Что нам теперь делать?

Продавать квартиру в таком состоянии было нельзя. К счастью, впереди было лето — июнь только начался. Мы договорились, что вернемся к вопросу о расселении, когда они высушат стены и приведут в относительный порядок все остальное.

Света позвонила мне уже в сентябре. Все лето они держали окна открытыми, устраивали сквозняки, чтобы выветрить запах сырости. В конце августа сделали небольшой ремонт — покрасили все места общего пользования светло-голубой масляной краской — все, включая потолки, на которых ржавые пятна не удавалось скрыть никакой побелкой. Ковры вычистили, двери подправили — квартира приобрела пристойный вид.

Можно было начинать продажу. У этой квартиры было одно несомненное достоинство — прекрасная планировка. Стометровая трешка представляла собой квадрат с большим холлом по центру, двумя квадратными комнатами с окнами на улицу и еще одной комнатой и большой кухней с окнами во двор. Санузел и кладовка прилегали к холлу в торце. Схема сделки была простой для расселения — две квартиры в спальных районах. И, самое главное, у обеих семей была доплата. Доплата была недостаточно большой, чтобы, продав комнату, купить отдельную квартиру, но достаточной, чтобы выставить квартиру по низкой, привлекательной для покупателя цене.

— Мы готовы доплатить, — говорили мне жильцы, — только расселите нас скорее! Давайте выставим квартиру дешево, лишь бы хватило на скромные отдельные квартиры. Жить в коммуналке мы уже не можем.

Квартира была выставлена в рекламу, начались просмотры. Покупатель нашелся через три месяца, в январе 1998 года. Первый вариант — однокомнатную квартиру — нашли быстро и внесли аванс в размере двух тысяч долларов. Деньги на аванс за встречную покупку берутся из аванса, внесенного покупателем за расселяемую квартиру. Через три дня агентство, в котором мы собирались купить встречку, рухнуло вместе с деньгами нашего клиента. Можно было бы купить эту квартиру и без упавшего агентства, но продавец неожиданно снял ее с продажи. Наши деньги пропали безвозвратно.

Две тысячи долларов составляли существенную часть комиссионных агентства. Было решено уменьшить комиссионные на эту сумму. Покупатель был не виноват в беспределе, творящемся на рынке. Мы тоже не были виноваты, но профессиональная репутация дороже денег.

Вторую встречку тоже подобрали быстро. Я подготовила документы и согласовала дату нотариата со всеми участниками сделки.

— Оформлять квартиру будем на мою мать, — неожиданно поставил условие покупатель.

— Почему? — удивилась я. Наивность вопроса определялась моим недостаточным опытом.

— Я состою в браке, — пояснил клиент. — Деньги заработал я и не хочу, чтобы моя жена имела отношение к этой квартире.

На этом заявлении следует остановиться подробнее. Дело в том, что по российскому законодательству имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью супругов, если иное не указано в брачном контракте. Неважно, на кого из супругов оформлена квартира, — имущество принадлежит обоим, даже если один из них с момента регистрации брака не работал ни дня. Исключением является имущество, полученное одним из супругов в порядке дарения, наследства или приватизации.

Много ли супружеских пар, регистрируя брак, подписывают брачный контракт? Менталитет нашего общества не готов к такому прагматическому подходу к высоким чувствам. Крылатая фраза говорит о рае в шалаше, не учитывая вопроса собственности на шалаш и судьбы этой недвижимости в случае развода. Совсем недавно в одной из моих сделок клиент, недавно женившийся молодой мужчина, перед покупкой квартиры потребовал от жены (кстати, ждавшей ребенка) подписания брачного контракта. Это требование так оскорбило его супругу, что развод последовал сразу после рождения малыша.

Сейчас, когда стоимость некоторых шалашей измеряется семизначными числами, причем отнюдь не в рублях, вопрос стоит остро.

Есть три способа закрепить собственность за одним из супругов, состоящих в браке.

1. Квартира покупается по договору дарения. Эта сделка может быть признана ничтожной, поэтому при покупке дорогих квартир этот способ практически не используется, а применяется при покупке комнат, когда соседи не дают отказа от права преимущественной покупки.

2. Недвижимость покупается на одного из родственников, чаще всего — родителей. Если детей в семье несколько, в случае смерти собственника квартира будет унаследована всеми детьми в равных долях. Поэтому сразу после покупки родители дарят квартиру тому ребенку, который фактически профинансировал покупку.

3. Применяется договор покупки в пользу третьего лица. Это значит, что деньги как бы платит кто-то другой — например, те же родители, а правообладателем становится фактический покупатель. Поскольку деньги, на которые куплена квартира, как бы не его, имущество не считается совместной собственностью. Сейчас это наиболее распространенный способ покупки недвижимости в семьях, где отношения между супругами не слишком радужны.

Нотариат провели, оформив квартиру на мать покупателя. Для этого он не поленился привезти ее из маленького городка в Подмосковье, где она проживала. Сделка состоялась.

— Я купил прекрасную квартиру, — улыбаясь, сказал клиент, получая документы.

— А чем она вам понравилась? — спросила я.

Мне всегда интересно выяснить, как клиенты воспринимают покупаемую недвижимость.

— Квартира как женщина. Иногда вы встречаете женщину и видите — она прекрасна. Как это описать словами?

Еще одно расселение закончилось. Еще три семьи стали счастливее.