Элитное жилье

Понятие «элитное жилье» обычно складывается из характеристик самого объекта и района, в котором он находится. Этот сегмент рынка очень быстро развивается в последние годы. «За пять лет сложилась вполне определенная локация элитных домов. Например, если в 2000 году так называемый район «Золотой» мили на Остоженке насчитывал всего 8 домов элитного класса, то в 2005 году их количество увеличилось до 32. Приблизительно такие же показатели и в других районах застройки элитной недвижимости Москвы.

Улучшается и качество этой недвижимости. К примеру, в 2000 году дом, претендующий на звание элитного, мог не иметь подземного паркинга (например «Красная башня» на Татарской улице), сегодня отсутствие такой составляющей отбрасывает строение в категорию бизнес-или даже эконом-класса…

В эти же последние пять лет отмечалась, как говорят аналитики рынка, «безумная» динамика цен на элитное жилье. Максимальным рост цен был в 2003 году – 40 %. В настоящий момент наибольший спрос в сегменте элитного жилья отмечается на объектах стоимостью от 5 до 10 тыс. долл. за кв. м, в районе Арбата стоимость кв. м вплотную подошла к уровню в 10 тыс. долл., на Остоженке цена преодолела отметку в 12 тыс. долл. На продажу были выставлены объекты на Болотном острове, где стоимость на сегодняшний момент составляет 15–20 тыс. долл. за «квадрат».

Стоит отметить, что в 2004 году были зафиксированы самые высокие цены за последние несколько лет: 20 тыс. долл. за кв. м. Притом это не единичные предложения, а целый ряд предложений на вторичном рынке. Тем не менее, как показал анализ экспертов «Усадьбы», на отдельные объекты в 2004 году наблюдалось некоторое снижение цены. А это, по их мнению, уже говорит о начале насыщения рынка и отсутствии новых, революционных предложений.

Но такая ситуация, считает независимый сертифицированный аналитик рынка недвижимости А. Бекетов, временна. Число богатых людей в России постоянно увеличивается, и в связи с этим прогнозируется и стабильный спрос на объекты элитной недвижимости. Соответственно, и цены на такое жилье будут только расти. Некоторое разочарование ждет тех, кто вложился в районы, где нет концентрации элитной недвижимости. Скорее всего, считают аналитики, цены на такие объекты будут оставаться на уровне 2004 года»^[35].

В целом в сфере элитной недвижимости растут не только цены, но и требования к квартирам. По словам С. Лушкина, директора по маркетингу и продажам компании «Квартал», сегодня мало создать «свободную планировку», что в условиях монолитного домостроения не сложно. Важно предложить инвестору или покупателю квартиры такое стартовое планировочное решение, которое будет близким к оптимальному и соответствовать его ожиданиям и потребностям. «Покупатель стал более требователен к организации внутреннего пространства квартиры, – утверждает он. – Планировка должна быть такой, чтобы в дальнейшем ее можно было либо не изменять вообще, либо изменять незначительно, при этом она должна оставаться отправной точкой для дальнейших фантазий собственника при организации своего жизненного пространства. Чем больше изначальный вариант планировки квартиры отвечает реальным потребностям клиента, тем более востребовано такое жилье… Как правило, покупателя сегодня привлекает четкое структурирование квартиры по принципу гостевых и приватных зон… Гостевая зона включает кухню, столовую, гостиную и при необходимости кабинет. Приватная – спальные и детские комнаты. При оптимальной планировке спальня и гостиная должны быть максимально отдалены друг от друга. Кроме того, гостиную удобнее располагать рядом с кухней, а спальни – с ванными».

По наблюдениям О. Коленькова, покупатели в последнее время все с большим интересом смотрят на подсобные помещения и считают санузлы. «Вместо коридора, в котором будут стоять шкафы, покупатели хотят иметь небольшую темную комнату. Если говорить о соотношении жилого и нежилого помещений, то оно выглядит примерно так: 70 % – жилое полезное пространство, 30 % – санузлы, коридоры, кухня, – говорит он. – В современных нетиповых домах санузлы при каждой спальне либо устраивают сразу на этапе строительства, либо подводят коммуникации к помещениям и предоставляют хозяину возможность самому выбирать – нужен ему санузел или нет…»

Чем выше класс жилья, тем требовательнее покупатели к общему пространству. Если квартира недорогая, то на выбор может повлиять разве что наличие или отсутствие грузового лифта. При выборе квартиры в домах бизнес-класса, по словам пресс-секретаря Группы компаний «ПИК» Н. Коноваловой, играет роль наличие большого вестибюля, желательно с хорошей отделкой – мрамор, гранит. Также предпочтительно помещение под охрану или консьержа…

Исследования покупательского спроса, проведенные компанией «Квартал», показали, что покупателей элитного жилья и квартир бизнес-класса интересует и то, как выглядит сам дом. «Фасад не должен быть перегружен дополнительными элементами, к примеру кондиционерами, – это некрасиво, – рассказывает С. Лушкин. – Можно, к примеру, скрыть внешние блоки кондиционеров, разместив их на балконах, но такое решение не всегда себя оправдывает. Некоторые владельцы квартир, желая расширить пространство балкона, все равно будут выносить кондиционеры наружу»^[36].

Цены, безусловно, связаны с развитием самого рынка. «По данным экспертов компании “МИЭЛЬ-Недвижимость”, за 2006–2010 годы в столице планируется построить 73 элитных жилых дома, расположенных внутри Садового кольца. Максимальное число элитных объектов – по 14 и 13 соответственно, или 19, 2 и 17, 8 %, – будут сосредоточены в районах Мещанский и Хамовники. Несколько меньше – в Басманном и Замоскворечье – по 10–11 домов, или 13, 7–15, 1 %. А в районах Тверской, Якиманка, Таганский, Арбат появится 4–7 высококлассных новостроек (5, 5 – 9, 6 %). Менее всего элитного жилья планируется возвести в районах Пресненский (два объекта, или 2, 7 %) и Красносельский (один объект, или 1, 4 %).

Что касается динамики цен, то их увеличение с июня 2004 года по июнь 2005 в элитном сегменте, в отличие от всего рынка, происходило линейно, с годовым темпом $1, 5–1, 6 тыс. за 1 кв. м, что позволяет говорить об устойчивом росте. Однако появляются и признаки краткосрочной стабилизации этого сегмента рынка. Темп прироста цен (в процентах относительно новой базы) в 2004–2005 годах снизился, в то время как за 2003 год средняя стоимость квартир в домах внутри Садового кольца выросла на 38 %, за 2004 год – на 30, 3 %, ожидается, что за 2005 год она увеличится всего на 25 %. Тенденцию подтверждают анализ среднего времени экспозиции и изменение методов продаж. Если раньше объекты продавались практически без использования рекламы, то сейчас у каждого дома есть собственный рекламный бюджет, предусматривающий хорошо разработанную кампанию. Если раньше большая часть квартир раскупалась в начале реализации, а “зависали” самые непривлекательные предложения, то сейчас есть выбор квартир в домах, готовящихся к сдаче госкомиссии. Сегодня состоятельные покупатели готовы пойти на дополнительные расходы, когда приобретаемый ими объект недвижимости превосходит остальное предложение по основным качественным показателям. Точно так же исследование отражает и то, что клиенты рассчитывают на более высокий уровень обслуживания, чем предлагается сейчас на рынке…

По словам директора отделения компании “МИЭЛЬ-Недвижимость” Кайдо Каармы, “в ближайшие годы будет наблюдаться дефицит качественных объектов. Это вынудит застройщиков идти на дополнительные расходы, связанные с постоянной игрой рынка на повышение качества объекта и приобретение услуг консалтинга у риелторов, что не может не сказаться в итоге на росте цен элитной жилой недвижимости”. Прогнозируемая средняя цена предложения в начале 2007 года может достичь $11 тыс. за 1 кв. м, а диапазон изменения составит от $4, 5 тыс. до $30 тыс. за 1 кв. м.

Более того, в случае сохранения описанных тенденций и с учетом гипотезы о грядущей реструктуризации рынка элитного жилья Москвы к 2009 году средняя цена 1 кв. м достигнет значения $15 тыс., а максимальная – $55 тыс. Прогнозируемый объем продаж в 2009 году составит $3, 3 млрд, т. е. рынок продемонстрирует рост в 3, 1 раза к уровню 2005 года»^[37].

На иллюстрациях 44 и 45 два несколько различающихся подхода в рекламе квартир. Оба достаточно информативны. Хотя указание цен значительно усилило бы рекламу.

Иллюстрация 44. Достаточно информативная реклама, в которой очевидно не хватает цен

Иллюстрация 45. Также неплохо и также не хватает цен