Главная страница Случайная страница
Разделы сайта
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Федорова Ирина Анатольевна (34 ч. лекций, 16 ч. практик) экзамен, КП
|
|
Лекция 1
Комков В.А., Рощина С.И., Темахова М.С.: «ТЭ зданий»
Введение
Жилищной сферой называется область народного хозяйства, заключающего строительство и реконструкцию жилища или сооружения и элементов социальной инфраструктуры.
Под недвижимостью в жилищной сфере понимается недвижимое имущество с установленными правилами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающего: земельные участки, и прочно связанные с ними жилые дома и нежилые помещения (построения), земельные насаждения с многолетним циклом развития, элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
Жилищный фонд
ЖФ – это совокупность всех жилых помещений, независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы, приюты), дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья, для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц признанных беженцами, специализированные дома для одиноких пристарелых, дома-интернаты для инвалидов и ветеранов, квартиры и т.д.
Виды жилищного фонда
1. Частный жилищный фонд.
Он находится в собственности граждан, это может быть частный дом, приватизированные квартиры, комнаты, общежития, квартиры в домах жилищных кооперативов, в домах товариществ.
Фонд, находящийся в собственности юридических лиц, созданных в качестве частных собственников, построенных или приобретенных за счет их средств, в том числе и жилищные средства.
2. Государственный жилищный фонд
Состоит из двух фондов:
- муниципальный жилищный фонд (находится в собственности города или района, входящих в них административно)
- ведомственный фонд (находится в полном хозяйственном пользовании муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений)
Общественный жилищный фонд – это единый комплекс недвижимого имущества, который включает в себя земельный участок в установленных границах и жилые здания на указанном участке, который находится в частной, государственной, муниципальной, и иных форм собственности.
Лекция 2
Лекция 3
Товарищество собственников жилья (ТСЖ)
ТСЖ – некоммерческая организация, созданная домовладельцами, в целях совместного управления единым комплексом недвижимого имущества и обеспечением его эксплуатации, а так же в целях владения пользования, в установившихся законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
Различают следующие виды собственности:
- государственная (объектами учета в государственной собственности расположенными, как на территории РФ, так и за рубежом, являются:
А. земельные участи находящиеся в федеральной собственности
Б. участки леса, недр, водные объекты и другие природные ресурсы находящиеся в природной собственности
В. Федеральное имущество закрепленное на праве хозяйственного ведения за государственным унитарным предприятием или на праве оперативного управления за федеральным казенным предприятием или государственным учреждением, либо находящиеся в федеральной собственности предприятия в целом как имущественный комплекс
Г. Находящиеся в федеральной собственности акции хозяйственных обществ и товариществ, а так же имеющиеся у них федеральное имущество, не вышедшее в уставной капитал
Д. иное находящееся в федеральной собственности движимое и недвижимое имущество, в том числе переданное в пользование, аренду или залог
- муниципальная собственность (имущество принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а так же другим муниципальным образованиям. Имущество, находящееся в муниципальной собственности закрепляется за муниципальными предприятиями, учреждениями и организациями во владение, пользование и распоряжение. Средства местного бюджета и иное муниципальное имущество не закрепленное за муниципальным предприятием составляют муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования (МО)).
- общая собственность (имущество находящееся в собственности двух или нескольких лиц)
- частная собственность (приобретение гражданами права собственности на движимое или недвижимое имущество).
Лекция 4
Типовые структуры эксплуатационных организаций
Структуры управления
Конечная цель технической эксплуатации (ТЭ) – достижение эффективного и безотказного функционирования. В зависимости от методов достижения поставленной задачи различают:
- центарлизованное
- децентрализованное управление коллективами.
Централизованное управление обладает высокой эффективностью при использовании материальных и трудовых ресурсов за счет оперативной их перегруппировки на наиболее ответственных участках работ. Централизованная схема построения ремонтно-эксплуатационных служб облегчает концентрацию материальных и трудовых ресурсов значительно снижает потребность в запасах материалов, машин и механизмов на выполнение аварийных и непредвиденных работ. При создании эксплуатационных и ремонтно строительных организаций, как правило соблюдается принцип иерархии, при котором задача управления решаются по рангам. В подразделениях низшего ранга решаются задачи непосредственного управления коллективами ремонтно-эксплуатационных подразделений. Следует иметь в виду, чем меньше рангов управления, тем более оперативна структура подразделения, обеспечивающая эффективное функционирование его звеньев.
Можно выделить 4 основных типа структур управления применяемых при организационном построении ремонтно-эксплуатационных служб:
1. Непосредственное управление. Когда руководитель отдает распоряжение непосредственно каждому исполнителю.
2. Линейная структура
3. Функциональная структура
4. Линейно функциональная структура
Аварийные и диспетчерские службы в системе технической эксплуатации зданий
Для управления и контроля за техническим состоянием жилищного фонда создаются объединенные диспетчерские службы (ОДС) или районные диспетчерские службы (РДС) на микрорайоны или группы домов. Для каждой ОДС устанавливается перечень объектов контролируемых параметров инженерного оборудования и здания.
Средства автоматизации инженерного оборудования, средства связи, контрольно-измерительные приборы и счетчики должны устанавливаться в соответствии с инструкцией завода изготовителя по проектам.
ОДС должны вести учет заявок на оперативное устранение неполадок и повреждений инженерного оборудования в квартирах, строительных конструкциях и других элементах зданий, контролировать сроки и качество их выполнения.
ОДС осуществляет контроль за работой следующего инженерного оборудования:
1. Лифтов
2. Систем отопления и горячего водоснабжения
3. Систем холодного водоснабжения и канализации
4. Систем газоснабжения
5. Освещения лестничных клеток, подъездов и дворовых территорий
6. Кодовые запирающие устройства в жилых домах
7. Контроль загазованности территории
8. Установка и средство автоматизированной противопожарной безопасности
9. Включение сигнализации при открывании дверей подвалов и чердачного помещения.
Для обеспечения рациональной работы в ОДС должны быть комплект рабочей документации на все объекты сети и сооружения, схемы всех отключающихся элементов, планы подземных коммуникаций, комплект ключей от подвальных и чердачных помещений.
Аварийные ремонтные службы (АРС) создаются для оперативного устранения крупных повреждений, отказов, аварий конструкций и инженерного оборудования жилых зданий сетей и объектов обеспечения нормального функционирования и восстановления жилищного фонда. Объектами обслуживания аварийной службы являются жилые дома и общественные здания расположенные на территории района вне зависимости от форм собственности. Состав аварийной службы комплектуется исходя из объема и технического состояния обслуживаемого жилищного фонда.
Аварийная служба осуществляет:
- срочную ликвидацию засоров канализации и мусоропроводов внутри строений
- устранение аварийных повреждений систем водопровода, отопления, канализации, находящиеся в собственности или на обслуживании жилищных организаций, обслуживаемых аварийной службой.
- ликвидацию повреждений во внутренних сетях электроснабжения, находящиеся в собственности жилищных организаций, обслуживаемых аварийной службой.
- вне рабочее время обеспечение безопасности граждан при обнаружении аварийного состояния строительных конструкций зданий путем ограждения опасных зон обрушения нависающих конструкций, находящихся в аварийном состоянии или же принятие мер через местные органы самоуправления по переселению граждан из помещений угрожающих безопасности проживания.
- содержание закрепленной за аварийной службой техники в исправном состоянии и использование ее по назначению.
При поступлении сигналов об аварии или повреждений магистрали водопровода канализации, отопления, теплогазоснабжения, телефонной сети, трансформаторных подстанций и газового оборудования, аварийная служба обязана сообщить в соответствующие специализированные коммунальные предприятия и проследить за выполнением необходимых работ указанными службами до полной ликвидации аварий.
Лекция 5
Основные положения эксплуатации гражданских зданий и сооружений
Организация работ по технической эксплуатации зданий.
Техническая эксплуатация зданий – это комплекс мероприятий, которые обеспечивают безотказную работу всех элементов или систем здания в течении нормативного срока службы, функционирования здания по назначению.
Функционирование здания – непосредственное выполнение заданной функции, использование здания не по назначению, частичное приспособление под другие цели снижают эффективность его функционирования, т.к. использование здания по назначению является основной целью ее эксплуатации.
Функционирование здания включает в себя период от окончания строительства до начала эксплуатации, а так же период ремонта здания.
ТЭ зданий состоит из технического обслуживания, системы ремонтов и санитарного содержания. Система технического обслуживания включают в себя обеспечение нормативных режимов и параметров, наладку инженерного оборудования, технические осмотры зданий и конструкций. Система ремонтов состоит из текущего и капитального ремонта.
Санитарное содержание зданий заключается в уборке общественных помещений при домовой территории и сборе мусора.
Задачи эксплуатации зданий состоят в обеспечении:
- безотказной работы конструкций зданий
- соблюдение нормируемых санитарно-гигиенических условий и правильное использование инженерного оборудования
- поддержание температурно-влажностного режима помещений
- проведение своевременного ремонта и повышение степени благоустройства зданий
В процессе эксплуатации здания требуют постоянного обслуживания и ремонта.
Техническое обслуживание зданий – это комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания, а так же заданных параметров и режимов работы технических устройств, направленных на обеспечение сохранности здания.
Контроль за техническим состоянием зданий осуществляется путем проведения плановых и внеплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики.
Плановые осмотры подразделяются на:
- общие
- частичные
При общих осмотрах необходимо контролировать техническое состояние здания в целом, а при проведении частичных осмотров им подвергаются отдельные конструкции. Внеплановые осмотры проводят после: ураганных ветров, ливней, сильных снегопадов и других явлений стихийного характера, так же после аварий. Общие осмотры проводятся 2 раза в год, весной и осенью.
Ремонт здания – комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа не связанного с применением технико-экономических показателей здания.
Система планового предупредительного ремонта включает в себя текущий и капитальный ремонт.
Параметры характеризующие текущие состояние здания.
Для технической характеристики состояния отдельных конструкций здания возникает необходимость определить его физический износ.
Физический износ – это величина, характеризующая степень ухудшения технических и связанных и ними других эксплуатационных показателей здания на определенный момент времени в результате чего происходит снижение стоимости конструкций зданий.
Основными причинами физического износа является:
- воздействие природных факторов, а так же технологических процессов, связанных с эксплуатацией здания.
Процент износа здания определяют по срокам службы или фактическому состоянию конструкции, пользуясь правилами оценки физического износа (таблица).
Физический износ устанавливают на основании визуального осмотра, экспериментальным путем с оценкой остаточного срока службы, расчетным путем, инженерным оборудованием здания.
Лекция 6
Таблица. Признаки износа конструктивных элементов здания.
| Процент износа | Признаки износа | Рекомендуемый состав ремонтных работ |
| Фундаменты со столбчатым с кирпичным цоколем | ||
| До 20% 21-40% 41-60% 61-80% | Мелкие дефекты цокольной части (трещины, местные выбоины) Наличие трещин, сколов, выпадение отдельных камней в подземной части цоколя и столбов Перекосы, глубоко раскрытые трещины в цоколе, значительное выпадение камней в подземной части цоколя и столбов Искривление горизонтальных линий стен, полное разрушение цоколя | Текущий ремонт Ремонт цоколя и подземной части и фундаментных столбов Стена цокольной части, ремонт верхней части фундаментных столбов Замена фундамента и цоколя с вывешиванием стен |
| Фундаменты ленточные каменные | ||
| До 20% 21-40% 41-60% 61-80% | Мелкие трещины цоколе и под окнами первого этажа Отдельные глубокие трещины шириной до 1 см, следы сырости на цоколе, выпучивание отдельных участков стен подвала Выпучивание и заметные искривления линии цоколя, сквозные трещины в цоколе с развитием по всей высоте здания выпучивания полов и стен подвала Повсеместные прогрессирующие сквозные трещины по высоте здания; значительное выпучивание грунта и разрушение стен в подвале | Текущий ремонт Ремонт кладки и устройство ранд-балок, ремонт горизонтальной гидроизоляции Усиление или смена кладки отдельных участков, восстановление вертикальной и горизонтальной гидроизоляции Замена фундамента. Ремонт не целесообразен. |
| Стены из мелких блоков и камней | ||
| До 10% 11-20% 21-30% 31-40% 41-50% 51-60% 61-70% | Отдельные волостные трещины и выбоины Частичное выветривание швов и трещины в штукатурке, коррозия металлических покрытий выступающих частей Выветривание некоторых камней, трещины в швах, отпадение штукатурки, сколы краев камней, глубокие трещины в карнизе Глубокие трещины и выпадение камней в карнизе, отпадение штукатурки Сквозные осадочные трещины и выпадение камней в перемычках карнизов и угла здания, незначительное отклонение от вертикали и выпучивание отдельных участков Вертикальные трещины в простенках, частичное разрушение и расслоение кладки стен Повсеместное расстройство кладки | Текущий ремонт Частичная расшивка швов и трещин, ремонт защитных покрытий Подмазка швов и выветрившихся камней, ремонт штукатурки и карниза Перекладка карниза, усиление кладки и восстановление штукатурки Крепление отдельных участков стен, смена перемычек и карнизов Усиление простенков и перекладка отдельных участков стен, крепление стен поясами или балками Полная перекладка стен. Ремонт не целесообразен |
| Стены кирпичные | ||
| До 10% 11-20% 21-30% 31-40% 41-50% 51-60% 61-70% | Отдельные волостные трещины и выбоины Глубокие трещины и частичное отпадение штукатурки или выветривание швов на глубину до 1 см на площади до 10% Частичное выпучивание и отпадение штукатурки на полости стен у карнизов и перемычек, или выветривание швов на глубину до 2 см на площади до 30 % выкрашивания отдельных кирпичей, трещины в кладке карниза и перемычек, следы сырости на поверхностях Повсеместное выпучивание и отпадение штукатурки или выветривание швов на глубину до 4 см на площади до 50 % Сквозные осадочные трещины в перемычках и под оконными проемами, массовое выпадение кирпичей из перемычек, карнизов и углов зданий Повсеместные прогрессирующие трещины, кладка местами расслаивается и легко разбирается, заметное искривление и выпучивание. Кладка совершенно расстроена и деформирована, повсеместное временное крепление стен | Текущий ремонт Ремонт штукатурки, расшивка швов, очистка фасада Ремонт штукатурки, подмазка швов, очистка фасада и ремонт карниза и перемычек Ремонт поврежденных стен, карнизов и перемычек Крепление стен поясами, усиление перемычек и карнизов, усиление простенков Перекладка до 25% стен, усиление и крепление стен участками. Полная перекладка стен. Ремонт не целесообразен |
| Перекрытия сборные ЖБ | ||
| До 10% 11-20% 21-30% 31-40% 41-50% 51-60% 61-70% 71-80% | Трещины в швах между плитами Незначительное смещение плит по высоте, местами неровности потолка, отслоение выравнивающего слоя Значительное смещение плит перекрытия относительно друг друга, следы сырости в местах опирания плит на наружные стены Волостные трещины в пролетах плит, трещины и сырость на плитах и на стенах в местах опирания Поперечные трещины в плитах без оголения арматуры Глубокие поперечные трещины в плитах с оголенной арматурой, прогрессирующее смещение плит перекрытия относительно друг друга на более чем 3см Повсеместные глубокие трещины в плитах, смещение плит из плоскости с заметными прогибами Конструкция на грани обрушения (местами уже началось) | Текущий ремонт Выравнивание поверхности потолка Выравнивание потолка с подвеской арматурных сеток, устройство пробок в пустотах настила Укрепление мест опирания плит, устройство пробок в пустотах настила Усиление плит Усиление плит и мест опирания Большая часть замены плит Полная замена плит |
| Балконы | ||
| До 20% 21-40% 41-60% 61-80% | Мелкие повреждения металлических защитных покрытий цементного пола и ограждающей решетки Следы сырости на нижней плоскости плиты и на участках стены примыкающий к балкону, цементный пол и гидроизоляция местами нарушены, поверхность балконной плиты имеет уклон к зданию На нижней плоскости плиты следы ржавчины, местами выступает арматура и наблюдаются следы протечек, металлические консоли оголены Плита имеет прогибы, местами сквозные трещины, крепления ограждений разрушены, пользование балконов опасно | Текущий ремонт Смена гидроизоляции с устройствами вновь цементного пола, ремонт сливов и покрытий балконного порога Усиление плит и консолей, смена гидроизоляции Смена балкона |
Для определения физического износа Qф конструкции, используют их отдельные участки, имеющие разную степень износа. Процент износа всего здания определяют как среднее арифметическое значение износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по их удельным весам в общей восстановительной стоимости объекта.
Удельная стоимость данного конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости, %
Износ конструктивного элемента установленный при техническом обследовании, %
Лекция 7
Физический износ и техническое состояние конструкций
| Физический износ, % | Оценка технического состояния здания | Общая характеристика технического состояния | Примерная стоимость капремонта, % от восстановительной стоимости контр. Эл. |
| 0-20 21-40 41-60 61-80 | Хорошая Удовлетворительное Неудовлетворительное Плохое | Повреждений и деформаций нет, имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт может производиться лишь на отдельных участках имеющий относительный износ конструкций Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта который наиболее целесообразен именно на данной стадии. Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а не несущих весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь при проведении охранных мероприятий или полной смене конструктивного элемента. | До 10% 15-30% 40-80% 90-120% |
В процессе эксплуатации здания подвергаются моральному износу, основной причиной которого является технический прогресс.
Моральный износ – величина, характеризующая степень несоответствия основных параметров, определяющих условие проживания, объем и качество предоставляемых услуг, современным требованиям. Сущность его заключается в том, что с течением времени под влиянием непрерывного технического прогресса возникает несоответствие между вновь возводимыми и старыми зданиями, несоответствие здания его функциональным назначениям вследствие меняющихся социальных запросов. Это заключается в несоответствии архитектурно-планировочных решений современным требованиям о переуплотненности застройки в недостаточном уровне благоустройства, озеленения территории и в устаревшем инженерном оборудовании.
Старые здания часто не удовлетворяют современным запросам людей и современным требованиям производства, ни по своим габаритам, планировке, расположению помещений и внешнему облику.
Эти здания могут быть достаточно прочными и физический износ незначительный, но морально они устарели, поэтому необходимо произвести модернизацию, реконструкцию, переустройство старого здания для приведения его в соответствие современным требованиям.
Различают моральный износ двух форм:
1. Связан со снижением стоимости по сравнению с его стоимостью в период строительства, т.е. уменьшением стоимости строительных работ по мере снижения их себестоимости.
2. Определяет старение здания по отношению к существующим на момент оценки объемно планировочным, санитарно-гигиеническим, конструктивным и другим требованиям.
Несоответствие выше перечисленным требованиям заключается в дефектах планировки и несоответствия конструктивных элементов современным требованиям (неудовлетворительные теплотехнические характеристики, звукоизоляция), а так же в отсутствии или неудовлетворительном качестве элементов инженерного оборудования.
Лекция 8
Срок службы здания.
|
|