Ипотека. Ипотечное кредитование и его особенности в современной России

Ипотека - это залог недвижимости (земли, основных фондов, зданий, жилья) с целью получения ссуды. В случае невозврата ссуды собственником имущества становится кредитор. Таким образом, ипотека - это особая форма обеспечения кредита. Особ-ти ипотечного кредитования:

. ипотекой признается залог имущества, непосредственно связанного с землей, либо это земельный участок - при наличии в стране собственности на землю, либо какие-то объекты недвижимости (здания, сооружения, жилые дома);

. долгосрочный характер ипотечного кредита (20 - 30 лет);

. заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника;

. заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения;

. законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;

. развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки;

. ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специализированные ипотечные банки.

Правовые основы ипотечного кредитования в России:

1. Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98;

2. Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98.

Ипотечный кредит - долгосрочные ссуды, выдаваемые под залог недвижимости, прежде всего земли. Залог недвижимого имущества с целью получения ссуды называют также ипотекой. Этот кредит позволяет предпринимателям увеличивать размер производительного использования капитала, а землевладельцам - финансировать покупку дополнительных участков земли. Предоставляют его специальные ипотечные банки (в странах, где они имеются), а также коммерческие, сельскохозяйственные и другие банки. Для ипотечного кредита кроме долгосрочности характерно оставление заложенного имущества в руках должника, кот. продолжает его эксплуатировать. Допускается повторный залог с получением доп. кредита, если ценность имущества не исчерпана предыдущими закладными и должник имеет эк. возможность уплачивать % и погашать долг. В настоящее время ссуды идут в осн. на строительство жилых домов, коммерч. сооружений и увеличение производственных фондов, т.е. растут масштабы операций связанных с городской недвижимостью. Процентные ставки по ипотечным ссудам, как правило, дифференцируются в зависимости от фин. положения заемщиков. При неуплате задолженности в срок заемщик теряет недвижимость, которая яв-ся обеспечением кредита.

Рынок жилья включает в себя два существенно отличающихся элемента - жилой фонд и жилищные услуги. Первый из них (дома, квартиры) уникален в плане разнообразия, иммобильности и высокой стоимости. Второй относится к текущему функционированию жилья, поскольку каждая его единица может производить непрерывный поток потребительских услуг - служить убежищем, средством развития семьи, местом отдыха и т.д. Именно эта сторона понятия «жилье» оценивается покупателем при приобретении им квартиры или дома.

В регионах рыночные механизмы действуют с определенными допущениями на рынке вторичного (т.е. находящегося в эксплуатации) жилья. Его участниками в подавляющем числе случаев являются физические лица. Граждане продают квартиры (дома), как правило, не с коммерческими целями. В определенной степени данный сегмент рынка играет роль промежуточной ниши – позволяет создать стартовый капитал, с которого начинается инвестирование или приобретение нового дома. Учитывая, что строительство и продажа так называемого доходного жилья в стране пока слабо развиты, можно говорить о социальном, потребительском характере рынка вторичного жилья.

Иная картина наблюдается на рынке первичного жилья. Здесь главными участниками выступают заказчик (инвестор) и подрядчик, в большинстве своем имеющие статус юридического лица. Именно они при заключении договора подряда формируют цену на строительную продукцию.

В целом же имеет место резкий отрыв по стоимости вновь вводимого жилья от того, которое находится в эксплуатации. Это означает, что речь идет не о едином, а о совокупности жилищных рынков.

Существующие федеральные программы ставят целью либо изменение условий предложения жилья, либо повышение спроса на него со стороны бедных семей. В то же время отсутствует активная государственная поддержка, прямо нацеленная на поощрение развития этого сегмента рынка. Не учитывается и такой актуальный в российских условиях вид воздействия, как регулирование самих жилищных рынков через цену. Представляется, что государственная политика в данной сфере экономики должна строиться на комплексном подходе, учитывающем все факторы, в частности ипотеку, налогообложение объекта недвижимости, регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правовое зонирование вместе с градостроительным регламентом, развитие рынка земли, инвестиции, градостроительство и т.п.

В целях повышения эффективности регулирования требуется применение новых технологий, позволяющих снизить затраты бюджета на содержание жилищной недвижимости и управление ею. А это в свою очередь обусловливает необходимость формирования соответствующей специфической (так как управление недвижимостью имеет свои особенности) правовой среды как на федеральном, так и на местном уровнях.

Важнейшим условием эффективности рынка жилищной недвижимости является также его информационная прозрачность, которая дает участникам возможность осознанного выбора в ходе принятия решений. Для ее достижения нужно прежде всего создать систему мониторинга цен на рынке жилья, которая позволит получить ясное представление о существующих в данной сфере тенденциях.

Рост объемов строительства новых жилых зданий ограничен сегодня из-за нефункционирующих земельных рынков, непрозрачных систем выдачи разрешений на строительство и монопольных местных рынков строительства.

Что касается спроса, то он сдерживается из-за неспособности населения брать кредиты на длительный срок по приемлемым ставкам. Многие новые квартиры финансируются на основе применения схем застройщиков, которые, как правило, являются рискованными и дорогими. Будущие владельцы квартир должны внести значительный первоначальный взнос за недостроенную квартиру, а финансирование по принципу «плати из текущих доходов» означает, что семьи берут на себя весь риск застройщика по завершению строительства. Новые покупатели зачастую платят дополнительно 20 процентов от покупной цены для внутренней отделки квартиры, монтируя электропроводку и бытовые приборы.

71Факторинг и факторинговые операции банков

Факто́ ринг — это комплекс услуг, который банк (или факторинговая компания), выступающий в роли финансового агента, оказывает компаниям, работающим со своими покупателями на условиях отсрочки платежа. Услуги факторинга включают не только предоставление поставщику и получение от покупателя денежных средств, но и контроль состояния задолженности покупателя по поставкам, осуществление напоминания дебиторам о наступлении сроков оплаты, проведение сверок с дебиторами, предоставление поставщику информации о текущем состоянии дебиторской задолженности, а также ведение аналитики по истории и текущим операциям. Также — финансовая комиссионная операция по уступке дебиторской задолженности факторинговой компании с целью незамедлительного получения большей части платежа, гарантии полного погашения задолженности и снижения расходов по ведению счетов. Операция факторинга заключается в том, что факторинговый отдел банка покупает долговые требования (счета-фактуры) клиента на условиях немедленной оплаты до 80% от стоимости поставок и уплаты остальной части, за вычетом процента за кредит и комиссионных платежей, в строго обусловленные сроки независимо от поступления выручки от дебиторов. Если должник не оплачивает в срок счета, то выплаты вместо него осуществляет факторинговый отдел.

В основе факторинговой операции лежит покупка банком платежных требований поставщика на отгруженную продукцию и передача поставщиком банку права требования платежа с покупателя. Поэтому факторинговые операции называют также кредитованием поставщика или предоставлением факторингового кредита поставщику.

Факторинговое обслуживание наиболее эффективно для малых и средних предприятий, которые традиционно испытывают финансовые затруднения из-за несвоевременного погашения долгов дебиторами и ограниченности доступных для них источников кредитования. Вместе с тем не всякое предприятие, относящееся к категории малого или среднего, может воспользоваться факторинговыми услугами.

73.Инвестиционный портфель: сущность, виды. Доходность и риск инвестиционного портфеля

Портфель ценных бумаг предприятия представляет собой набор инвестиционных фондовых активов.

Портфельные инвестиции – это инвестиции, объектом которых являются ценные бумаги. Поскольку ценные бумаги неоднородны и имеют разную ликвидность, доходность и уровень риска, то предприятия осуществляют инвестиции, как правило, в различные сегменты рынка ценных бумаг. Совокупность инвестиций предприятий в ценные бумаги образует портфель ценных бумаг.

Инвестиционный портфель — это целенаправленно сформи­рованная совокупность объектов реального и финансового инвести­рования, предназначенных для осуществления инвестиционной дея­тельности в соответствии с разработанной инвестиционной стратеги­ей предприятия. Обеспечение реализации разработанной инвестиционной политики путем подбора наиболее эффективных и надежных инвестиционных вложений является основная цель формирования инвестиционного портфеля В процессе фор­мирования портфеля комбинированием инвестиционных активов достигается новое инвестиционное качество: обеспечивается требу­емый уровень дохода при заданном уровне риска. В зависимости от направленности избранной инвестиционной политики и особенно­стей осуществления инвестиционной деятельности определяется система специфических целей. При формировании любого инвести­ционного портфеля инвестор ставит определенные цели:

· прирост капитала;

· ликвидность инвестированных средств на приемлемом для инвестора уровне;

· достижение необходимого уровня доходности;

· минимизация инвестиционных рисков.

Доходность и риск как основные характеристики инвестиций

Стремление получить требуемый уровень ожидаемой доходности при более низ­ком уровне ожидаемого риска состоит главная цель размещения инвестиций. Данная цель достигается, во-первых, за счет диверсификации, т.е. распределения средств инвестора между различными активами, во-вторых, тщательного подбора финансовых инструментов. В теории и практике управления инвестициями (порт­фелем ценных бумаг) существуют: традиционный и современный под­ходы.

Традиционный подход основывается на фундаментальном и тех­ническом анализе. Он делает акцент на широкую диверсификацию ценных бумаг по отраслям. В основном приобретаются бумаги извест­ных компаний, имеющих хорошие производственные и финансовые показатели. Кроме того, учитывается их более высокая ликвидность, возможность приобретать и продавать в больших количествах и эко­номить на комиссионных.

Развитие широкого и эффективного рынка, статистической базы, а также быстрый прогресс в области вычислительной техники привели к возникновению современной теории и практики управле­ния портфелем финансовых инструментов. Она основана на статисти­ческих и математических методах подбора финансовых инструментов в портфель, а также на ряде новых концептуальных подходов.

Ожидаемая доходность и риск являются главными параметрами при управлении инвестициями (порт­фелем). Формируя портфель ценных бумаг, менеджер не может точно определить будущую дина­мику его доходности и риска

74. Инвестиционный проект: понятия, классификация и фазы

Инвестиционный проект – комплексный план мероприятий, включающий проектирование, строительство, приобретение технологий и оборудования, подготовку кадров и т.п, направленных на создание нового или модернизацию действующего производства товаров (работ, услуг) с целью получения эк.выгоды.

^ 1)в зависимости от их взаимного влияния
независимые, т.е. решение о принятии одного проекта не влияет на решение о принятии другого

взаимоисключающие – когда два и более анализируемых проектов не м.б. реализованы одновременно

взаимодополняющие – реализация нескольких проектов может происходить лишь совместно

комплементарные – принятие одного ИП приводит к росту доходов по другим проектам

2)по срокам реализации
краткосрочные – до 3 лет

среднесрочные – 3-5 лет

долгосрочные – свыше 5 лет

3)по масштабам
глобальные – влияют на экономическую, социальную, экологическую ситуацию на Земле

народнохозяйственные – оказывают влияние на всю страну в целом

крупномасштабные – охватывают отдельные отрасли

локальные – в рамках данного предприятия

4)по основной направленности
коммерческие – главная цель получение прибыли

социальные – например решают проблему безработицы

экологические – улучшение среды обитания людей, флоры, фауны

Фазы ИП:

Прединвестиционная – от предварительного исследования до окончательного решения о принятии ИП
Инвестиционная – включает проектирование, заключение договора или контракта и т.п.
Операционная (производственная)
Ликвидационная – ликвидация последствий реализации ИП