Целесообразности реконструкции жилых зданий

Особенностью настоящего этапа реконструкции центров крупных городов является требование максимального сохранения сложившейся застройки, пригодной к дальнейшей эксплуатации. Причиной более бережного, чем два десятилетия назад, отношения к старой застройке является ее доля в жилищном фонде городов. Чрезмерный снос при реконструкции зданий, пригодных к проживанию, тормозит прирост жилой площади в городах и поэтому он должен быть уменьшен.

Реконструкция жилой застройки должна решаться комплексно с учетом генерального плана развития города. Проектирование комплексной реконструкции жилых кварталов ведется в три этапа: 1) обследование сложившейся застройки и ее анализ; 2) прогнозирование содержания реконструктивных мероприятий на основе результатов обследования существующей застройки, генерального плана застройки города и перспективных разработок на более отдаленные периоды; 3) разработка проектов реконструкции жилых кварталов на срок реализации генерального плана (I этап) и за его пределами — до полного завершения комплексной реконструкции (II этап).

Kaк правило, реконструкционные работы считаются рентабельными, если затраты на их проведение не превышают 70 % стойкости нового здания, но это не относя к случаю, когда речь идет о модернизации и восстановлении зданий, являющихся историческими или архитектурными памятниками.

Как показывают расчеты, в структуре единовременных затрат, связанных с реконструкцией общесоюзных серий, удельный вес реконструкции составляет 50...60%. Остальные затраты связаны с устранением морального износа и решением главной задачи — улучшением условий проживания. При этом реконструкция более эффективна, так как она дает возможность не только улучшить качество квартир, но и повысить плотность застройки, что весьма важно в условиях дефицита свободных городских территорий.

На эффективность реконструктивных мероприятий решающее влияние оказывают временные границы их осуществления. Проведенные исследования позволяют сделать вывод, что реконструкцию полносборных зданий целесообразно проводить в период 30...60 лет с начала эксплуатации. За пределами указанного срока эффективность реконструкции существенно снижается, поскольку потребуется значительно больший объем ресурсов по устранению физического и морального износа.

Реконструкция сложившейся застройки как вид градостроительной деятельности существенно отличается от нового строительства. Ее нормы и правила выделены в главе II СНиП 60—75 в отдельный раздел.

Центральные районы крупных городов СССР отличает огромное многообразие сложившейся застройки — от многоэтажных капитальных массивов Москвы, Ленинграда и других городов до одноэтажной из местных материалов традиционной застройки исторических городов Средней Азии.

Важной частью технологии проектирования реконструкции жилых зданий является изучение существующего жилищного фонда, систематизация его архитектурных, конструктивных градостроительных особенностей, разработка рациональных решений по реконструкции, накопление, аналогов, разработка методических материалов, пособий типовых решений и проектов.

Такое исследование должно выполняться для каждого города, области, республики, региона в целом. Оно позволяет разделить фонд на группы по различным технико-экономико-технологическим характеристикам и является исходным материалом для проектирования комплексного обновления и реконструкции городов и районов. На стадии проектирования реконструкции зданий и микрорайонов эти данные уточняются и конкретизируются. Для каждого уровня проектирования должен быть конкретный исходный материал: для города (района) — комплексная схема капитального ремонта (переустройства) жилищного фонда, для микрорайона или отдельного здания — проектное предложение (принципиальное решение) по реконструкции.