Современное состояние гражданско-правового регулирования ипотечного кредитования

Сущность залога заключается в предоставлении кредитору-залогодержателю права на приоритетное удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества. Данное положение закреплено, прежде всего, в таком нормативном акте, как Закон РФ от 29.05.1992 №2872-1 «О залоге», опубликованный 6 июня 1992 г. в Российской газете (далее – Закон о залоге) Закон РФ от 29.05.1992 №2872-1 (ред. от 06.12.2011, с изм. от 02.10.2012) «О залоге» // Российская газета. 1992. 6 июня.. При обзоре законодательства и иных нормативных актов, направленных на правовое регулирование ипотеки, также необходимо выделить Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп.), который принят во исполнение положений ГК РФ и является специальным законом.

Со дня введения в действие Закона об ипотеке, нормы Закона о залоге подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону об ипотеке.

Отдельно также можно отметить Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (с изменениями от 29 декабря 2012 г.) Федеральный закон от 11.11.2003 №152-ФЗ (ред. от 29.12.2012) «Об ипотечных ценных бумагах» // Российская газета. 2003. 19 ноября.. Данный законодательный акт регулирует отношения, возникающие при эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам.

Заметим также, что в начале 2005 года Президиум ВАС РФ принял Информационное письмо от 28 января 2005 г. №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. №4..

Итак, перейдем непосредственно к рассмотрению ипотеки по действующему законодательству Российской Федерации.

Законом об ипотеке установлено, по существу, два вида ипотеки: ипотека в силу закона и ипотека по договору.

Под ипотекой в силу закона понимается залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона. К такой ипотеке при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке).

По действующему гражданскому законодательству РФ ипотека в силу закона всегда возникает при передаче недвижимого имущества по договору ренты, а также по договору пожизненного содержания с иждивением. Кроме того, ипотека в силу закона может возникать в следующих случаях:

- при покупке недвижимого имущества в кредит, в том числе с условием рассрочки платежа;

- при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка.

Она возникает, также в том случае, когда имущество, являющееся предметом ипотеки (как по договору, так и в силу закона), принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество (ст. 41 Закона об ипотеке).

Ипотека по договору - залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке Толкушина А.В. Ипотека в России. М., 2002. С. 139.

По договору об ипотеке, одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (ст.1 Закона об ипотеке).

В соответствии со ст. 79 ФЗ РФ «Об исполнительном производстве» Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ (ред. от 28.07.2012) «Об исполнительном производстве» // Российская газета. 2007. 6 октября. установлен «Перечень видов имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам».

Кроме того, согласно Кодексу торгового мореплавания РФ от 30 апреля 1999 г. №81-ФЗ7 Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 № 81-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // СЗ РФ. 1999. № 18. Ст. 2207 (с изм. и доп.)., требования, обеспеченные морским залогом на судно, подлежат преимущественному удовлетворению перед требованиями, вытекающими из обязательств, обеспеченных зарегистрированной ипотекой судна.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Согласно ст. 2 Закона об ипотеке, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Итак, договор об ипотеке может быть самостоятельным, т.е. отдельным по отношению к договору, из которого возникает обеспечиваемое залогом обязательство. Вместе с тем соответствующее положение об ипотеке в качестве средства обеспечения обязательства может содержаться и в основном договоре Захарова Н.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // М., 2008. С.223..

Имущество, которое может быть предметом ипотеки определено законодателем в ст. 5 Закона об ипотеке. По договору об ипотеке, может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст.130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, не подлежащих ипотеке;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Однако есть такие земельные участки, которые не подлежат ипотеке.

В соответствии с п.1 ст. 63 Закона об ипотеке, ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности не допускается.

Согласно ст. 7 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Федеральный закон от 24.07.2002 №101-ФЗ (ред. от 29.06.2012) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Российская газета. 2002. 24 июля, залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Законом об ипотеке. Анализ положений закона позволяет сделать вывод, что ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств не допускается.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, не допускается залог земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении.

К данному перечню ненаследуемых земель относятся также части земельных участков, площадь которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

В п. 2 ст. 5 Закона об ипотеке указано, что предметом ипотеки может выступать объект незавершенного строительства, при условии, одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект.

Если предметом ипотеки явился объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение или части этого участка. Заключение договора ипотеки здания, без одновременной ипотеки долей земельного участка, влечет признание такого договора ипотеки недействительным Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 ноября 2004 г. №А11-5784/2003-К1-5/26210 [Электронный ресурс]. Режим доступа: // https:// https://base.consultant.ru /cons.

Приведем пример из практики: «Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ в лице Александровского отделения обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском к ОАО «Александровский радиозавод» о взыскании долга путем обращения взыскания на имущество, переданное в залог по договору ипотеки. Решением от 16.07.2004 суд, руководствуясь ст.167, 168 ГК РФ Федерации, ст. 69 Закона об ипотеке в удовлетворении иска отказал, поскольку требования истца основаны на недействительной сделке. На состоявшийся по делу судебный акт Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ в лице Александровского отделения подал в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа кассационную жалобу. По мнению заявителя, суд неправильно применил нормы материального права - статью 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ошибочно не принял во внимание то, что в рассматриваемой ситуации в залог передается помещение как отдельный вид объекта недвижимости, а не здание или сооружение. С точки зрения истца, в силу пункта 3 статьи 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в этом случае не требуется одновременной ипотеки земельного участка.

Отказав истцу в иске, суд не учел правила ч. 2 ст. 62 названного Закона об ипотеке, согласно которой ипотека земельного участка может быть установлена только на земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой собственности. Выделить же часть доли, расположенной под передаваемыми в ипотеку помещениями, невозможно. Кроме того, раздел земельного участка в натуре на момент заключения договора ипотеки противоречил требованиям законодательства Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами Федерального закона " О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.02.2001) // Вестник ВАС РФ. 2001. № 5..

В судебном заседании представитель Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ в лице Александровского отделения поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, суд округа не нашел оснований для пересмотра обжалуемого судебного акта» Материалы Федерального Арбитражного Суда Волго-Вятского округа Владимирский области от 19 мая 2004 г. // Архив Федерального Арбитражного суда Волго-Вятского округа Владимирской области, 2003 год. Дело № А11-5084..

В центре данного спора - вопрос о разграничении помещений, и зданий (сооружений) как различных объектов недвижимости. На наш взгляд, при решении данного вопроса, применимо, по аналогии, разъяснение ВАС РФ: «Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ» Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. № 7.. В связи с вышесказанным необходимо подчеркнуть, что при ипотеке помещения ипотека земельного участка, на котором расположено здание (сооружение) обязательна. При этом, как разъяснил ВАС «в случае, когда нежилое помещение в здании закладывается вместе с принадлежащей собственнику помещения долей в праве собственности на земельный участок, занимаемый этим зданием, ипотека осуществляется без раздела участка и выделения из него указанной доли в натуре в виде самостоятельного земельного участка» Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.01.2005) // Вестник Верховного Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. №4..

Также важно учитывать, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.01.2005) // Вестник Верховного Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. №4..

Таким образом, залогом в гражданском праве признается способ обеспечения исполнения договорных обязанностей, при котором кредитору передаётся какая-либо имущественная ценность. Им должно быть обеспечено конкретное обязательство, которое вытекает из соответствующего договора. В том случае, если обеспеченное залогом обязательство отсутствует, у кредитора не возникает права удовлетворения своих требований обеспеченных залогом, что немаловажно в практической деятельности.

Глава 2. Порядок оформления ипотеки

2.1. Особенности договора ипотеки

Пункт 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержит понятие договора ипотеки, в соответствии с которым одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Целесообразно разграничить понятия «договор ипотеки» и «обязательства, вытекающие из договора ипотеки». Первое - юридический факт, а второе - правоотношение.

Однако, договор ипотеки – это ещё не только юридический факт, но и средство правового регулирования общественных отношений, так как именно он устанавливает круг прав и обязанностей между участвующими в нем сторонами и выступает в качестве регулятора взаимоотношений между ними.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, перечень которых довольно обширный. В соответствии с п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке к разряду существенных условий отнесены предмет договора и его оценка, существо, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспеченного ипотекой.

Предметом договора ипотеки может быть только индивидуально определенная вещь. Поэтому строения, которые им являются, должны по своим характеристикам, в частности, по функциональному назначению, точно совпадать с данными, которые они имеют в качестве объекта государственной регистрации недвижимости. В договоре об ипотеке должны содержаться сведения о наименовании предмета договора, месте его нахождения и достаточные для идентификации этого предмета описания с тем, чтобы однозначно выделить данный предмет от похожих других. Предмет договора должен быть определен указанием не только видовой принадлежности имущества, но и индивидуальных характеристик конкретного объекта, позволяющих вычленить предмет договора ипотеки из однородных предметов. В договоре указывается вид недвижимого имущества, закладываемого по договору об ипотеке (жилой дом, квартира и т.д.). При его описании указывается наименование предмета ипотеки, которое содержится в свидетельстве о государственной регистрации объекта недвижимого имущества и документе технического учета или кадастровом плане; площадь объекта недвижимости; адрес, по которому расположен объект недвижимости; условный или кадастровый номер объекта недвижимости.

Закон об ипотеке также предусматривает, что если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды. Также к ипотечным правоотношениям применим предварительный договор, который не подлежит обязательной государственной регистрации. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

В договоре об ипотеке также должны быть указаны право (собственность, аренда и др.), на основании которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего право залогодателя Колосова Т.Ю., Захарова Н.А. Ипотека. Пошаговая инструкция по оформлению и получению. М., 2012. С. 240..

Согласно Закону об ипотеке, предметом договора ипотеки могут быть вещи и имущественные права, которые будут приобретены залогодателем в будущем, но необходимо отметить недопустимость возникновения залога ранее основного обязательства, что предусмотрено п. 3 ст. 11 Закона об ипотеке. Это положение делает возможным обеспечение кредитных договоров, заключаемых в целях финансирования строительства каких-либо объектов путем передачи в залог указанных объектов, а также договоров банковской ссуды под индивидуальное жилищное строительство.

Нормативно-правовую базу, регламентирующую оценочную деятельность, составляет ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 01.01.2013) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Российская газета. 1998. 6 августа..

В соответствии с п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Наличие нескольких оценок предмета ипотеки в договоре не является основанием для признания такого договора незаключенным. Это толкование содержится в п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005г. № 90 «если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой договорились стороны, как о существенном условии договора об ипотеке», ипотечный договор считается заключенным.

Размер исполнения основного обязательства должен определяться договором. Если же договор ипотеки соответствующего условия не содержит, считается, что ипотека обеспечивает требование залогодержателя в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в соответствии со ст. 337 ГК РФ. Данное условие относится к категории обычных и его отсутствие в тексте договора не влечет признания последнего незаключенным.

Существо и срок исполнения основного обязательства могут быть сформулированы лишь путем дублирования соответствующих условий, содержащихся в основном обязательстве.

Итак, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения Русецкий А.Е. Договор об ипотеке // Право и экономика. 2006. №12. С. 22.. Если кредитором и должником являются юридические лица, то обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету на основании законодательства Российской Федерации о бухгалтерском учете Филиппова Е.С. Проблемы реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» // Законодательство и экономика. 2006. № 8. С. 26..

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры Фисенко Н.В. Ситуация на рынке ипотечного кредитования // Банковское кредитование. М., 2008. С.34..

2.2. Порядок государственной регистрации

В соответствии с п.1 ст.10 Закона об ипотеке, договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Он должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для сделок с соответствующим имуществом. Статьи 131 и 164 ГК РФ устанавливают обязательную государственную регистрацию сделок с землёй и другим недвижимым имуществом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним учреждениями юстиции.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления всех необходимых документов, а датой государственной регистрации ипотеки будет являться день совершения регистрационной записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия; документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений; доказательства уплаты регистрационного сбора; документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Если в договоре указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, то в Управлении Федеральной регистрационной службы (далее – УФРС), одновременно с другими документами, представляются также закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Регистрация представленных на государственную регистрацию документов осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 24 декабря 2001 г. №34315 Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 24.12.2001г. № 34315 (с изм. от 19.11.2003 г.) [Электронный ресурс]. Режим доступа: // https://www.rg.ru..

Государственная регистрация проводится на основании совместного заявления залогодержателя и залогодателя.

Существуют несколько причин для отказа в проведении данной процедуры. Например, в регистрации ипотеки будет отказано, если представленные документы не соответствуют требованиям законодательства. Недопустима государственная регистрация ипотеки зданий, сооружений и их отдельных частей, которые еще не учтены в государственных органах (например, в БТИ). Если принимается решение об отказе в государственной регистрации ипотеки, то заявителю в течение пяти дней после рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия такого сообщения помещается в дело с его документами. Отказ в регистрации может быть обжалован заинтересованным лицом в суде общей юрисдикции или арбитражном суде.

Если же при регистрации ипотеки возникли технические ошибки в записях, то они исправляются в трехдневный срок по решению регистратора после их обнаружения или получения от любого участника сделки письменного заявления об ошибке. Участники сделки в такой же срок в обязательном порядке получают информацию об исправлении ошибок в письменной форме. Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или дополнении условий договора об ипотеки Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Постатейный научно-практический комментарий к ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [Электронный ресурс]. Режим доступа: // https://base. consultant. ru /cons/cgi..

Существуют также несколько причин, при наличии которых государственная регистрация ипотеки откладывается. Прежде всего, это отсутствие какого-либо документа, необходимого для регистрации, не соответствие требованиям закона договора, закладной и приложенных к ним документов или возникла необходимость проверки подлинности представленных документов. Однако регистрация может быть отложена на срок, не превышающий один месяц.

Принимая решение об отложении регистрации, УФРС запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий. Если же эти требования не выполняются, то в регистрации ипотеки будет отказано.

В том случае, когда государственная регистрация разрешена, то делается регистрационная запись, которая должна содержать сведения о залогодержателе (банке), предмете ипотеки (закладываемой недвижимости) и сумме обеспечиваемого обязательства (сумме предоставленного кредита) Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества от 15.06.2006г. №213 [Электронный ресурс]. Режим доступа: // https://dom-i-zakon.ru/aktualteam/registratsija_prav_sobstvennosti_sdelok_s_nedvizhi.. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, это тоже в ней указывается. Все данные вносятся на основании договора об ипотеке.

Государственная регистрация удостоверяется путем надписи на самом договоре. Она содержит полное наименование УФРС, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью. УФРС оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной, также и ее копию.

Расходы по уплате государственной пошлины за регистрацию и внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное распределение обязанностей.

При прекращении ипотеки регистрационная запись погашается в течение трех рабочих дней, что происходит на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотека.

Если говорить о характере государственной регистрации, то она является публичной и любое лицо вправе получить сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из нее (ст. 26 Закона об ипотеке). При отказе в регистрации либо уклонении от нее, отказе от внесения в регистрационную запись исправлений, погашения записи с нарушением установленных правил, регистрации несуществующей ипотеки, а также иных действий УФРС, которые противоречат закону, они могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд. При этом УФРС возмещает заинтересованному лицу убытки, причиненные незаконными действиями, в число которых входят задержка в государственной регистрации ипотеки сверх положенного срока, ошибки в регистрационной записи, уклонение от выдачи закладной или ее дубликата, неправомерное погашение регистрационной записи, необоснованный отказ от выдачи сведений об ипотеке и заверенной выписки из регистрационной записи.

В случае если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, другая сторона вправе обратиться в суд об обязании органов юстиции зарегистрировать договор ипотеки. Как пояснил Президиум ВАС в Информационном письме от 16 февраля 2001г. №59 «в соответствии с п.3 ст.165 ГК РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки» Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»» // Вестник Верховного Арбитражного Суда РФ. 2001. №4.. Необходимо отметить, что убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона. В процессе осуществления процедуры государственной регистрации, стороны могут отозвать заявление и тем самым прекратить процесс регистрации. Можно выделить и то, что определение о разъяснении судебного акта, а также постановление апелляционной инстанции по делу не являются теми судебными актами, на основании которых орган юстиции обязан осуществить государственную регистрацию прекращения ипотеки, когда по конкретному делу судебного акта о прекращении ипотеки не принималось Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 августа 2004 г. № А56-38108/03 [Электронный ресурс]. Режим доступа: // https://www.lawmix.ru/szo_ jude..

Важно подчеркнуть, что государственной регистрации подлежит даже смешанный договор (устанавливающий единую совокупность обязательств), когда наряду с другими объектами выступает ипотека. Как следует из п.3 ст.10 Закона об ипотеке, при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. Данное утверждение находит подтверждение и в судебной практике. Например, в п.13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. №5914 говорится, что заключенный сторонами смешанный договор, содержащий элементы договора купли - продажи предприятия как имущественного комплекса, подлежащего обязательной государственной регистрации, и договора поставки оборудования, устанавливает единую совокупность обязательств, и такой смешанный договор подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой должен считаться незаключенным.

Кредитный договор, который обеспечивается ипотекой, может быть заключен позже регистрации ипотечного договора. При этом право залога возникает с момента заключения кредитного договора и заемщик ничем не рискует, если кредитный договор вообще не будет заключен. Для однозначности правового положения сторон полезно заключать и предварительные договоры, по которым стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, и которые не подлежат государственной регистрации.

Определенные особенности государственной регистрации связаны с ипотекой, возникшей на основании закона. Государственная регистрация ипотеки, возникшей на основании закона (при отчуждении жилого помещения под выплату ренты (ст.586 ГК РФ), с условием пожизненного содержания с иждивением (ст.601 ГК РФ), при заключении договора купли-продажи жилого помещения с оплатой в рассрочку, если иное не предусмотрено договором (ст.488 ГК РФ), при заключении договора купли-продажи жилого помещения за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, если иное не предусмотрено законом или договором (ст.77 Закона об ипотеке), а также в иных случаях, предусмотренных законом, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.).

При государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона, не требуется представления в учреждение юстиции по регистрации прав соответствующего (отдельного) заявления. Такая регистрация производится без оплаты (п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке). Государственная регистрация договора об ипотеке жилого помещения является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав записи об ипотеке Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 01.01.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. 1997. 30 июля.. Регистрационная запись как о договоре об ипотеке, так и об ипотеке вносится в Единый государственный реестр прав одновременно.

Таким образом, договор об ипотеке будет считаться заключенным при достижении соглашения по всем существенным условиям, также в нем указываются все существенные условия основного обязательства, в обеспечение исполнения которого предоставляется ипотека. Особенностью договора ипотеки является то, что он подлежит обязательной государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации влечет недействительность договора об ипотеке. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента государственной регистрации.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В современных условиях социально-экономического развития до сих пор существует проблема приобретения жилья, для которого необходимо иметь большие накопления, а учитывая доходы населения и стоимость недвижимого имущества, это довольно долгий процесс. В связи с этим, можно констатировать, что ипотечное кредитование - необходимый инструмент для развития экономики любой страны, так как оно помогает решить социальные проблемы.

В настоящее время ипотечные отношения получают все большое распространение, развитие рынка ипотечного кредитования в России набирает обороты.

Однако нужно признать, что объемы в масштабах ипотечного кредитования ещё очень малы и институт ипотеки не сформировался до конца, хотя и принимаются нормативно-правовые акты, ведутся дискуссии и обсуждения среди ученых. И, несмотря на значительный интерес, проявляемый всеми слоями общества к ипотечному рынку и рынку жилья, среднестатистический потребитель по-прежнему знает об ипотеке очень мало.

Действующее законодательство не содержит «прямого» определения ипотеки, между тем, анализ ст. 334 Гражданского кодекса РФ позволяет сделать вывод, что ипотека – это залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Сущностью понятия «ипотека» выступает «залог». В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

Законом об ипотеке установлено, по существу, два вида ипотеки: ипотека в силу закона и ипотека по договору.

Под ипотекой в силу закона понимается залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона. По действующему гражданскому законодательству РФ такой вид ипотеки всегда возникает при передаче недвижимого имущества по договору ренты, а также по договору пожизненного содержания с иждивением. Кроме того, ипотека в силу закона может возникать при покупке недвижимого имущества в кредит, в том числе с условием рассрочки платежа или при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка. Ипотека в силу закона возникает также в том случае, когда имущество, являющееся предметом ипотеки (как по договору, так и в силу закона), принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество.

Ипотека по договору - залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке.

Для того чтобы возникло ипотечное право необходимо наличие единственного правообразующего действия - юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Данным юридическим актом является заключенный и подписанный с соблюдением всех условий ипотечный договор. Существенными условиями договора об ипотеке являются, прежде всего, предмет ипотеки, его оценка, существо, а также размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В соответствии с п.1 ст.10 Закона об ипотеке, договор заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Необходимо отметить, что для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены: договор об ипотеке и его копия; документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений; документ об уплате государственной пошлины; иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ипотеку в условиях переходной экономики нужно ориентировать, в первую очередь, на ту часть населения, которая нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Тем гражданам, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме данный пробел представляется возможным преодолеть за счет оплаты ими части нового жилья старым. Условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 10 — 15 лет, иметь низкую процентную ставку (5 — 8% годовых). Такие условия, как показал опыт, даже при весьма малой доле кредита становятся сильным стимулом для приня­тия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств. По мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации условия кредитования постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка. Практический опыт подтверждает, что рост спроса на жилье, приведет, в конечном итоге к тому, что бюджет будет пополняться за счет дополнительных доходов, которые превысят объем кредитования. Следовательно, поскольку ипотечное кредитование создает дополнительные доходы бюджета, то они могут служить од­ним из источников финансирования самого ипотечного кредитования.

Таким образом, можно сделать вывод, что без государственной поддержки рынка ипотечного жилищного кредитования многим гражданам не представляется возможном решить проблему личного жилья. Для отдельных категорий населения целесообразны разработка льготных правил и норм погашения ипотечного кредита. Крайне необходимо, чтобы государственная адресная помощь при приобретении жилья являлась неотъемлемым элементом государственной жилищно-социальной политики.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

I. Нормативно-правовые акты

1.1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ) // Российская газета. 2009. 21 января.

1.2. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 14.06.2012) // СЗ РФ. 2002. № 46. Ст.4532 (с изм. и доп.).

1.3. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 № 81-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // СЗ РФ. 1999. № 18. Ст. 2207 (с изм. и доп.).

1.4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301 (с изм. и доп.).

1.5. Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ (ред. от 28.07.2012) «Об исполнительном производстве» // Российская газета. 2007. 6 октября (с изм. и доп.).

1.6. Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ (ред. от 29.12.2012) «Об ипотечных ценных бумагах» // Российская газета. 2003. 19 ноября (с изм. и доп.).

1.7. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 29.06.2012) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Российская газета. 2002. 24 июля.

1.8. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Российская газета. 1998. 22 июля.

1.9. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 01.01.2013) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Российская газета. 1998. 6 августа.

1.10. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 01.01.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. 1997. 30 июля (с изм. и доп.).

1.11. Федеральный закон от 21.07.1997 № 118-ФЗ (ред. от 06.12.2011) «О судебных приставах» // Российская газета. 1997. 5 августа (с изм. и доп.).

1.12. Закон РФ от 29.05.1992 №2872-1 (ред. от 06.12.2011, с изм. от 02.10.2012) «О залоге» // Российская газета. 1992. 6 июня (с изм. и доп.).

1.13. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 24.12. 2001г. № 34315 (с изм. от 19.11.2003 г.) [Электронный ресурс]. Режим доступа: // https://www.rg.ru.

1.14. Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества от 15.06.2006г. № 213 [Электронный ресурс]. Режим доступа: // https://dom-i-zakon.ru/aktualteam/registratsija_prav_ sobstvennosti_sdelok_s_nedvizhi.

II. Специальная литература

2.1. Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Постатейный научно-практический комментарий к ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [Электронный ресурс]. Режим доступа: // https://base.consultant.ru/cons/cgi.

2.2. Гуляев А.М. Русское гражданское право. СПб.: Наука, 1907. 392 с.

2.3. Гражданское право: Учебник. Том III / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Волтерс Клувер, 2005. 598 с.

2.4. Захарова Н.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М.: Юрайт, 2008. 685 с.

2.5. Звоницкий А.С. О залоге по русскому праву. СПб.: Энигма, 1912. 401 с.

2.6. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [Электронный ресурс]. Режим доступа: // https://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi.

2.7. Киселев А.А. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Бюллетень нотариальной практики. 2003. №3. С. 4-8.

2.8. Колосова Т.Ю., Захарова Н.А. Ипотека. Пошаговая инструкция по оформлению и получению. М.: Эксмо, 2012. 400 с.

2.9. Мейер Д.И. Русское гражданское право. Часть первая. М.: Статут, 2000. 715 с.

2.10. Покровский И.А. Римское частное право. М.: Харвест, 2002. 528 с.

2.11. Русецкий А.Е. Договор об ипотеке // Право и экономика. 2006. №12. С. 20 - 24.

2.12. Русецкий А.Е. Ипотека. Как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью. М.: Эксмо, 2010. 234 с.

2.13. Скорбин К.М. Объекты и субъекты ипотечного кредитования // Вестник Московского университета. 2007. №3. С. 22.

2.14. Сокол П.В. Ипотечное жилищное кредитование: проблемы правового регулирования // Адвокат. 2007. №3. С. 12.

2.15. Толкушина А.В. Ипотека в России. М.: Юрист, 2002. 345 с.

2.16. Филиппова Е.С. Проблемы реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» // Законодательство и экономика. 2006. № 8. С. 26.

2.17. Фисенко Н.В. Ситуация на рынке ипотечного кредитования // Банковское кредитование. 2008. № 16. С. 34.

2.18. Чубаров В.В. Проблемы регулирования недвижимости. М., 2006. 212 с.

2.19. Энциклопедия. Том VIII / Под ред. Ф.А. Брокгауза и И.А. Ефрона. СПб.: Семёновская Типолитография, 1894. 544 с.

2.20. Яшенков К. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Право и экономика. 2004. №11. С. 42.

III. Материалы судебной и иной юридической практики

3.1. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 ноября 2004 г. №А11-5784/2003-К1-5/26210 [Электронный ресурс]. Режим доступа: // https:// https://base.consultant.ru/cons.

3.2. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 августа 2004 г. № А56-38108/03 [Электронный ресурс]. Режим доступа: // https://www.lawmix.ru/szo_jude.

3.3. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. №4.

3.4. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»» // Вестник Верховного Арбитражного Суда РФ. 2001. №4.

3.5. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. № 7.

3.6. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.01.2005) // Вестник Верховного Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. №4.

3.7. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами Федерального закона " О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.02.2001) // Вестник ВАС РФ. 2001. № 5.

3.8. Материалы Федерального Арбитражного Суда Волго-Вятского округа Владимирский области от 19 мая 2004 г. // Архив Федерального Арбитражного суда Волго-Вятского округа Владимирской области, 2003 год. Дело № А11-5084.