Анализ наиболее эффективного использования

Следовательно, сохранение текущего использования объекта следует считать наилучшим и наиболее эффективным вариантом, то есть в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.

Анализ ликвидности оцениваемого недвижимого имущества

Ликвидность имущества, характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, т.е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной экспозиции объекта, т.е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости. В настоящем отчете предполагается, что в срок экспозиции не включается время, необходимое для формального закрепления (оформление, регистрация) сделки купли-продажи, т.е. срок экспозиции - типичное время с момента размещения публичного предложения о продаже объекта до принятия продавцом и покупателем решения о совершении сделки.

Согласно методическим рекомендациям «Оценка имущественных активов для целей залога», разработанным Ассоциацией Российских Банков, от 02.04.2009 г.[4], рекомендуется характеризовать ликвидность, подразделяя ее на отдельные группы в зависимости от возможности реализации и прогнозируемого срока продажи. Предлагается следующая градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации (Таблица 8).

Таблица 8

Ликвидность зависит, прежде всего, от наличия и величины спроса на имущество. Иными факторами, влияющими на ликвидность, являются:

- эластичность спроса на данный вид имущества;

- состояние имущества;

- соответствие современным технологиям;

- масштабность;

- количество;

- местоположение.

В связи с отсутствием, чаще всего, в открытом доступе информации о конкретных сроках реализации различных активов реальным способом определения ликвидности имущества являются консультации с участниками рынка, т.е. с теми, кто непосредственно занимается реализацией рассматриваемых активов на рынке. Применительно к недвижимости это риэлтерские компании.

Проанализировав различные факторы, влияющие на формирование спроса на жилое помещение, для которого рассчитывается рыночная стоимость (количество жителей, цены, сложившиеся на рынке жилой недвижимости и др.), необходимо отметить, что потенциальными покупателями оцениваемого помещения являются физические лица. Продолжительность нормального срока экспозиции объекта для объекта оценки примем равной 3 месяцам, что по таблице 8 соответствует показателю средней ликвидности.