Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие " Наилучшее и наиболее эффективное использование", применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость квартиры.

Согласно п. 14 ФСО 7 «Оценка недвижимости», утвержденным приказом Минэкономразвития РФ №611 от 25.09.2014 г. наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование.

Согласно абз. 2 п. 4.3 стандартам и правилам оценочной деятельности некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков СМАО» «Оценка недвижимости», утвержденным решением Совета Партнерства НП «СМАО» от 15 августа 2008 года (протокол № 78 от 15 августа 2008 года) наиболее эффективное использование определяется как возможное (вероятное) и разумно обоснованное использование объекта оценки, которое физически реализуемо, юридически допустимо, финансово оправдано и обеспечивает максимальную стоимость объекта.

Следовательно, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования должно соответствовать вышеупомянутым критериям.

Физически реализуемое и наиболее эффективное направление использования объекта оценки – жилое помещение, поскольку:

1. оцениваемая квартира имеет юридически разрешенное использование – жилое помещение;

2. оцениваемая квартира находится на 5 этаже 5 этажного дома, использование объекта в качестве нежилого помещения (офиса, магазина, аптеки и тому подобное) юридически не разрешено и не целесообразно;

Согласно абз. 5 п. 4.3 стандартам и правилам оценочной деятельности некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков СМАО» «Оценка недвижимости», утвержденным решением Совета Партнерства НП «СМАО» от 15 августа 2008 года (протокол № 78 от 15 августа 2008 года) наиболее эффективное использование объекта недвижимости, как правило, проводится в два этапа: сначала для участка земли как условно свободного (незастроенного), а затем – для этого же участка, но с существующими улучшениями.

Наиболее эффективное использование

земельного участка как свободного (незастроенного)

При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений). Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения метода оценки по затратам. Для определения наиболее эффективного использования необходимо провести анализ объекта в соответствии с четырьмя вышеперечисленными критериями. Поскольку объект оценки представляет собой квартиру в жилом многоквартирном доме, земельный участок относится ко всему зданию в целом, поэтому нет возможности рассмотреть эффективное использование участка как свободного.

Наиболее эффективное использование участка с улучшениями.

Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. Вариант использования, который обеспечит максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом многоквартирном доме, то наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.

Согласно п 17 ФСО 7 «Оценка недвижимости», утвержденным приказом Минэкономразвития РФ №611 от 25.09.2014 г. анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, например, встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта.