Глоссарий. Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях (применительно к каждому виду объектов оценки и различным случаям требования к аналогу конкретизируются).

Безрисковая ставка - ставка дисконтирования, равная доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

Внешний износ - уменьшение стоимости объекта оценки, обусловленное отрицательным воздействием внешних по отношению к объекту оценки ценообразующих факторов.

Возмещение капитала (основных фондов) - процесс аккумуляции денежных средств для возврата первоначальных инвестиций.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Дисконтирование - процесс определения текущей стоимости будущих доходов и расходов.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа).

Земельная рента - чистый доход от земельного участка, остающийся после покрытия всех издержек, необходимых для получения этого дохода.

Земельный участок - часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все пространство, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и другими.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованных оценщиком результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке, и методов оценки.

Капитализация доходов - процесс исчисления стоимости объекта оценки по приносимому им доходу.

Коэффициент капитализации доходов от земли - отношение чистого годового дохода от земли к ее стоимости.

Коэффициент капитализации доходов от улучшений - ставка дохода, обеспечивающая отдачу на капитал и возмещение капитала.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Наиболее эффективное использование – наиболее вероятное использование объекта оценки, которое законно, физически возможно, финансово осуществимо и приводит к наивысшей рыночной стоимости.

Накопленный износ - общая потеря объектом оценки рыночной стоимости, обусловленная физическим, функциональным и внешним износом.

Отчет об оценке - письменный документ, подписанный субъектом оценочной деятельности (оценщиком), который содержит точное описание объекта оценки, реквизиты оценщика, последовательность определения стоимости объекта оценки и его итоговую величину, а также иные материалы, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Оценка - деятельность профессионального оценщика, направленная на установление стоимости объекта оценки.

Резервы на замещение - ежегодные расходы на периодическую замену элементов объекта с коротким сроком службы.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Срок экономической жизни улучшений - период времени, в течение которого улучшения сохраняют свою полезность.

Ставка дисконтирования (норма отдачи на капитал, инвестиции) -процентная ставка, используемая для приведения будущих сумм к их текущей стоимости.

Стоимость восстановления объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах на воспроизводство объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на замещение объекта оценки.

Улучшения земельного участка - здания, строения, сооружения, а также объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в границах земельного участка, необходимые для функционирования зданий, строений, сооружений. К улучшениям земельного участка также относятся мелиоративные и иные сооружения, направленные на повышение качества сельскохозяйственных, лесных и иных угодий.

Управленческие расходы - расходы по управлению объектом оценки (подбор арендаторов и заключение договоров, надзор за своевременной уплатой арендных платежей, поддержание функциональной пригодности объекта оценки, выработка общей стратегии по использованию объекта оценки и т.п.).

Физический износ - потеря стоимости улучшений, связанная с частичной или полной потерей строительными элементами эксплуатационной пригодности.

Функциональный износ - потеря стоимости из-за несоответствия объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования здания, качества произведенных строительных работ современным рыночным стандартам, предъявляемых к данному типу сооружений.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Чистый доход от эксплуатации объекта недвижимости - валовой доход за вычетом эксплуатационных, управленческих расходов и резерва на замещение (элементов объекта с коротким сроком службы) до начисления амортизации и выплат расходов по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости (при их наличии).

Список литературы

1. Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон Рос. Федерации от 29.07.1998 г. № 135-Ф3 (В ред. Федер. закона от 10.01.2003 г. № 15-ФЗ).

2. Российская Федерация. Правительство. О порядке определения нормативной цены земли: Постановление Правительства Рос. Федерации от 15.03.1997 г. № 319.

3. ГОСТ Р 51195.0.02-98. Единая система оценки имущества. Термины и определения.

4. Горемыкин, В.А.. Экономика недвижимости: Учеб./ В.А. Горемыкин, Э.Р. Бугулов. – М.: Информ.-изд. дом «Филинъ», 1999.

5. Грибовский, С.В. Оценка доходной недвижимости/ С.В. Грибовский. – СПб.: Питер, 2001.

6. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В.В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 1997.

7. Прорвич, В.А. Основы экономической оценки городских земель/ В.А. Прорвич. – М.: Дело, 1998.

8. Фридман, Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ./ Д. Фридман, Н. Ордуэй. – М.: Дело, 1995.

9. Харрисон, Г. Оценка недвижимости: Учеб. пособие.: Пер. с англ./ Г. Харрисон. – М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.

10. Особенности имущественных прав на земельные участки иих оценка: Учеб. пособие. – М.: Учеб. центр ФКЦ «Земля», 2000.

11. Теоретические основы индивидуальной оценки земельных участков: Учеб. пособие. – М.: Учеб. центр ФКЦ «Земля», 2001.

12. Экономика недвижимости: Метод. указания для студентов заочной формы обучения специальностей 291500 «Экспертиза и упр. недвижимостью» и 060800 «Экономика и упр. предприятием (в стр-ве)»/ Д.В. Хавин, В.В. Бобылев. – Н. Новгород: Изд-во ННГАСУ, 2001.

13. Оценка земли: Метод. указания для студентов специальности 060800 «Экономика и упр. на предприятии стр-ва»/ Д.В. Хавин, П.А. Овчинников, В.В. Бобылев, В.В. Ноздрин. – Н. Новгород: Изд-во ННГАСУ, 2001.