Определение ликвидационной стоимости земельных участков

Ликвидационная стоимость земельного участка всегда меньше его рыночной стоимости из-за влияния двух факторов: фактора ограничения времени продажи и фактора вынужденной продажи – психологического аспекта, воздействующего на инициативу покупателей. Реально представляется возможным аналитически оценить величину воздействия фактора ограничения времени продажи, и невозможным – воздействие фактора вынужденной продажи. Поэтому при определении реальной ликвидационной стоимости следует сначала аналитически оценить ее верхнюю границу (т.е. ликвидационную стоимость без учета скидки, обусловленной вынужденной продажей), после чего экспертным путем сделать скидку на фактор вынужденной продажи.

Необходимость определения ликвидационной стоимости земельных участков возникает в случаях:

1. Когда земельный участок является активом ликвидируемого предприятия.

2. Когда земельный участок является объектом залога.

3. Когда земельный участок реализуется с участием судебных исполнителей.

Существует несколько подходов к оценке влияния фактора ограничения времени продажи.

Вариант 1

(5)

где С_л – ликвидационная стоимость земельного участка;

С_р – рыночная стоимость земельного участка;

r – среднерыночная доходность вложений в аналогичные объекты;

t_э – типичное время экспозиции земельного участка;

t – заданное (установленное, нормативное) время продажи объекта; предполагается, что t_э > t;

Т – период времени, к которому привязана ставка доходности;

К_э – поправочный коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта.

(6)

Коэффициент прямой эластичности спроса показывает, на сколько процентов изменится объем спроса на благо при изменении его цены на 1%.

Эластичность спроса по цене в точке определяется по формуле:

(7)

где – изменение спроса;

– изменение цены;

– спрос в точке d;

– цена.

Таблица 18

Ликвидационная стоимость в % от значения рыночной стоимости

при E_d =1, 00

Методические рекомендации по оценке ликвидационной стоимости земельных участков

С_р

t_э

Рис. 6. Иллюстрация варианта 1

Вариант 2

(8)

где С_рt – теоретическая рыночная стоимость земельного участка;

С_рп – практическая рыночная стоимость земельного участка.

С_рt = С_рп при t ® ¥

С_рt

С_рп

t_э

Рис. 7. Иллюстрация варианта 2

Легко заметить, что значения ликвидационной стоимости, оцененные по этим вариантам, совпадают лишь при t=t_э; при остальных значениях t< t_э, вариант 1 всегда будет давать более высокие (по сравнению с вариантом 2) оценки ликвидационной стоимости. Основное концептуальное различие в этих моделях обусловлено исходной посылкой, заложенной в каждой из них: считать ли при t= 0 значение ликвидационной стоимости равной нулю или не считать. Если не считать, то можно применять вариант 1, если считать - вариант 2. Кроме того, если при t= 0 не считать С_л= 0, то возможен еще вариант 3, являющийся своего рода компромиссом между вариантом 1 и вариантом 2.

Вариант 3

(9)

Приведенные выше модели позволяют получить неплохие аппроксимации на интервалах t, незначительно меньших времени экспозиции tэ. На более коротких временных интервалах эти модели дают завышение оценки ликвидационной стоимости, поскольку на них зависимость является не логарифмической, а параболической. Поэтому на таких интервалах следует использовать более сложные модели аппроксимации, либо применять кусочную аппроксимацию с двумя или более моделями на разных участках аппроксимации.

Пример

Рыночная стоимость земельного участка составляет 100 000 руб. Средне- рыночная доходность вложений – 15% годовых. Типичное время экспозиции земельного участка – 0, 5 лет. Заданное время продажи земельного участка –0, 3 лет. Поправочный коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене К_э =0, 8.

Определить величину ликвидационной стоимости.

Решение. Расчет величины ликвидационной стоимости по трем вариантам представлен в табл. 19.

Таблица 19

Продолжение таблицы 19