Виды стоимости при индивидуальной оценке земельных участков

При индивидуальной оценке земельных ресурсов в зависимости от предполагаемого характера дальнейшего использования земель­ного участка все виды стоимости разделяют на две группы:

- стоимость в использовании (потребительская стоимость);

- стоимость в обмене (рыночная стоимость).

Стоимость в использовании - это стоимость земли для конкретных целей и для конкретного пользователя при существующем использовании. По­скольку стоимость в использовании связана с потребностями конкретного пользователя, ее называют субъективной стоимостью (subjective value). Данный вид стоимости не предполагает продажу земельного участка на откры­том и конкурентном рынке. К этой группе относятся: балансовая стоимость, инвестиционная стоимость и др.

Инвестиционная стоимость – стоимость земельного участка для конкретного инвестора. В отличие от рыночной стоимости, предполагающей наличие типичного инвестора, инвестиционная стоимость определяется потребностями и характеристиками конкретного лица.

Поэтому могут быть различия в прогнозируемых оценках будущей доходности, степени доходности и риска, ставках налогообло­жения. Эти различия обусловлены индивидуальными целями конкретного инвестора. Как правило, инвестиционная стоимость выше обоснованной рыночной стоимости.

Стоимость в обмене – это расчетная величина, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке в условиях равновесия, устанавливаемого факторами спроса и предложения. Это объективная стоимость (objective value), поскольку она определяется реальными экономическими факторами.

Стоимость в обмене предназначается для операций по покуп­ке, продаже, передаче в залог, в том числе под ипотечные кредиты, сдаче в аренду объектов собственности и др. При этом учитывается возможность изменения существующего использования земельного участка на наиболее эффективное, максимально повышающее стоимость объекта.

Различают следующие разновидности стоимости в обмене:

- рыночная стоимость;

- рыночная стоимость при существующем использовании;

- альтернативная рыночная стоимость;

- ликвидационная стоимость.

Рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, за которую зе­мельный участок при наилучшем и наиболее эффективном использовании может быть продан на открытом конкурентном рынке при всех условиях, удовлетворяющих справедливым торгам, когда продавец и покупатель действуют после адекватного маркетинга и при условии, что каждая из сторон действует непринужденно и в своих интересах.

Это определение подразумевает, что совершение продажи на определенную дату и передача юридических прав от продавца к покупателю происходит при соблюдении следующих условий:

- продавец и покупатель действуют врамках закона и на основании типич­ных мотиваций;

- продавец и покупатель хорошо информированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов;

- объект выставлен на открытом рынке достаточное время;

- цена не является следствием специального кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в сделке;

- оплата производится в денежной форме (наличный или безналичный расчет) и не сопровождается дополнительными условиями.

Для сравнения приведем общепринятое и зафиксированное в Международных стандартах оценки (МСО) следующее определение рыночной стоимости.

« Рыночная стоимость есть расчетная величина (денежная сумма), за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения».

Рыночная стоимость на практике может быть больше или меньше, чем цена в реальной сделке. Она более точно, чем другие стоимости, отвечает условиям и целям налогообложения, кредитования, компенсационных выплат, предложения стартовых цен на аукционах и конкурсах, вложения капитала при совершении сделок куп­ли-продажи, заключения договоров аренды, ренты пожизненного содержания, мены, внесения прав на земельный участок в уставный фонд.

По рыночной стоимости оцениваются, в основном, земли несельско-хозяйственного назначения, она является базовой для определения производных от нее видов стоимости в обмене: рыночной стоимости при существующем использовании, альтернативной рыночной стоимости и ликвидационной.

Рыночная стоимость при существующем использовании – это стоимость земли при неизменном ее целевом назначении и предположении, что в таком виде она может быть продана на открытом рынке, независимо от того, является ли существующее использование земли наиболее эффективным или нет.

Ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже, – это чистая денежнаясумма, которую собственникможет получить при передаче земельного участка от вынужденного продавца к добровольному покупателю в результате коммерческой сделки в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга.

Различают упорядоченную и принудительную ликвидацию. Упорядоченная ликвидация означает, что продажа земельного участка проводится в течение периода, достаточного для того, чтобы получить наивысшую возможную цену. Принудительная ликвидация означает, что земельный участок продается настолько быстро, на­сколько это возможно. При расчете ликвидационной стоимости необходимо учитывать все затраты, связанные с ликвидацией объекта собственности.

Для застроенных земельных участков определяются следующие виды стоимости:

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства или улучшения) – это стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов.

Стоимость замещения рассчитывается как сумма расходов в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построенного в современном архитектурном стиле с использованием прогрессивных материалов и конструкций.

Страховая стоимость определяется на основе либо полной стоимости воспроизводства, либо полной стоимости замещения объекта.

Залоговая стоимость используется в сфере ипотечного кредитования и определяется на основе рыночной стоимости.