Стратегия разработки и управления портфелем недвижимости

Предложенный алгоритм разработки и управления портфелем недвижимости:

-Включать этапы организации создания фирмы:

ü Формулирование идеи бизнеса по формированию и управлению портфелем недвижимости — осуществляется инициативной группой — учредителями.

ü Подготовки учредительных документов для регистрации фирмы.

ü Регистрация фирмы.

ü Формирование в составе фирмы информационно-аналитического отдела.

ü Формулирование целей, миссии и задач фирмы.

В состав ПН могут быть включены следующие пакеты:

- Пакет покупки жилья для сдачи в аренду.

- Пакет покупки офисных помещений для сдачи в аренду.

- Покупка складских помещений для сдачи в аренду.

- Покупка гостиниц для бизнеса.

- Покупка АЗС для бизнеса.

- Покупка бизнеса — оказание услуг (ремонт автотранспорта, оказание услуг, аптечный бизнес, торговый бизнес и т. д.).

- Покупка помещений для супермаркетов и магазинов и организации бизнеса.

- Организация строительства объектов недвижимости для продажи и сдачи в аренду.

- Покупка промышленных объектов для организации бизнеса.

- Приобретение земельных участков и организация строительства коттеджей с последующей их продажей.

В составе фирмы должны быть специалисты в области маркетинга, менеджмента, актуарных и математических расчетов, экономисты и психологи, оценщики и аналитики РН.

-Разрабатывать портфель недвижимости (ПН):

ü Определение состава и структуры портфеля недвижимости.

ü Оценка стоимости объектов и проектов в составе ПН.

ü Определение потоков доходов и построение эпюр по годам.

ü Определение чистого дисконтированного дохода ПН по годам.

Разработка программы инвестирования. В разработке должны участвовать специалисты в области управления ценными бумагами и финансовыми инструментами, юристы, финансовые аналитики.

Основные направления разработки программы инвестирования включают:

- Использование собственного капитала.

- Использование заемного капитала (объемы, ставки, кредитования).

- Выпуск ценных бумаг.

- Использование современных финансовых инструментов для кредитования проекта.

- Самофинансирование — разработка программы использования и получения средств от покупателей на разных этапах создания объекта.

- Ипотечное кредитование.

- Привлечение генеральных инвесторов.

- Использование прибыли от бизнеса в процессе реализации портфеля недвижимости.

При определении уровня риска необходимо рассматривать интеграцию способов управления риском в составе:

Финансовый риск:

- изменение капитальных затрат;

- изменение валютных курсов;

- инфляция;

- нарушение договорных обязательств;

- неисполнение долговых обязательств;

Операционный риск:

- выход из строя оборудования;

- стихийные бедствия;

- моральный износ недвижимости;

- физический износ недвижимости;

- изменение инфраструктуры в местоположении объектов.

Риск рынка продукции:

- потеря клиентов;

- рост конкуренции;

- снижение спроса на продукцию;

- предложение более современной продукции и материалов, дизайна по более низким ценам.

Риск факторов производства:

- рост или снижение цен на объекты портфеля;

- использование новых технологий в производстве продукции;

- забастовки сотрудников;

- уход ключевых сотрудников;

- разрыв контрактов с партнерами.

Налоговый риск:

- изменение ставок налогов;

- введение новых налогов или платежей;

- изменение тарифов и нормативов.

Административный риск:

- изменение в природоохранном законодательстве;

- прекращение ценовой поддержки;

- прекращение поддержки импорта;

- ужесточение требований к качеству, условиям, технологиям, материалам;

- ужесточение требований к безопасности жизнедеятельности населения и др.

Юридический риск:

- повышение ответственности за качество товаров, продукции и услуг;

- изменения в торговых отношениях;

- иски акционеров, кредиторов, инвесторов;

- новые требования по оформлению разрешений на приобретение земельных участков и объектов.

Многообразие рисков, возможных при управлении портфелем недвижимости, затрудняет нахождение уровня рисков и его минимизацию. Теория и методология управления рисками и доходностью находятся в стадии постоянного совершенствования.

Разработка концепции мероприятий по управлению портфелем недвижимости.

Разработка мероприятий организационными структурами фирмы на уровне разделов бизнес-плана с использованием общей концепции управления.

Планово-экономическая служба осуществляет планирование деятельности участников проекта; организация учета ежемесячного, ежеквартального; анализ результатов управления ПН; оптимизация ПН путем изменения его состава, структуры, методов инвестирования; разработка организационных мероприятий; изменение менеджмента.

Финансовая служба. Выполняет планирование финансирования проектов, учет инвестиций, оценку эффективности их использования, реинвестирование.

Маркетинг и сбыт. Служба ведет анализ рынка недвижимости, спроса и предложения, рекламную деятельность, организует реализацию объектов и услуг.

Строительный отдел. Организация строительства и управления объектами. Контроль за ходом строительства и выполнения объемов работы. Организация ремонтов и улучшения объектов портфеля недвижимости.

Юридическая служба. Оформление договоров, контрактов, документов, иски, судебные разбирательства, арбитраж.

Организация финансирования выполняется с учетом состава и структуры портфеля недвижимости, существующих условий финансирования, привлечением инвестиций и использованием собственного капитала. Финансирование используется для строительства и ввода новых объектов, сдачи в аренду или продажи объектов недвижимости, приобретения бизнеса и его эффективного использования.

Анализ состояния портфеля недвижимости производится ежемесячно, ежеквартально с расчетом показателей и коэффициентное эффективности.

На основании результатов анализа производится корректировка портфеля недвижимости и его оптимизация. Цикл управления увязывается с разработкой портфеля недвижимости.

Заключение

Подводя итоги, можно сделать вывод, что управление портфелем недвижимости — это совокупные процессы формирования, развития решений управления, которые обеспечивают максимальную эффективность от проводимой собственником стратегии и тактики по наиболее рациональному использованию активов.

Портфель недвижимости включает рынок жилья, на котором числятся застройщики, инвесторы, пользователи. Управляющий инвестиционным портфелем недвижимости отвечает за доходность доверенного ему портфеля, который состоит из объектов недвижимости, за разработку и выполнение стратегической программы управления. Эта стратегия направлена на составление оптимального портфеля путем проведения хорошо сбалансированных инвестиций и извлечения средств с учетом распределения возможных инвестиционных рисков. Но она направлена и на улучшение соотношения риска при эксплуатации и увеличение потребительной стоимости объектов. Управляющий портфелем ставит задачи перед управляющими фондами и окончательно решает вопрос об участии в реализации крупных инвестиционных проектов.

Главной целью управления портфелем являются инвестиции и получение максимальной прибыли на вложенные средства. Эта прибыль должна рассматриваться в сочетании с возможными инвестиционными рисками. Деятельность управляющего портфелем направлена на управление рисками и контроль за ними.

Управляющий портфелем отвечает за полученный доход на вложенные в портфель средства в долгосрочной перспективе, за увеличение потребительной стоимости включенных в портфель объектов, за степень инвестиционных рисков, долю рынка (процент от суммарного объема продаж данного товара всеми участниками рынка) и т.д.

Библиографический список:

Абрамов С.И. Инвестирование. – М.: Центр экономики и маркетинга, 205. – 435 с.

Алавердова А.Р. Основы теории финансов: Учебно-практическое пособие. – М.: МЭСИ, 2008. – 84 с.

Анискин, Ю.П. Управление инвестициями: Учебное пособие / Ю.П. Анискин. – М.: Омега-Л, 2002. – 166 с.

Антикризисное управление: от банкротства к финансовому оздоровлению / Под ред. Г.П. Иванова. – М.: Закон и право, ЮНИТИ, 2005. – 320 с.

Аньшин В.М. Инвестиционный анализ: Учебное пособие. – М.: Дело, 205. – 280 с.

Барбаумов, В.Е. Финансовые инвестиции: Учебник / В.Е. Барбаумов, И.М. Гладких, А.С. Чуйко; Российская экономическая академия. – М.: Финансы и статистика, 2003. – 543 с.

Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. – М.: Финансы и статистика, 2008.

Беренс В., Хавранек П. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер. с англ. Перераб. и доп. – М.: АОЗТ «Интерэксперт», Инфра-М, 2005. – 528 с.

Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов / Пер. с англ. под ред. Белых Л.П. – М.: Банки и биржи: ЮНИТИ, 2007. – 631 с.

Бланк И.А. Управление формированием капитала. – Киев: Ника-Центр: Эльга, 2004. – 508 с.

Бланк И.А. Управление активами. – Киев: Ника-Центр: Эльга, 2006. – 716 с.

Бланк, И.А. Управление инвестициями предприятия / И.А. Бланк. – Киев: Эльга: Ника-Центр, 2003. – 470 с.

Блех Ю., Гетце У. Инвестиционные расчеты: Модели и методы оценки инвестиционных проектов / Пер. с нем. Л.А. Галютина. – Калининград: Янтарный сказ, 2007. – 450 с.

Блохина, В.Г. Инвестиционный анализ / В.Г. Блохина. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2004. – 320 с.

Гитман Л.Д., Джоник М.Д. Основы инвестирования. – М.: Дело, 2007,

Зимин И.А Анализ проектных рисков. – М.: Экмос, 2007.

Колтынюк Б.А., Инвестиционные проекты: Учебник. Второе издание, переработанное и дополненное. – СПб.: Изд-во Михайлова В.А., 2002. –622 с.

Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М., Экономика недвижимости: Учебник пособие для вузов / А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов. - СПб.: Лань, 2001. - 480 с.

Купчин А.Н., Новиков Б.Д. рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. – Учебное пособие. М.: 2009 г.

Липсиц, И.В. Инвестиционный проект. Методы подготовки и анализа: учебно-справочное пособие / И.В. Липсиц, В.В. Косое, – М.: Бек, 2006. – 304 с.

Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью: учеб. пособие. – Ростов н/Д: Феникс, 2006. – 352с.

Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: «Экзамен», 2004 г. – 512с.

Сергеев И.В. Экономика предприятия. Учебное пособие. – М.: Финансы и статистика, 2001

Слепнева Т.А., Яркин Е.В. Инвестиции: Учебное пособие. – М: ИНФРА – М, 2003.

Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: учеб. пособие. – Ростов н/Д: Феникс, 2002. – 320с.