Мониторинг земель различных категорий

В настоящее время разработан ряд нормативных и методических документов по химическому и биологическому загрязнению земель. Анализ действующей документации показал отсутствие методических указаний по комплексной характеристике качества почв, дающих возможность оценить их общее экологическое состояние. Не разработаны показатели оценки общегородского, продукционного, агрохимического и физико-механического состояний почв. В городе не проводится комплексных исследований почвенного покрова.

Исследуется в основном роль загрязнения городских земель (почв и ландшафтов в целом) химическими веществами, чаще в крупных промышленных городах и агломерациях. Из достаточно многочисленных положительных примеров заслуживает внимания немецкий опыт, а в нашей стране, кроме московского - опыт Астрахани, Новосибирска, Томска, Ярославля.

Всесторонний анализ состояния объектов природного комплекса - экологического каркаса города - включая почвы, проведен природоведами Нижнего Новгорода.

В настоящее время экологическая оценка базисной составляющей городских экосистем - почв - проводится на основе изучения загрязнения верхних 5-20 см субстрата. Тогда как в условиях постоянного перемещения и накопления почвенного материала в городе для всесторонней экологической оценки требуется комплексное профильное обследование почв. Для характеристики условий существования экосистемы также необходимо знать распределение свойств почвы на глубину, по крайней мере, проникновения корней растений. Бесспорно, что оценка экологического риска в отношении состояния почв и почвенного покрова должна входить в общую структуру мониторинга земель и невозможна без сведений об изменении со временем функционального зонирования территории, характера и интенсивности запечатанности поверхности зданиями и дорожными покрытиями, а также других архивных данных.

В связи с отсутствием мониторинга почв в составе единой городской системы мониторинга, например, в Москве профильными специалистами подготовлен проект его организации, который также может быть применен к другим крупным населенным пунктам.

Концепция эффективности городских земель должна комплексно отражать количественные и качественные характеристики и социальную значимость данных территорий.

В качестве интегрального показателя эффективности использования городских земель необходимо рассматривать величину суммарного дохода от производственной и коммерческой деятельности на единицу площади при условии сохранения нормативного качества окружающей среды обитания человека.

По нашему мнению, можно выделить следующие подходы к оценке эффективности городских земель: экономический, правовой, градостроительный, природоохранный и социальный.

Подходы к оценке эффективности городских земель:

Экономический: стоимость земельных участков; максимальная сумма собираемых платежей.

Правовой: эффективная реализация права собственности на землю; режимы использования земли.

Градостроительный: создание пространственных условий развития материальной базы многоотраслевого комплекса города.

Природоохранный: максимальное сохранение ценных природных ландшафтов; обеспечение экологического равновесия, положительно сказывающегося на здоровье человека.

Социальный: уровень обеспечения населения города учреждениями обслуживания.

Для повышения эффективности использования земель в городе предлагаем провести мероприятия по следующим направлениям:

1. Стабилизация собственности на землю: совершенствование процедуры приватизации земель для государственных и муниципальных предприятий; установление порядка управления и распоряжения землями, находящимися в областной и муниципальной собственности.

2. Совершенствование системы земельных платежей. Переход от существующей системы земельных платежей к взиманию единого налога со всего комплекса недвижимого имущества, включающего в себя земельный участок и расположенные на нем строения.

3. Совершенствование способов и методов ведения государственного земельного кадастра в городах. К основным мероприятиям в этой области относятся: система передачи кадастровых данных на основе единых общероссийских стандартов, форматов обмена данными, классификаторов и технологических процедур; организация взаимодействия государственного земельного кадастра с отраслевыми кадастрами (градостроительным, лесным, водным и др.) на основе единых принципов, форм и процедур; организация системы защиты информации от несанкционированного доступа, обеспечение безопасности баз кадастровых данных.

4. Оценка земель. Для создания в Ростовской области современной системы оценки земель необходим учет реальных цен с землей и отражение полученных данных в государственном земельном кадастре.

5. Комплекс работ по землеустроительному обеспечению.

Для осуществления земельных преобразований необходимо:

- уточнить целевой земельный фонд для предоставления казачьим обществам;

- составить дежурные карты ограничений использования земель и обременении (сервитутов) земель;

- установить (восстановить) в натуре границы вновь предоставленных и перерегистрируемых земельных участков;

- установить границы территорий с особым правовым и природоохранным режимом использования земель;

6. Мониторинг земель. В целях своевременного выявления изменений состояния земель необходимо обеспечить:

- выявление негативных процессов и оценку их изменений;

- прогноз и выработку рекомендаций о предупреждении и устранении последствий негативных процессов.

7. Усиление контроля за использованием и охраной земель. Повышению уровня охраны земель препятствует несовершенство нормативной и правовой базы осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель. В связи с таким положением необходимо:

- улучшить профилактическую работу по предотвращению нарушений земельного законодательства и информированность населения о деятельности органов государственного контроля за использованием и охраной земель;

- укрепить взаимодействие органов, осуществляющих государственный контроль за использованием и охраной земель, и органов прокуратуры, юстиции, внутренних дел путем проведения совместных комплексных целевых проверок по соблюдению земельного законодательства.

8. Учет экологических факторов в земельной политике города.

В работе предлагается ввести систему мер по учету экологического фактора в земельной политике г. Ростова - на - Дону.

Система мер по учету экологического фактора в земельной политике г. Ростова - на - Дону:

1. Сохранение ценных территорий методами градостроительного регулирования.

2. Внедрение методов экономического воздействия на землепользователей, нарушающих установленные ограничения и режимы использования территории, а также природоохранное и земельное законодательство.

3. Установление земельных платежей адекватно природной ценности территории и степени воздействия землепользователей на природную среду города.

В сложившейся ситуации возможно несколько вариантов разработки данного направления.

Первое направление - это включение экологических требований и ограничений деятельности землепользователей в договоры аренды.

Наиболее важным фактором стоимости земельного участка, как правило, считают: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики: рельеф, размер, форма и др.; транспортная доступность; доступная инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и т.п.).

Среди вышеперечисленных факторов стоимости земельного участка нет ни одного экологического фактора.

Предлагаем ввести следующий экологический фактор в корректировку стоимости земельного участка - озелененность территории.

В общем виде зависимость цены объекта от его параметров можно представить в виде:

V=f(xi, x₂,..., x_n), (5)

где V- цена объекта;

xi, x₂,..., x_n- параметры (местоположение, рельеф и т.п.).

На основе проведенного анализа формулу определения рыночной цены продажи с учетом вышеприведенного коэффициента экологического состояния городской территории можно представить в следующем виде:

РЦ_э=ВРМ_срхВД_пср, (6)

где РЦ_э - рыночная цена земельного участка с учетом коэффициента экологического состояния городской территории, тыс. руб.;

ВРМ_ср - средняя арифметическая валового рентного мультипликатора, тыс. руб.;

ВД_пср - средняя арифметическая потенциального валового дохода, тыс. руб.

Важно отметить, что показатель при К_э> 1 снижает стоимость земельного участка с учетом негативных экологических факторов. Если К_э □ 1, цена земельного участка будет выше рыночной, что, в свою очередь, повлечет увеличение стоимости земельных участков в районах города с относительно благоприятной экологической ситуацией.

Проведенные в работе расчеты показали, что наличие зеленых насаждений на земельных участках в городе не только улучшает экологическую ситуацию, но и повышает их экологическую ценность.

Целью разработки научно - методических основ создания системы МГЗ в современных условиях управления землепользованием является подготовка базиса для ведения МГЗ по единой методологии. Для реализации цели предлагается сконцентрировать усилия на решении следующих первоочередных задач:

- разработать понятийный аппарат и методологию анализа негативных процессов в городской среде;

- разработать принципы и методику оценки степени освоения городских земель и эффективности их использования;

- разработать перечень приоритетных параметров, фиксируемых на региональном и локальном уровнях МГЗ и основные способы получения, хранения и обработки информации по мониторингу городских земель.

Под эффективностью использования городских земель понимается степень соответствия использования земель их целевому назначению. Фактически это рациональность, оптимальность размещения на городских землях разнообразных объектов с учетом специфики положения и уровня развития различных районов города, а также сочетания общегородских и местных интересов землепользования. В качестве одного из возможных путей оценки эффективности использования городских земель можно предложить комплексную оценку использования земель по уровням диспропорций в использовании наиболее значимых для города ресурсов. К процессам в городской среде относят любые изменения в городской среде направленного, векторного характера. Они, протекая на земельных участках, влияют на изменение качества и стоимости земли. В конкретных условиях одни и те же процессы могут иметь как отрицательные, так и положительные последствия. Так, подъем уровня грунтовых вод, с одной стороны, снижает устойчивость подземных частей зданий и сооружений, а с другой стороны уменьшает риск проявления карстово - суффозионных процессов. Приоритетное значение придается негативным процессам на городских землях, рассматриваемым как комплекс динамических природных и антропогенных явлений, приводящих к отрицательным изменения состояния городских земель, ухудшению их качественных и количественных характеристик, показателей, параметров, а также к несоответствию состоянию городского земельного фонда требованиям освоения, снижению эффективности использования и степени освоения городских земель и, в конечном итоге, к снижению ценности земель. Оценка городских земель в значительной мере является оценкой негативных процессов. Для каждой из категорий городских земель характерно свое сочетание негативных процессов.

Оценка негативных процессов и их воздействия на состояние земель в городских условиях происходят на фоне непрекращающейся социальной активности и деятельности в городе; выявляются процессы, происходящие во всех городских средах, но проецирующиеся и изменяющие состояние именно земельного фонда. При этом осуществляется дифференцированный подход к оценке и выделению на картах различных масштабов негативных процессов в зависимости от конкретных видов и степени проявления процесса.

В качестве основных единиц организации городской территории выступают уровни:

Административно - территориального (отдельное землепользование землевладение; муниципальный округ; административный округ): природно - территориального (ландшафтно - функциональный комплекс) деления города.

Анализ негативных процессов осуществляется в процессе следующих оценок:

а) воздействий на городские земли и среды (выбросы в атмосферу, сбросы сточных вод, строительные работы и т.п.);

б) изменений состояния городских земель и сред (уровень загрязнения атмосферы, водных объектов, границ землепользований и т.п.);

в) Последствий (деградация зданий и сооружений, суммарные затраты времени на передвижение населения, состояние здоровья жителей и т.п.);

г) Устойчивости природных компонентов и комплексов к антропогенным воздействиям (самоочищающая способность атмосферы, почв, вод и т.п.).

На основе анализа негативных процессов разрабатываются контрмеры по предупреждению и устранению последствий этих процессов.

Комплексная оценка негативных процессов интегрируется на основании детальных оценок с трех точек зрения: экономической, социальной, экологической.

Показатели анализа негативных процессов и оценки эффективности использования городских земель следует использовать в практике нормативно - правового (например, при проведении государственной экспертизы негативных процессов, консервации земель при недопустимой степени развития отдельных негативных процессов) и экономического регулирования землепользования (для применения штрафных санкций за развитие и для экономического стимулирования за недопущение негативных процессов).

При разработке научно - методических основ создания системы мониторинга земель особое внимание следует обратить на негативные процессы на городских землях. Эти процессы предлагается рассматривать как комплекс динамических природных и антропогенных явлений, приводящих к отрицательным изменениям состояния городских земель, ухудшению их качественных и количественных характеристик, показателей, параметров, а также к несоответствию городского земельного фонда требованиям освоения, снижению эффективности использования и степени освоения городских земель и, в конечном итоге, к снижению кадастровой стоимости земель. Негативные процессы - частный, приоритетный случай, характеризующий отрицательный итог всех процессов, протекающих на городских землях. Для каждой из категорий городских земель будет характерным свое сочетание негативных процессов.

В зависимости от причины, явившейся толчком к развитию негативных процессов, вся их совокупность может быть подразделена на четыре группы:

1) природные негативные процессы;

2) природно - техногенные негативные процессы;

3) техногенные негативные процессы;

4) социальные негативные процессы.

В зависимости от характера последствий негативных процессов должны быть рассмотрены их отдельные виды, объединяемые в следующие большие классы:

1. Процессы, отрицательно воздействующие на нормативно - правовое состояние городских земель (самовольное занятие, самовольное строительство и т.п.).

2. Процессы, отрицательно воздействующие на архитектурно - градостроительное состояние городских земель (нерациональная организация территории строительства и эксплуатация объектов, отрицательно влияющих на состояние земель, нарушение существующих нормативов и т.п.).

3. Процессы, отрицательно воздействующие на инженерно - строительное состояние городских земель (экзогенные и эндогенные инженерно - геологические процессы: карстово - суффозионные явления, просадки, подтопление, заболачивание и т.п.).

4. Процессы, отрицательно воздействующие на экологическое и санитарно - гигиеническое состояние городских земель (уничтожение растительного покрова, загрязнение и заражение земель различными веществами, захламление и т.п.).

5. Процессы, отрицательно воздействующие на состояние почвенного покрова городских земель (снижение почвенного плодородия в результате нарушения плодородного слоя, эрозии почв, ощелачивание почвенного профиля и т.п.).

Дифференциация конкретных негативных процессов по степени их проявления осуществляется по уровням воздействия негативных процессов на состояние земель. Необходимо учитывать как пространственно - временные показатели уровней воздействия негативных процессов (точечные - линейные — площадные; краткосрочные - длительные), так и показатели интенсивности (медленно текущие процессы - сильно выраженные процессы).

Можно указать примеры анализа отдельных негативных процессов на территории г. Москвы. Например, детально исследованы геодинамические процессы, процессы загрязнения воздушного бассейна.

В настоящее время ряд факторов (негативных процессов) не учитывается при экономической оценке земель. Работа над созданием системы мониторинга земель даст толчок к необходимости разработки более научно обоснованной методики оценки земель. Реализация задач по обновлению сведений о правовом режиме земель, информационному обеспечению функционирования рынка земли неизбежно приведет к выделению самостоятельного крупного раздела мониторинга - маркетинга земель.

Основными требованиями к освоению земельного фонда города являются такие, как сохранение нормативного качества окружающей среды обитания человека и устойчивость ландшафтов и геологической среды при различных формах освоения и эффективного использования. Соответствие земельного фонда требованиям городского освоения служит исходной оценкой его состояния. Требования к земельному фонду города дифференцируются по основным категориям земель, следующим образом:

- земли городской застройки: экологическая безопасность (допустимость), устойчивость к воздействиям, условия для воспроизводства растительности и длительного существования материального и исторического наследия;

- земли городской инфраструктуры и земли для коммунальных нужд города: устойчивость к воздействиям и экологическая допустимость, соответствие стандартным требованиям по параметрам;

- земли с особым режимом использования: сохранение условий для самовосстановления биоценозов, экологическая безопасность, условия для длительного существования исторического наследия, соответствие стандартным требованиям по размерам.

Результаты мониторинга земель должны оформляться в виде, предусмотренном соответствующей нормативно - технической документацией и отвечать требованиям объективности, достоверности, сопоставимости, оперативности.

В обобщенном виде основные результаты можно представить в виде совокупности реляционных таблиц различного содержания для различных фиксированных моментов времени, где в «шапке» (ось абсцисс» будут расположены контролируемые параметры и показатели, а в «боковике» (ось ординат) - категории и подкатегории земель и отдельные участки.

Результаты МГЗ будут учтены при разработке рекомендаций по рациональному использованию и охране земель для последующего проектирования и реализации планируемых мероприятий, выводу вредных производств, некоторых градообразующих отраслей.

Показатели анализа негативных процессов и оценки эффективности использования городских земель должны быть использованы в практике нормативно - правового регулирования земельных отношений. Например, при проведении государственной экспертизы негативных процессов, консервации земель при недопустимой степени развития отдельных негативных процессов.

Развитие МГЗ должно осуществляться с учетом создания автоматизированной системы земельного кадастра и ориентироваться на актуализацию и обновление всей информации банка данных создаваемого земельного кадастра.

Системы мониторинга земель за рубежом начали создаваться в большинстве стран с развитым земельным рынком по мере формирования земельных кадастров. В России мониторинг земель как целостная система наблюдений за состоянием земельного фонда начал создаваться с 1991г. В соответствии с требованиями Земельного кодекса РСФСР; до этого велись фрагментарные наблюдения за состоянием земель по отдельным процессам и явлениям.

Мониторинг земель тесно связан с рядом тематических систем мониторинга: экологическим мониторингом, мониторингом геологической среды (литомониторингом), рекреационным мониторингом, гидромониторингом, и другими, являясь для них своего рода базовым мониторингом.

В настоящее время создается Единая государственная система экологического мониторинга, куда мониторинг земель входит в качестве подсистемы.

Разнообразные параметры и показатели мониторинга определяются с различной, зависящей от характера конкретных наблюдений, периодичностью. Наблюдения при ведении мониторинга земель могут быть базовыми (исходные наблюдения, фиксирующие состояние объектов наблюдения на момент начала ведения мониторинга), оперативными (дежурные - систематические наблюдения, фиксирующие состояние объектов наблюдения на текущий момент); периодическими, (проводимыми через определенный промежуток времени: неделю, месяц, год и т.д.); ретроспективными (проведенными до момента начала ведения мониторинга). функционально - планировочной ее структурой и в тесной взаимосвязи с природным окружением.

Жилая зона города обычно размещается на территории с наиболее благоприятными климатическими, ландшафтными и антропогенными условиями с зонированием этажности строительства типа зданий и приема их размещения.

На размещение зданий наиболее активно влияет рельеф. Во избежание сложных земляных работ более выгодно строительство на водораздельных пространствах и пологих склонах, а этажность может определяться с учетом несущей способности грунта. Однако, в отдельных случаях, могут быть интересные решения и на крутых склонах (например, ступенчатые здания).

Во всех случаях, эффективность и метод ведения строительных работ выбирается так, чтобы не нарушить водный режим территории.

На основе специализированных изысканий (в прошлом) создана обширная информационная база данных состояния всех компонентов биосферы и ландшафтных особенностей территории страны, в конечном счете, привязанная к определенным ее регионам и ландшафтным образованиям.

Отчетные материалы и картоосновы тематические могут служить исходной ступенькой оценки состояния окружающей среды. Однако, уточнение и корректировка вышеуказанных информационных показателей, на современном этапе, осуществляется результатами экологического мониторинга и мониторинга всех сфер природной и антропогенной деятельности.

Получение информации на этом этапе происходит путем систематического наблюдения за изменением состояния природной урбанизированной сред, репрезентативных (типичных) территориях (полигоны, участки наблюдений, посты и др.).

Поступающая информация с учетом анализа сведений, полученных в прошлом, на начальной стадии формируется в виде ГИС и хранится как «базовая» характеристика любого тематического мониторинга, служащая исходной информацией для выработки управленческих решений во всех сферах народнохозяйственной деятельности.

Полученные результаты мониторингов накапливаются в архивах (фондах) и банках данных ГИС.

Предприятия, организации и учреждения, граждане, международные организации могут пользоваться данными мониторинга земель в установленном порядке.