Финансовый анализ девелоперского проекта.

Финансовый анализ позволяет исследовать затраты и результаты применительно к конкретным участникам инвестиционного проекта, цель которых – получение максимальной прибыли или максимизация доходности, но при этом делается попытка включить на равных правах все важные (релевантные) условия, такие как риск, связанный с осуществлением проекта, и будущая структура активов и пассивов, которая отчасти будет зависеть от принимаемого в настоящий момент инвестиционного решения.

Финансовый анализ, как основа для принятия решений, требует:

-знания того, какой из методов подходит в данной ситуации;

-прогноза будущей выручки, затрат и денежных потоков;

-понимания ответа, данного компьютером или калькулятором.

Методы:

Общепризнанно, что методы финансового анализа должны базироваться на денежных потоках, а не прибыли. Решения следует принимать, исходя из:

-будущих денежных потоков;

-приростных и разностных денежных потоков;

-общефирменных денежных потоков.

Каждый из этих терминов заслуживает объяснения.

При принятии решений нужно учитывать только будущие денежные потоки. Не следует принимать в расчет денежные потоки, которые безвозвратно ушли в прошлое. Решение должно базироваться на том, оправданы ли дальнейшие расходы теми выгодами, которые будут получены, если исходить из текущей оценки будущих продаж.

Приростные и разностные денежные потоки проще, чем кажутся на первый взгляд. Денежные потоки, которые будут продолжаться независимо от решения реализовывать проект или нет, должны игнорироваться и только возникающие различия приниматься в расчет.

Необходимо оценить влияние проекта на общефирменные денежные потоки, а не только на денежные потоки подразделения, инициировавшего этот проект. Так, филиалу компании, готовящему производство нового товара, было бы неправомерно игнорировать его воздействие на денежные потоки складского хозяйства и службы сбыта. Может потребоваться строительство нового склада или расширение существующего, а это означает существенные денежные расходы. Последние должны быть включены в оценку проекта.

Подобным же образом нельзя упускать из виду потребность в дополнительном оборотном капитале. Довольно часто оборотный капитал составляет значительную часть общего потока денежных инвестиций в проекты расширения производства.

Оценка:

Для оценки денежных потоков, связанных с предлагаемыми проектами, обычно используют следующие показатели:

-период окупаемости,

-дисконтированный период окупаемости,

-внутренняя норма доходности,

-чистая приведенная стоимость.