Применение метода прямой капитализации к оценке офиса

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.

Рассмотрим процедуру оценки офиса с точки зрения получения дохода от арендной платы, поступающей от сдачи собственности в аренду.

Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости. Основой для расчетов текущей стоимости объекта оценки при доходном подходе является чистый операционный доход - это ожидаемый чистый доход в годовом исчислении, остающийся после вычитания из действительного валового дохода операционных расходов.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию, предоставленные собственником имущества. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Существует два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.

Воспользуемся методом прямой капитализации.

Информация об источниках доходов и расходов

Для обоснования чистого операционного дохода были рассмотрены объекты, которые были включены в листинг на аренду на дату оценки. При расчете ставок арендной платы и стоимостей был осуществлен сбор рыночной информации по ценам предложений сопоставимых объектов (см. информационная база «Центр», информационный еженедельный каталог ООО «Волга-Инфо» и журнал «Зеленая площадь», www.vzt.ru).

Таблица с характеристиками объектов аналогов представлена в ПРИЛОЖЕНИИ Е, таблица 17.

Средняя арендная ставка составляет 480 руб. /кв.м. Она учитывалась при расчете ставки капитализации. Арендная ставка не содержит коммунальные расходы.

Таблица с корректировками стоимости права требования арендной платы за 1 кв.м. объектов-аналогов представлена в ПРИЛОЖЕНИИ И – Таблицы 18, 19, 20.

Последовательность определения корректировок аналогична методике изложенной выше, в главе 3.1. Применение сравнительного анализа продаж к оценке офиса.

Арендная ставка для объекта оценки с учетом производимых корректировок составила 377 руб./кв.м.

Расчет величины арендной ставки для оцениваемого помещения проведен в таблице 21 ПРИЛОЖЕНИЯ Ж.

При расчете чистого операционного дохода (ЧОД) учтена величина недоиспользования помещений 8, 3% (в расчете использовался период недоиспользования помещений в размере 1 месяца в год). В случае расторжения договора с арендатором подыскать нового в короткий срок невозможно, что влечет дополнительные убытки для управляющей компании (предполагается, что договор аренды будет заключен на 1 год, поэтому для поиска нового арендатора на следующий год потребуется время порядка 4-5 недель для заключения нового договора аренды).

На современном рынке аренды недвижимого имущества, когда арендная плата взимается ежемесячно, а при краткосрочной аренде в виде предварительной оплаты, потерями от неплатежей можно пренебречь

Таблица 22 с расчетом коэффициента капитализации представлена в ПРИЛОЖЕНИИ З.

Итоговое значение коэффициента капитализации было получено методом средней арифметической взвешенной.

Таблица 23- Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации

Произведя основные этапы процедуры оценки при методе прямой капитализации, была найдена стоимость оцениваемого объекта.

Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 164 кв. м. на дату оценки, определенная в рамках доходного подхода составляет с учетом округления с НДС:

5 807 300 руб.

(Пять миллионов восемьсот семь тысяч триста) рублей

3.3 Применение затратного подхода к оценке офисного помещения

Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости возведения аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и возведения на нем улучшений, аналогичных по своим потребительским характеристикам оцениваемым.

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий (стоимости замещения, восстановительной стоимости) и земельного участка.

Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.

Основные шаги при применении данного подхода к определению рыночной стоимости:

ü определение стоимости земельного участка;

ü определение стоимости нового строительства объекта;

ü определение величины накопленного износа;

ü вычитание величины износа из суммарной стоимости строительства и определение стоимости объекта оценки с учетом износа.