ВОПРОС 49. Понятие, форма и существенные условия договора купли-продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять имущество и уп­латить за него определенную сумму денег (цену).

Договор купли-продажи недвижимости - это разновидность договора купли-продажи, поэтому отношения по купле-продаже недвижимого иму­щества в субсидиарном порядке регулируются «Общими положениями о купле-продаже».

Закон относит к недвижимости земельные участки, участки недр, обо­собленные важные объекты и иные объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их хозяйственному назначению, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, подлежащие государ­ственной регистрации.

2. Существенные условия договора купли-продажи недвижимости:

• предмет договора. В договоре должны быть указаны данные, позволяю­щие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче, в том числе данные, определяющие расположение недвижи­мости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества;

• цена договора.

3. Договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письмен­ной форме путем составления единого документа, содержащего все суще­ственные условия договора и подписанного обеими сторонами.Передача недвижимости

1. Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит госу­дарственной регистрации. Именно с момента такой регистрации у покупа­теля возникает право собственности на купленную недвижимость.

2. По общему правилу договор купли-продажи недвижимости считается исполненным с момента составления передаточного акта или иного доку­мента о передаче имущества, подписанного обеими сторонами. Отказ от подписанного передаточного акта рассматривается как отказ от исполне­ния договора и влечет соответствующие последствия (возмещение убыт­ков, неустойка и т. п.). В случае передачи продавцом недвижимого имуще­ства ненадлежащего качества покупатель вправе требовать возмещения причиненных ему убытков, даже если недостатки имущества были зафик­сированы в передаточном акте и покупатель принял имущество.

3. При продаже здания, сооружения или иного необходимую для его использования.

недвижимого имущества к Покупателю одновременно переходит определенное право на часть земельно­го участка, занятую недвижимостью и Если продавец имеет право собственности на соответствующий земель­ный участок, то и покупателю переходит либо указанное право собствен­ности, либо право аренды, пользования и т. п. Если же продавец владеет участком на ином праве, то и покупателю переходит при продаже находя шегося на этом участке недвижимого имущества такое же право на учас­ток, как то, которым обладал продавец.

В случае продажи земельного участка без находящейся на нем недвижи­мости при отсутствии в договоре иных условий у продавца остается огра­ниченное вещное право (сервитут) на ту часть проданного земельного уча­стка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования