Споры о понуждении к государственной регистрации и о признании государственной регистрации недействительной

Количество рассмотренных Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа дел по данной категории незначительно (дела N 1772/98, 1622/98, 929/98, 1805/98, 1975/98, 2768/99, 2378/99).

Интересными представляются выводы, сделанные по делу N 1622/98 по иску об обязании администрации перерегистрировать здание за Центральным банком Российской Федерации на праве федеральной собственности.

Отказывая в удовлетворении иска, кассационная инстанция указала, что в соответствии с Законом о регистрации Банк России вправе обратиться с требованием о государственной регистрации недвижимого имущества на праве хозяйственного ведения.

На момент обращения истца с исковым требованием в арбитражный суд государственная регистрация прав на недвижимое имущество регламентировалась Законом о регистрации. В отличие от прежнего порядка данный Закон предусматривает регистрацию не только права собственности, но и других вещных прав. В соответствии с Постановлением Президиума Верховного Совета РСФСР от 24.06.91 на Банк России возложены функции по управлению имуществом на праве хозяйственного ведения, поэтому истец вправе заявлять требования о государственной регистрации за ним здания на праве хозяйственного ведения, а требование об обязании администрации города перерегистрировать здание за Банком России на праве федеральной собственности не основано на действующем законодательстве. В соответствии с пунктом 3 статьи 16 Закона о регистрации с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее Российской Федерации, вправе обращаться органы государственной власти, уполномоченные выступать от имени Российской Федерации.

При рассмотрении споров о понуждении к государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом проблемным является вопрос о пределах оценки регистрирующим органом, а также судом законности сделки, о понуждении к регистрации которой обращается заинтересованная сторона.

В силу статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Представляется, что с учетом приведенной правовой нормы в отношении регистрации сделок с недвижимым имуществом пределами такой оценки следует считать исследование всех обстоятельств, связанных с установлением соответствия сделки закону. При наличии оснований считать сделку ничтожной в понуждении к регистрации должно быть отказано, независимо от того, были ли эти основания предметом оценки регистрирующего органа и основанием к отказу в регистрации.

И если юридическая экспертиза формы сделки, как правило, не вызывает больших затруднений, то правильное решение вопроса о ее содержании представляется более сложным и даже не всегда возможным (последнее больше относится к регистрирующему органу). Поэтому при рассмотрении данной категории дел особое внимание должно уделяться именно этому аспекту.

В качестве примера можно привести дело N 1760/98.

ЗАО " Россияне" обратилось с иском к Комитету по земельным ресурсам и землеустройству и администрации города Новороссийска о признании незаконным отказа Комитета по земельным ресурсам и землеустройству государственной регистрации договора купли - продажи земельного участка N 353 от 28.11.95, заключенного Фондом муниципального имущества города Новороссийска и истцом; об обязании Комитета провести государственную регистрацию договора купли - продажи земельного участка N 353 от 28.11.95 и выдать свидетельство на право собственности на этот земельный участок.

При этом в качестве единственного основания отказа в регистрации сделки Комитет указал на то, что договор купли - продажи земельного участка не имеет юридической силы, поскольку сделка была заключена после принятия Закона Краснодарского края " Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае", согласно которому земля на территории Краснодарского края не может быть предметом купли - продажи и других сделок по передаче прав собственности.

Судами трех инстанций законность договора купли - продажи земельного участка исследовалась с учетом основания, послужившего отказом в регистрации сделки, другие доводы в обоснование незаконности сделки сторонами не приводились. Судебные инстанции удовлетворили исковые требования, отклонив довод Комитета о применении к спорным отношениям Закона Краснодарского края " Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае" и указав, что сделка совершена в соответствии с действующим законодательством о приватизации (Указ Президента Российской Федерации от 25.03.92 N 301 " О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий"). Фонд муниципального имущества г. Новороссийска наделен правом выступать в качестве продавца как зданий, строений, сооружений, так и земельных участков.

Состоявшиеся судебные акты были отменены по протесту заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и дело направлено на новое рассмотрение, поскольку при рассмотрении спора судебные инстанции не проверили, не относятся ли спорные земли к землям оздоровительного назначения, не подпадает ли спорный земельный участок под ограничения к продаже, установленные Указом Президента Российской Федерации от 14.06.92 N 631.

Следует заметить, что на момент рассмотрения спора в кассационной инстанции в материалах дела отсутствовали какие-либо сведения об особом правовом режиме спорных земель, указанные доводы и соответствующие им документы Комитет по земельным ресурсам и землеустройству представил только в надзорную инстанцию.

Неправильное применение апелляционной инстанцией статей 16, 18 и 19 Закона о регистрации было отмечено окружным судом по делу N 2768/99.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования Департамента муниципальных ресурсов к учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительными зарегистрированного права собственности за ТОО ТП " Спорттовары" на здание и свидетельства о государственной регистрации данного права от 17.05.99.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда отменено, в иске отказано. Отказывая в удовлетворении исковых требований, апелляционная инстанция сослалась на отсутствие нарушений статей 16 и 19 Закона о регистрации и на то, что на основании договора купли - продажи, заключенного до вступления в силу Закона о регистрации, регистрирующим органом - Фондом имущества фактически произведена регистрация ранее возникшего права истца на недвижимое имущество. Представленные на регистрацию документы соответствовали требованиям закона и отражали информацию, необходимую для государственной регистрации. У истца и третьего лица возник спор о праве собственности на помещение, который подлежит разрешению путем предъявления самостоятельного иска о признании права собственности на данное имущество, и запись о прекращении зарегистрированного учреждением юстиции права может быть внесена в государственный реестр по результатам рассмотрения указанного спора.

Данные выводы признаны Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа ошибочными.

Как было установлено судом первой инстанции, спорное имущество не вошло в состав арендованного имущества, переданного правопредшественникам ТОО ТП " Спорттовары" по договору аренды, а также в состав имущества, выкупленного последним в процессе приватизации на основании договора купли - продажи. При регистрации права собственности на спорное имущество за ТОО ТП " Спорттовары" на основании договора купли - продажи были нарушены требования статьи 16 Закона о регистрации, поскольку регистрация произведена при отсутствии заявления истца - стороны в указанном договоре, сведения от него в порядке статьи 19 названного Закона не запрашивались. Поэтому выводы апелляционной инстанции о возникновении у ТОО ТП " Спорттовары" права собственности на спорное имущество до его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и ссылка в подтверждение данного вывода на регистрацию договора купли - продажи Фондом имущества признаны кассационной инстанцией необоснованными.

Кроме того, в тексте указанного договора отсутствовали конкретные сведения о выкупе ТОО ТП " Спорттовары" здания, описание недвижимого имущества, из чего следует, что представленные на регистрацию документы не соответствовали требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, поскольку не отражали информацию, необходимую для государственной регистрации перехода права собственности на здание к ТОО ТП " Спорттовары". В силу статьи 18 Закона о регистрации наличие в правоустанавливающих документах описания недвижимого имущества является обязательным требованием, несоблюдение которого в соответствии со статьей 20 названного Закона должно влечь за собой отказ в государственной регистрации права.

В связи с рассмотрением данного спора возник вопрос, является ли требование о признании недействительным зарегистрированного права собственности одновременно спором о праве собственности и спором о признании недействительной регистрации и обязательно ли привлечение к участию в деле в качестве ответчиков по такому спору не только регистрирующего органа, но и лица, чье зарегистрированное право оспаривается.

Окружным судом дело направлено на новое рассмотрение для решения вопроса о привлечении ТОО ТП " Спорттовары" к участию в деле в качестве ответчика. Кассационная инстанция посчитала, что требование о признании недействительным зарегистрированного права собственности является одновременно спором о праве собственности и спором о признании недействительной регистрации, поэтому предметом исковых требований являлось установление наличия права собственности на спорное помещение у конкретного лица - ТОО ТП " Спорттовары", и последнее, как одна из обязательных сторон в указанном споре, должно привлекаться к участию в деле в качестве ответчика.

По делу N 2378/99 Новороссийская таможня обратилась с иском к МУП БТИ о признании недействительной регистрации в госреестре МУП БТИ права собственности АО на припортовый холодильник.

Определением суда производство по делу прекращено по мотиву того, что в соответствии со статьей 42 АПК РФ государственные органы местного самоуправления и иные органы вправе обращаться с иском в арбитражный суд в случаях, установленных федеральными законами. Таможенным кодексом Российской Федерации не предусмотрено право таможни обращаться с иском в арбитражный суд о признании недействительной государственной регистрации недвижимости. Согласившись с принятым судебным актом, окружной суд указал, что согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. Указанные лица требуют защиты своих прав и охраняемых законом интересов, они материально заинтересованы в исходе дела и выступают от своего имени.

Как пояснил в судебном заседании представитель Новороссийской таможни, государственная регистрация припортового холодильника незаконно выводит из-под контроля таможенных органов товары (в данном случае недвижимость), таможенное оформление которых не завершено и по которым не уплачены федеральные налоги. В исковом заявлении Новороссийской таможни указано, что иск обусловлен защитой государственных интересов, поскольку направлен в защиту взимания налогов в федеральный бюджет Российской Федерации при перемещении товаров через таможенную границу России. Не уплатив госпошлину при подаче иска, истец указал, что в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 5 Закона Российской Федерации " О государственной пошлине" в связи с предъявлением иска в защиту государственных интересов он освобожден от уплаты госпошлины. То есть, по существу, иск заявлен в защиту государственных интересов, поэтому ссылка суда первой инстанции на статью 42 АПК РФ и вывод об отсутствии у таможни права на обращение с подобным иском являются правомерными.

Название документа

" О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона Статья: О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

(Афонина Е.И.)

(" Вестник ВАС РФ", N 7, 2000)

Примечание к документу

Дата

20.06.2000

Информация о публикации

" Вестник ВАС РФ", 2000, N 7