Градорегулирование.

Толковый словарь объясняет «регулирование» как «влияние на определенный процесс с целью уменьшения отклонений его протекания от желаемого».

Как указано выше, термин « Градостроительство градостроительная сутельность» очень широк – э то деятельность, которую осуществляют все, результатами которой пользуются все, многие — не зная об этом.

По мере развития рыночной экономики, масштабы этой деятельности, степень осведомленности о её результатах и вовлеченности в неё неизбежно будут возрастать. В тоже время в процесс градорегулирования все больше вовлекаются как управленцы различных уровней, так и специалисты разного профиля, а также граждане, не посвящённые в специальные вопросы, но имеющие с ними дело в повседневной жизни.

Градорегулирование – это не столько профессиональная специализация, сколько синтетическая творческая деятельность, привлекающая и объединяющая специалистов многих профессий – планировщиков, архитекторов, управленцев (менеджеров), юристов, экономистов, экологов, социологов, землеустроителей, инженеров-изыскателей, строителей, оценщиков недвижимости, инвентаризаторов, специалистов в области информатики и иной деятельности.

Регулирование, градорегулирование неизбежно возникает тогда, когда уже невозможно приказывать, но можно и нужно побуждать к свободной сутельности частных субъектов, ограничивая её определёнными рамками и гарантируя при этом права на использование недвижимости. Ситуация, когда невозможно приказывать, но можно и нужно побуждать к свободной деятельности, - это рыночная экономика, это рынок недвижимости. Рынок недвижимости – это оборот недвижимости. Оборот недвижимости – это ситуация, когда один объект недвижимости может быть передан (путем продажи, передачи в аренду) одним лицом (собственником) другому лицу (покупателю или арендатору). История показала, что ситуация, когда возможен оборот недвижимости, особенно оборот земельных участков, не является универсальной, общераспространённой.

В Украине оборот земельных участков стал невозможным с 1917 г., а с начала 1990 вновь признан необходимым, в том числе путём закрепления соответствующими законодательными нормами. В период отсутствия оборота земельных участков и рынка недвижимости неизбежно утверждалась система социалистического градостроительства, но градорегулирования не было и быть не могло. Поэтому градорегулирование для современной Украине является новой, неосвоенной, ещё не понятой как необходимость, часто голословно отвергаемой сферой деятельности, освоение и утверждение которой, однако, становится объективной и неотвратимой задачей.

Градостроительство было прерогативой «технологов», им занимались исключительно профессионалы. Градорегулирование – прерогатива не только профессионалов, но и лиц, которые не могут причислять себя к таковым, но действуют с ними на равных в силу выраженной заинтересованности – наличия имущественных прав, защищаемых законом. В градорегулировании участвуют все, кого оно касается, а касается оно всех – прямо или косвенно.

Градорегулирование сопрягается и взаимодействует со всеми институтами управления, экономики, инфраструктурного обеспечения рынка недвижимости: институтом планирования, институтом землеустройства и технической инвентаризации, институтом государственного кадастрового учёта недвижимости, институтом государственной регистрации прав на недвижимость, институтом предоставления земельных участков для строительства, институтами массовой оценки недвижимости в целях налогообложения и индивидуальной оценки объектов недвижимости, институтом налогообложения недвижимости.

Таким образом, правовое градорегулирование в полномасштабном виде может состояться только в будущем – ближайшем или отдалённом (последнее – в случае превращения переходного и временного в вечно тянущееся и незавершенное). И в этом сегодня его главный «недостаток» – его надо создавать, для чего необходимо обладать знаниями, энергией и инициативой.

Но почему, собственно, правовое градорегулирование нужно создавать, кому и для чего оно нужно?

В результате не обременённого предрассудками размышления нельзя не прийти к выводу, что в условиях рынка недвижимости этот универсальный инструмент регулирования необходим всем, в том числе:

· собственникам квартир, которые хотят быть уверенными, что не подвергнутся «уплотнительной застройке» или угрозе сноса дома, в котором живут, ввиду реализации неправильно понимаемой и навязываемой административными органами государственной или коммунальной нужды;

· лицам, которые желают приобрести квартиру, но быть при этом уверенными, что рядом не возникнет вредное производство, близость к которому обесценит приобретённую недвижимость;

· собственникам частных домов и дач, которые хотят быть уверенными в том, что их сосед не построит на границе принадлежащего им земельного участка, например, баню и не подвергнет их постоянной угрозе пожара, который может перекинуться на принадлежащий им дом и уничтожить его;

· собственникам производственной и иной приносящей доход недвижимости, которые хотят знать, имеют ли они право изменить назначение принадлежащей им недвижимости, а также каковы допускаемые пределы её реконструкции, с тем, чтобы определять на будущее бизнес-планы развития производства и иной предпринимательской деятельности;

· застройщикам – девелоперам, которые хотят проявлять инициативу по развитию и обустройству застроенных и незастроенных территорий и иметь уверенность в том, что их риски будут минимизированы, а проекты реализованы, в том числе, что им будет гарантировано присоединение к магистральным сетям инженерного обеспечения;

· всем заинтересованным гражданам, которые хотят иметь достоверную информацию о наличии утверждённых документов, а также проектов документов, определяющих развитие города, в котором они живут, и участвовать в открытом процессе градорегулирования посредством обязательных публичных слушаний;

· главам и работникам местных администраций, которые не боятся прозрачных правил игры, на основе открыто предъявленных документов (в Интернете и/или в информационной системе обеспечения градостроительной сутельности) создают условия для привлечения инвестиций на территорию в целях создания новых рабочих мест и повышения уровня жизни населения;

· региональным и местным органам исполнительной власти, которые, взаимодействуя в области территориального планирования, совместно подготавливают и реализуют крупные инфраструктурные проекты на соответствующих территориях, способствуя их активному развитию.

Градостроительное регулирование осуществляется по следующим основным направлениям:

· генеральное планирование развития городов с учетом прилегающих территорий, градостроительные нормы и правила, зонирование (а также другие стандарты и классификации) для городских земель и иных объектов недвижимости;

· экономически эффективное управление городской недвижимостью, включающее интегрированную систему наполнения и использования городского бюджета, налогов, арендных или иных платежей за землю, бюджетных расходов на их содержание и развитие, охрану памятников архитектуры, культуры и истории, природной среды; ипотечное кредитование, использование земельной недвижимости для привлечения инвестиций в развитие города;

· формирование комплексной и взаимоувязанной системы инвентаризации, учета, оценки (кадастров) и других баз данных на основе современных информационных технологий;

· создание и согласованное развитие единой государственной системы регистрации прав на городские земли и иную недвижимость, регистрации сделок с недвижимостью;

· реализация последовательной программы подготовки и введения в действие законодательных и нормативных актов, обеспечивающих реализацию городской политики в области земельной недвижимости.

Современная наука и практика градостроительного регулирования требуют, чтобы разрабатываемые генеральные планы являлись основой градостроительной политики (расселение людей и обеспечение благоприятной для них среды проживания, охраны окружающей среды и т. П.) обязательной для всех городов и поселений, территорий, регионов. Градостроительный уровень современных генеральных планов (заложенные цели, концепции и направления градостроительства), мера их конкретного влияния на развитие городов и территорий являются важнейшими показателями качества управления государственной, коммунальной, частной земельной собственностью и уровня государственного и местного управления в целом.

Градорегулирование – это сложная, разветвлённая и гибкая, саморазвивающаяся система. Целью — раскрыть смысл градорегулирования — существлется и основной метод (способ) ее достижения. Это метод логического анализа, который позволяет шаг за шагом продвигаться от незнания к большему знанию. С помощью этого метода можно последовательно раскрывать содержание компонентов градорегулирования, каждый из которых обладает собственной сущекой, объясняющей необходимость и неизбежность его существования и закономерности функционирования, особенности взаимодействия с другими компонентами, их упорядоченность в виде системы, называемой системой градорегулирования. По мере такого последовательного логического знакомства с компонентами системы можно убедится, что они существуют априори, их не надо изобретать и невозможно отрицать ввиду их неопровержимой доказательности, но, разумеется, можно и нужно говорить об особенностях их проявления – полного или неполного, адекватного или неадекватного – в разных ситуациях и в разное время.

Градорегулирование как система реально существует на логическом уровне и требует воплощения в жизни, реализации. Реализация – вот задача, неизбежность постановки и решения которой будет понята новым поколением градоустроителей – планировщиков, юристов, экономистов – в их синтетической деятельности, объединяющей на творческой основе различные профессиональные интересы.