Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Рассмотренные выше принципы оценки недвижимости тесно связаны с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – основного принципа оценки недвижимой собственности.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта недвижимости формулируется следующим образом: это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на эффективную дату оценки.

Известно и другое определение данного принципа: это такой вариант использования объекта недвижимости, выбранный среди разумных и возможных, который приводит к наивысшей стоимости земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется:

а) для участка земли как свободного;

б) для участка земли с существующими улучшениями.

При окончательном выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования конкретной собственности руководствуются следующими положениями:

- если стоимость собственности с улучшениями больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование собственности с улучшениями;

- если стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной выполняется в двух случаях: при необходимости отдельной оценки участка земли или при выборе объектов для сравнительного анализа.

Основная задача данного анализа – дать ответ на следующие вопросы:

1. Если земля есть или будет свободной, как ее следует использовать?

2. Какой тип здания или сооружения следует построить и когда?

Для ответа на первый вопрос необходимо проанализировать не только текущее состояние рынка, но и дать прогноз его изменения на будущее, так как стоимость определяется, главным образом, потенциальными возможностями. Например, существующее наиболее эффективное использование земли в ближнем пригороде, как сельскохозяйственной, с ростом города может измениться на использование под коттеджную застройку.

Существуют случаи, когда наиболее эффективным текущим использованием земли будет временное или спекулятивное. Временное использование предполагает устройство автостоянок, спортивных площадок и т.д. Через некоторое время в соответствии с прогнозом рыночной ситуации наиболее эффективным использованием участка может быть строительство гостиницы. Спекулятивное использование предполагает удерживание участка свободным до того момента, когда ситуация на рынке будет благоприятна для проведения улучшений.

Кроме характера и времени проведения улучшений следует также определить конкретный вид улучшений. Если это строительство гостиницы, то надо выбрать ее класс, размеры, сопутствующие сооружения и т.д.

Очень часто застроенный участок анализируется как будто бы свободный. В этом случае задачей анализа является определение эффективности текущего использования и связанного с ним дальнейшего использования – реконструкции, модернизации, ремонта, демонтажа и т.п. Как будто бы свободный участок рассматривается с точки зрения строительства здания, аналогичного существующему. Если такое использование соответствует наиболее эффективному, то разница между текущей стоимостью улучшений и стоимостью новых улучшений будет определять потерю стоимости за счет различных причин.

Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования земли, как свободной, является максимальная остаточная стоимость земли.

При выборе объектов сравнения для сравнительного анализа основным принципом является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование участка земли объекта сравнения. Поэтому при применении метода сравнения продаж анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является обязательным компонентом.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, как улучшенной, выполняется в следующих случаях: при определении характера использования собственности, обеспечивающего максимальный возврат инвестированного капитала или при выборе объектов для сравнительного анализа.

Основная задача данного анализа – дать ответ на следующие вопросы:

1. Как следует использовать существующие улучшения?

2. Какой тип реконструкции или модернизации следует выполнить и когда?

Наилучшее и наиболее эффективное использование собственности как улучшенной – это использование ее при наличии существующих улучшений. Анализ такого использования должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации собственности. Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, как улучшенной, является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.

На практике, если варианты не предполагают расходов на реконструкцию или модернизацию, то они могут сравниваться непосредственно друг с другом на основе настоящей стоимости будущих доходов. Если требуются расходы на перепрофилирование или реконструкцию, сравнение вариантов может производиться на базе чистой настоящей стоимости или внутренней нормы прибыли проекта реконструкции каждого варианта.

При использовании метода сравнения продаж выбор объектов сравнения осуществляется на принципе аналогичного наилучшего и наиболее эффективного использования. Так, если для объекта оценки наилучшим и наиболее эффективным использованием будет офисное, то выбор объекта, для которого наилучшим и наиболее эффективным использованием является гостиница, будет некорректным.

Наилучшее и наиболее эффективное использование или земли как свободной, или участка с улучшениями, должно удовлетворять четырем критериям:

1. Быть законодательно разрешенным.

2. Быть физически осуществимым.

3. Быть финансово целесообразным.

4. Иметь максимальную продуктивность.

На практике анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования данным критериям.

Законодательная разрешенность. В первую очередь при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования следует определить, какие варианты использования соответствуют действующим в данной местности законодательным, правительственным, муниципальным актам. Должны быть проанализированы все документы, регламентирующие нормативно-юридическую сторону вариантов функционального использования.

Характер использования может быть ограничен долгосрочными договорами аренды, что может препятствовать наилучшему и наиболее эффективному использованию. Кроме того, могут иметь место частичные или временные ограничения, определяющие запрет на использование отдельных видов материалов, ограничение этажности, временный запрет на строительство в данном месте, ограничения, связанные со статусом объекта, как памятника культурно-исторического наследия. Частичные ограничения в большинстве случаев накладывают дополнительное бремя расходов при проведении улучшений, особенно в районах исторической городской застройки.

При анализе законодательной разрешенности следует предусмотреть возможные изменения нормативных актов, например норм зонирования, которые могут существенно повлиять на наилучшее и наиболее эффективное использование.

Следует заметить, что кроме законодательных ограничений могут иметь место негативные настроения местного населения, что также может сделать невозможным определенный вариант использования.

Физическая осуществимость. Наилучшее и наиболее эффективное использование собственности зависит от ее физических характеристик. При рассмотрении вариантов использования следует учитывать размеры и форму участка, его доступность, вероятность и частоту стихийных бедствий – наводнений, оползней, тайфунов и ураганов, землетрясений и т.д.

Размеры и форма участка могут не соответствовать оптимальному использованию. Например, участок может быть мал для строительства промышленного объекта, который является наилучшим использованием при существующем зонировании.

Топографические и географические особенности также могут накладывать существенные ограничения на использования. Например, использование участка побережья для сооружения нефтеналивного терминала может стать невозможным из-за рельефа участка или малых глубин прилегающей акватории.

Инженерно-геологические и гидрогеологические условия могут сделать невозможным проект наиболее эффективного варианта улучшений, за счет, например. Низкой несущей способности грунта или высокого уровня подземных вод.

Финансовая целесообразность. После исключения из рассмотрения законодательно не разрешенных и физически не осуществимых вариантов использования, следует выполнить анализ финансовой целесообразности оставшихся вариантов. Критерием финансовой целесообразности является положительный возврат инвестируемого капитала, т.е. возврат равный или больший расходов на компенсацию затрат на содержание, финансовых обязательств и начальных инвестиций.

В большей степени финансовая осуществимость зависит от соотношения спроса и предложения и месторасположения, которые определяют такие характеристики, как валовой доход, операционные расходы, потери и т.д. Величина чистого операционного дохода допустимого варианта использования должна удовлетворять требуемой норме возврата.

Максимальная продуктивность. Из всех финансово целесообразных вариантов, использование, которое создает максимальную остаточную стоимость земли, либо обеспечивает максимальный возврат инвестированного капитала, является наилучшим и наиболее эффективным. При этом в качестве измерителя возврата капитала обычно применяют чистую настоящую стоимость или внутреннюю норму прибыли.