Обязанности арендодателя.

► 1. Обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению.

► 2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором.

► 3. Имущество должно быть передано в аренду в установленный срок. Этот срок должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, имущество подлежит передаче в разумный срок.

► 4. Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора.

Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передается свободным от недостатков, т. е. от таких его свойств, которые ухудшают его качество или, что одно и то же, представляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды.

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:

а) оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды (естественно, в той форме, в которую должен быть облечен договор);

б) заранее известны арендатору (который, к примеру, ранее арендовал то же имущество или знал о недостатках из средств массовой информации);

в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки ).

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал (и не должен был знать) об этих скрытых недостатках.

При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя. В данном случае уведомление необходимо, чтобы арендодатель узнал о причинах, по которым арендная плата уплачивается ему не в полном размере;

в) потребовать досрочного расторжения договора.

► 5. арендодатель должен предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.). Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество; При неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

► 6. обязанностью арендодателя является производство за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению. Ремонт должен производиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц.

Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

б) потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

в) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

► 7. арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатор. Под неотделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда.

Арендатор имеет право на такое возмещение при наличии одновременно двух условий:

а) согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений. Согласие может быть дано как в самом договоре аренды, так и отдельно после его заключения в той форме, которая предусмотрена для самого договора аренды;

б) использования для производства улучшений собственных средств арендатора.

Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Отделимые улучшения – это такие улучшения вещи, которые могут быть отделены без ее повреждения (ухудшения ее состояния). По окончании договора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Обязанности арендатора.

► 1. обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества

► 2. обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составных частей в зависимости от того, какие положения на этот счет содержатся в договоре. Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

► 3. арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций). Текущий ремонт, в отличие от капитального, как правило, не увеличивает стоимость арендованного имущества и не устраняет его износ. В то же время непроведение текущего ремонта (как и капитального) делает невозможным или существенно затрудняет использование имущества по назначению.

► 4. арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного имущества. Например, арендатор должен оплачивать стоянку (парковку) арендованного автомобиля или страховать его и т. п.

► 5. арендатор с согласия арендодателя вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (ПОДнаём), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (ПЕРЕнаём), передавать имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Согласие арендодателя может быть выражено различными способами – прямо в договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему и даже в форме одностороннего действия (например, письменного разрешения).

► 6. арендатор при прекращении договора аренды должен вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Субаренда. Арендатор может, с согласия арендодателя, передать имущество в субаренду (поднаем). При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав и за собой. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Субарендатор не может иметь большего объема прав, чем арендатор. Субаренда следует судьбе аренды. Если договор аренды ничтожен, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды. Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

22. Дайте правовую характеристику договора найма жилого помещения по следующей схеме: понятие договора, стороны в договоре, форма и содержание договора, ответственность сторон за неисполнение обязательств по договору, разновидности договора.

Основным договором, с помощью которого жилые помещения пере­даются в пользование вообще и во временное возмездное владение и поль­зование в частности, является договор найма жилого помещения.

Права и обязанности участников данной сделки регулируются гл. 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует выделить ЖК РФ. Договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного за­конодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.

Определение: В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого по­мещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В ГК РФ (ст. 672) наем жилого помещения подразделяется на

- договор найма жилого помещения (договор коммер­ческого найма) (отношения регулируются нормами ГК),

- договор со­циального найма жилого помещения (отношения регулируются в основном нормами ЖК, по неурегулированным вопросам - ГК),

- договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (отношения регулируются в основном нормами ЖК, по неурегулированным вопросам - ГК).

Жилищное законодательство наряду с этими догово­рами выделяет также договор найма служебных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии, а также договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, маневр., специализир. жил.фонда.

Схожие с коммерческим наймом правоотношения возникают из договора аренды жилого помещения. (регулируется ГК, но не положениями о найме – гл. 35, а нормами об аренде – гл. 34 ГК).

Договоры найма и аренды в жилищной сфере разли­чаются по субъекту — пользователю жилого помещения. Законодатель, не рассматривая в данном контексте иные различия соглашений, ус­танавливает четкий принцип деления договоров: «если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо — то договор аренды»

Определение: По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом, жилое по­мещение за плату во временное владение и пользование. При этом арен­датор не вправе использовать жилое помещение для промышленных, складских и тому подобных целей.

Стороны: арендатор (юр. л) и арендодатель (любой собственник жилого помещения).

Форма – письменная, а если срок договора превышает 1 год, то переход прав по договору подлежит гос. регистрации.