Объекты земельных отношений

Статья 6 Земельного кодекса РФ («Объекты земельных отношений»).

1. Объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

2. Утратил силу. - Федеральный закон от 22.07.2008 № 141-ФЗ.

3. Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Согласно ст. 9 Конституции Российской Федерации от 12.12.1993 г.[2] земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, при этом земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Конституция РФ, квалифицируя землю в качестве природного ресурса (п. 1 ст. 9 Конституция РФ), одновременно при этом устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (п. 3 ст. 36 Конституции РФ). В тексте Конституции РФ (ст.ст. 9, 36, 72) использована категория «земля», при этом категория «земельный участок» в тексте не упоминается.

Базовыми кодифицированными федеральными нормативно-правовыми актами для характеристики и определения легальной дефиниции (официального определения понятия) «земельный участок» в контексте земельно-имущественных правоотношенийявляютсяГражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ[3] и Земельный кодекс РФ.

И Гражданский кодекс РФ и Земельный кодекс РФ оперируют такими категориями как «земля» и «земельный участок», которые при этом не являются равнозначными.

Категория «земельный участок», будучи одной из базовых для целей Земельного кодекса РФ, текстуально присутствует и активно использована в подавляющем большинстве статей Земельного кодекса РФ. При этом наряду с категорией «земельный участок» Земельный кодекс РФ использует категорию «земля» (ст. 1, 6, 7, 12, 14, 16, 56, 67, 70.1, 77-79, 83 и др.).

В этой связи принципиальным является то, что согласно пункту 1 статьи 3 Земельного кодекса РФ, фиксирующей круг отношений, регулируемых земельным законодательством, земельное законодательство, состоящее согласно пункту 1 ст. 2 Земельного кодекса РФ из Земельного кодекса РФ, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации, регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения). При этом в соответствии с пунктом 3 той же ст. 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Таким образом, законодатель дифференцирует указанные категории «земля» и «земельный участок», не квалифицируя их в качестве равнозначных[4].

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»[5], вступившим в силу 1 марта 2015 года, в Земельный кодекс РФ был внесен ряд изменений, в том числе указанные изменения затронули формулировку понятия «земельный» участок.

В соответствии с п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ в новой редакции земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки[6].

Характеризуя содержащиеся в п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ конструктивные элементы законодательного установленного понятия «земельный участок» необходимо отметить, что данная норма носит бланкетный характер, поскольку, во-первых, характеризует земельный участок в качестве объекта права собственности, во-вторых, характеризует земельный участок в качестве недвижимой вещи, в-третьих, как часть земной поверхности с характеристиками, позволяющими определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Таким образом, формулируя понятие «земельный участок», законодатель для понимания содержания его конструктивных элементов отсылает к нормам Гражданского кодекса РФ и нормам Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»[7] (далее – Закон о государственном кадастре недвижимости).

В соответствии со ст. 128 Гражданского кодекса РФ вещи отнесены к числу объектов гражданских прав, при этом в соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В данном случае, учитывая взаимную связь и взаимную обусловленность указанных категорий «объект гражданских прав», «недвижимые вещи», «земельный участок» правомерно говорить не о межотраслевой конкуренции норм в пределах кодифицированных нормативно-правовых актов, а о комплексном регулировании гражданского оборота земельных участков в качестве объектов гражданских прав, обеспечивающих нормативное единство.

Базовым признаком, индивидуализирующим земельный участок и трансформирующим его в индивидуально-определенную вещь, являются границы земельного участка, которые устанавливаются в результате осуществления процедуры межевания земель.

Согласно пункту 7 ст. 38 Закона о государственном кадастре недвижимости местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. При этом местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов.

На сегодняшний день приказом Минэкономразвития России от 17.08.2012 № 518 «О требованиях к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, а также контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке»[8] утверждены и вступили в силу Требованиях к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка.

Согласно пункту 2 ст. 1 Закона о государственном кадастре недвижимости государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе. При этом пункт 1 ст. 7 Закона о государственном кадастре недвижимости определяет состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости, устанавливая, что в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

3) если объектом недвижимости является земельный участок - описание местоположения границ земельного участка в объеме сведений, определенных Порядком ведения государственного кадастра недвижимости, Приказ Минэкономразвития России от 04.02.2010 № 42 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости»[9].

В соответствии с п. 1.1 Инструкции по межеванию земель, утвержденной Роскомземом 08.04.1996 г., процедура межевания земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади. Помимо указанной Инструкции по межеванию земель в части регулирования вопросов межевания земельных участков действуют Методические рекомендации по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденные Росземкадастром 17.02.2003 (в ред. от 18.04.2003) и Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденные Росземкадастром 17.02.2003 (в ред. от 18.04.2003), письмо Росземкадастра от 28.02.2003 № АО/54 «О применении «Инструкции по межеванию земель» и ряд иных нормативных актов.