Студопедия

Главная страница Случайная страница

Разделы сайта

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника






Нецентрализованные формы управления жилищным хозяйством






Ведущей отраслью жилищной сферы является жилищное хозяйство, которое призвано выполнять комплекс работ и услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда, а также по доведению основных видов коммунального обслуживания до потребителей.

Однако в большинстве городов страны, особенно крупных, уровень развития жилищного хозяйства остается низким и не соответствует предъявляемым требованиям. Жилищное хозяйство остается до-

тационным, содержание его ложится тяжелым бременем на городской бюджет. Для него характерны ведомственный монополизм, низкое качество предоставляемых услуг и неэффективное управление.

Применяемый до сих пор административный механизм регулирования жилищной сферы, отсутствие экономической заинтересованности ЖЭО в результате своей деятельности и отчуждение жителей от собственности привели к серьезным негативным последствиям в жилищной сфере. Произошло снижение качества жилищного фонда и ухудшение условий его эксплуатации. Все это и определяет необходимость реформирования жилищной системы: предлагается отказ от монополизма и переход от сугубо централизованного к нецентрализованным формам управления. Для этого предусматривается развитие негосударственных форм собственности и переход к профессиональному управлению.

Еще в середине XVIII в. в России стали возникать и развиваться аналоги жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) общества взаимного кредитования. ЖСК сейчас одна из перспективных форм негосударственного управления жилым фондом. В ЖСК могут вступать не только физические лица, но и организации. Его членами могут стать не только те, кто нуждается в улучшении жилищных условий. Членом ЖСК могут стать все члены одной семьи, независимо от количества уже имеющихся квартир. К тому же, если пайщик накопил 50% стоимости жилья, то кооператив за счет средств всех пайщиков приобретает очереднику квартиру, в которую владелец вселяется не позднее пяти недель. Также важным моментом является тот факт, что на паена-копление не может быть обращено взыскание по долгам.

Главной целью ЖСК является улучшение жилищных условий граждан с невысокими доходами, а главной задачей повышение уровня социальной защиты пайщиков путем развития системы взаимопомощи при приобретении жилья за счет объединенных паевых взносов.

Еще одной формой организации негосударственного управления жилым фондом является товарищество собственников жилья (ТСЖ), объектом недвижимости которого служит кондоминиум. Процессы формирования ТСЖ идут в стране крайне медленно. Так, в Москве насчитывается всего 456 товариществ, из которых более 50% в новостройках. Для сравнения отметим, что в Москве в период с 1921 по 1929 гг. было образовано 8 тыс. товариществ.

В настоящее время можно констатировать слабость социальной базы формирования ТСЖ, что сдерживает процессы их образования и развития.

Количество ТСЖ в некоторых городах России приведено в

табл. 6.3.

Таблица 6.3 Количество товариществ собственников жилья в некоторых городах России

 

 

Название города Количество ТСЖ
   
Москва    
Санкт-Петербург    
Нижний Новгород    
Красноярск    
Тюмень    
Рязань    
Ярославль    
Новочеркасск    
Новгород    
Новороссийск    
Оренбург    
Чебоксары    
Гусь-Хрустальный    
Владимир    

Из табл. 6.3 следует, что в среднем по стране происходит некоторое увеличение доли ТСЖ в общем жилом фонде. Однако в настоящее время в России создано лишь немногим более 3 200 ТСЖ, что составляет менее 1% от общего объема жилого фонда. В 2001 г. доля частного жилищного фонда составила 66% по сравнению с 33% в 1990 г., а доля государственного и муниципального сократилась с 67 до 32%. К сожалению, основная часть частного жилищного фонда находится в управлении государства. Возникает необходимость перехода к профессиональному управлению, в частности путем передачи жилищного фонда в управление управляющим компаниям.

Управляющие компании передача жилищного фонда в доверительное управление на основе договора по управлению с собственником жилья (муниципалитет, субъект Федерации, частные или коллективные владельцы).

 


В концепции Правительства РФ по реформированию жилищно-коммунального хозяйства предложена новая структура управления -служба заказчика. Классическая схема ее содержит три независимые структуры: собственника (муниципалитет), заказчика (служба заказчика) и подрядчика (ремонтно-эксплуатационные предприятия). Но, решая одни проблемы, эта новая управленческая структура создает другие: порождает еще больший монополизм; концентрация финансовых средств затрудняет их контроль; являясь муниципальным предприятием, служба заказчика тормозит развитие конкуренции; остаются совмещенными функции собственника и управления.

В настоящих экономических условиях наиболее эффективны управляющие компании. Они позволяют разделить функции собственника, заказчика и подрядчика, способствуют формированию рынка жилищных и управленческих услуг.

Управляющие компании могут быть частными или создаваться на базе существующих жилищных предприятий, осуществляя управление по районированному типу.

Управление структурными подразделениями возможно организовывать по типу дивизиональной структуры, что позволит им взять полностью на себя ответственность за производимые услуги. Такая структура позволяет сформировать и развивать рынок управленческих и жилищных услуг.

Управляющие компании заключают с муниципалитетами или иными собственниками договоры о передаче в доверительное управление жилого фонда, инженерных сетей. Конечно, при этом происходит отчуждение средств, направляемых на выполнение функций управления, но эти потери могут с лихвой компенсироваться за счет повышения эффективности управленческих функций, выполняемых более профессионально.

Компании получают коммунальные платежи потребителей (населения и предприятий), а также бюджетные деньги, выделяемые на коммунальное хозяйство. На эти средства обслуживают объекты ЖКХ, модернизируют их, расплачиваются с энергетическими, газовыми и другими службами. Управляющие компании смогут уменьшить нагрузку на бюджет, а через некоторое время выйти на уровень рентабельной работы и полностью отказаться от бюджетного финансирования ЖКХ.

Кроме того, возможно внедрение схемы выпуска муниципальных доходных ценных бумаг. Часть бумаг выкупает муниципальный бюджет, часть областной. Некоторая часть будет размещена среди населения, начисляемые проценты будут направляться на погашение платы за коммунальные услуги (с определенной скидкой). Часть ценных бумаг будет размещаться среди корпоративных инвесторов. Управляющая компания будет погашать эти бумаги в установленные сроки.

Схема управления жилым фондом при участии управляющей компании представлена на рис. 6.3.

Социально-экономический эффект может быть получен в виде повышения удовлетворенности потребителя, улучшения качества услуг, сокращения сроков их выполнения и экономии семейного бюджета из-за снижения тарифа. За предоставление услуг управляющая

компания получает вознаграждение, размер и форма которого указывается в договоре между собственником жилья (или предприятием, выполняющим его функции) и управляющей компанией. Денежное вознаграждение привязано к определенным критериям эффективности работы компании.

Для оценки работы управляющих компаний предложены следующие критерии.

Социальные оценки (ряд показателей удовлетворенности населения работой управляющей компании): средний балл санитарно-тех-нического состояния жилищного фонда; своевременное выполнение заявок и устранение аварий; отношение персонала к жильцам.

Экономические оценки: удельный вес работников управления в общей численности; расходы на управление, соотнесенные к 1 м2 общей площади; доходы, полученные от эксплуатации жилфонда, соотнесенные на одного работника управления и 1 м2 общей площади; соотношение издержек на управление и обслуживание; соотношение издержек на обслуживание и материально-техническое обеспечение.

Набор критериев оценки деятельности управляющих компаний может корректироваться исходя из конкретных потребностей территорий.

Для осуществления обоснованности и «прозрачности» расчетов стоимости управления, эксплуатации и ремонта жилья с различными техническими характеристиками, понятными как потребителю услуг, так и их производителю, возможно использование дифференцированного подхода при определении тарифов оплаты жилья. Он основан на определении издержек по управлению, обслуживанию и ремонту для каждого дома. Для этого весь комплекс работ по эксплуатации жилфонда разбит на ряд жилищных услуг, определена их трудоемкость, объем и стоимость для каждого дома. Жилищные услуги сгруппированы по технологическим признакам.

1. Содержание и уборка мест общего пользования.

2. Техническое обслуживание и ремонт зданий, сооружений, оборудования.

3. Капитальный ремонт мест общего пользования.

4. Общепроизводственные расходы.

5. Общехозяйственные расходы.

6. Коммерческие расходы.

Данный подход позволяет применить новую классификацию затрат при определении экономически обоснованного тарифа на услуги ЖКХ. Схема хозяйственных взаимоотношений участников процесса управления представлена на рис. 6.5.






© 2023 :: MyLektsii.ru :: Мои Лекции
Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
Копирование текстов разрешено только с указанием индексируемой ссылки на источник.