Доходный подход к оценке объекта недвижимости

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

- прямой капитализации доходов;

- дисконтированных денежных потоков.

Метод дисконтированных денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость буду щих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменять ся, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном изза опре деленных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

1) потенциальный валовой доход;

2) действительный валовой доход;

3) чистый операционный доход;

4) денежный поток до уплаты налогов;

5) денежный поток после уплаты налогов.

Денежный поток после уплаты налогов – это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:

• ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),

• чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,

• облагаемую налогом прибыль.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

; (37)

где

PV – текущая стоимость;

Ci – денежный поток периода t;

It – ставка дисконтирования денежного потока периода t;

M – стоимость реверсии.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

В данной курсовой работе используется метод кумулятивного построения для определения ставки дисконтирования денежного потока от собственного капитала, так как он наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанные как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так и со спецификой оцениваемого предприятия.

Метод кумулятивного построения (метод суммирования, кумулятивный метод) основан на суммировании безрисковой ставки дохода и надбавок за риск инвестирования в оцениваемое предприятие.

Расчеты проводят по формуле

(38)

где DR — ставка дисконтирования;

DR_f — безрисковая ставка дохода;

R_i — премия за вид риска;

n — количество премий за риск.

Безрисковая ставка дохода – определяется как ставка привлечения по депозитам Центрального банка (https://www.cbr.ru).

Премия за риск включает следующие виды риска, каждый из которых оценивается по 5-бальной шкале:

1) Руководящий состав: качество управления

Директор предприятия имеет соответствующее образование в области менеджмента, экономики, маркетинга, управления персоналом и применяет его на практике (организована эффективная рекламная компания, разработаны и реализуются стратегия развития предприятия и системы мотивирования и обеспечения персонала. Премия за риск — ____%.

2) Размер предприятия

Данное предприятие является _________________ в данном сегменте рынка, поэтому величина премии за риск составляет ___%.

3) Финансовая структура (источники финансирования предприятия)

Предприятие имеет ___________________________________________, вследствие чего премия за финансовую структуру оценивается в ____%.

4) Товарная и территориальная диверсификация

Премия за риск товарной и территориальной диверсификации _____%, так как ______________________________________________________.

5) Диверсифицированность клиентуры

Степень диверсификации клиентуры оценивается как _____________________________________. Премия за риск составляет ___%.

6) Доходы: рентабельность и прогнозируемость

Премия за этот вид риска — ___%, так как __________________.

7) Прочие особенные риски

Для предприятия характерны специфические риски, а именно ________________________. В связи с этим премия за прочий риск — ___%».

Все полученные данные представим в таблице 15

Таблица 15

Расчет ставки дисконтирования

Таким образом ставка дисконтирования составит по (38формуле) ___%

Для определения годового рентного дохода оцениваемого объекта выбраны 4 сравниваемых объекта и их характеристики представлены в табл 16.

Таблица 16

Определение годового рентного дохода оцениваемого объекта

Окончание таблицы 16

Годовой рентный доход оцениваемого объекта: ………………….

Основным способом определения стоимости предприятия на конец прогнозного периода является применение модели Гордона.

Модель Гордона – определение стоимости бизнеса капитализацией дохода первого постпрогнозного года по ставке капитализации, учитывающей долгосрочные темпы роста денежного потока. Расчёт конечной стоимости в соответствии с моделью Гордона производится по формуле:

(39)

где:

FV_term – стоимость объекта в постпрогнозном периоде;

CF_term – денежный поток доходов постпрогнозного (остаточного) периода;

r – ставка дисконтирования;

g – долгосрочные (условно постоянные) темпы прироста потока доходов в остаточном периоде.

В таблице 17 указаны формулы для расчета денежных потоков и иверсии.

Таблица 17

Формулы для расчета текущей стоимости денежных потоков

Для определения темпов роста денежных потоков проанализируем статистику изменения стоимости аренды на административные помещения за последние три года (табл. 18)

Таблица 18

Анализ изменения стоимости аренды

Рассчитаем темп роста стоимости аренды административных зданий как среднее изменение стоимости аренды за три года:

g =………………………………..

Найдем стоимость здания доходным подходом с помощью расчета (табл.19)

Таблица 19

Расчет стоимости здания доходным подходом

Вывод:.

3.3. Оценка здания затратным подходом

Затратный подход основывается на расчете затрат на воспроизводство оцениваемых объектов недвижимости с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости прибавляется рыночная стоимость участка земли. Подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. В процессе определения стоимости используется информация об уровне зарплаты, накладных расходах, затратах на оборудование, норме прибыли строителей в данном регионе, рыночных ценах на строительные материалы. В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. Затратный подход также включает в себя принципы наилучшего и эффек­тивного использования, вклада, сбалансированности и др.

Затратный подход производит оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

1. Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.

2. Расчет восстановительной стоимости нового здания.

3. Определение величины накопленного (физического, функционального и морального) износа объекта недвижимости.

4. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости здания.

5. Добавление к рассчитанной остаточной стоимости здания стоимости земли.

Для определения стоимости ________________ здания воспользуемся методом определения восстановительной стоимости с использованием Сборника укрупненных показателей стоимости строительства (УПВС) №28 «Жилые и общественные здания и сооружения коммунально-бытового назначения», отдел II «Общественные здания», «Административные здания одноэтажные кирпичные» или УПВС №36, 38…..

Ивановская область согласно общей части к сборникам относится к _____ территориальному поясу, ___________ климатическому району.

Полная восстановительная стоимость здания составит согласно сборника УПВС:

С₆₉ = V Cв.

где V- Строительный объем здания

Cв - восстановительная стоимость 1 м³ здания.

Рассчитанная стоимость выражена в уровне цен 1969 года. Восстановительная стоимость оцениваемого здания в уровне цен на дату оценки определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года сначала в уровень цен 1984 года, 1998 года, а затем в уровень на дату оценки с помощью соответствующих коэффициентов и индексов.

Стоимость здания в уровне текущих цен будет иметь вид:

С_тек = С₆₉× К₈₄× К₉₈× К₂₀₀₁ × К_тек, где

К₈₄ – коэффициент пересчета восстановительной стоимости от уровня цен 1969 г. к уровню цен 1984 г.;

К₉₈ – коэффициент пересчета восстановительной стоимости здания от уровня цен 1984 г. к уровню цен 1998 г.;

К₉₈ – коэффициент пересчета восстановительной стоимости здания от уровня цен 1998 г. к уровню цен 2001 г.;

К_тек – коэффициент удорожания сметных цен от уровня 2001 года к текущему уровню цен (на дату оценки).

Под физическим износом конструкций, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы, или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Таблица 20

Описание физического износа, %:

Для определения физического износа здания составим следующую расчетную таблицу 21.

Таблица 21

Расчет физического износа здания

Общий износ здания (И) – __________%

Сумма накопленного износа (СИ):

СИ = С_текх И

Стоимость здания (С_з) по затратному подходу:

С_з = Стек - СИ

3.4. согласование рыночной стоимости здания

Для определения окончательной рыночной стоимости можно использовать метод средневзвешенного значения стоимости в соответствии с которым результату, полученному по каждому из применяемых подходов приписывается весовой коэффициент, исходя из достоверности, объема и качества информации применяемых расчетов и особенности использования методов.

Целью согласования результата является определение наиболее вероятной стоимости, оцениваемого объекта через взвешивание преимуществ и недостатков примененных подходов. Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:

1) достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ;

2) способность отразить действительные намерения типичного покупателя или продавца;

3) действительность метода в отношении учета коньюктуры и динамики рынка;

4) способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов специфичных для объектов.

Все критерии оцениваются весовыми коэффициентами по пятибалльной системе (табл.22)

Таблица 22

Согласование результатов по оценке здания

Таким образом, окончательная рыночная стоимость оцениваемого здания равна _________________________руб.

3.5. Оценка бизнеса доходным подходом

Если оценка осуществляется доходным подходом, основное внимание уделяется доходам от бизнеса, поскольку именно этот показатель является основным фактором, от которого будет зависеть, сколько стоит объект. Чем выше доходы от бизнеса, тем дороже стоит сам бизнес на рынке при других равных условиях. Доходный подход является наиболее подходящей процедурой для оценки бизнеса.

Для расчета используем метод дисконтированных денежных потоков (ДДП).

Определение стоимости бизнеса методом ДДП основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса, а собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов.

Рассчитаем темп роста чистой прибыли предприятия с помощью данных, приведенных в отчете о прибылях и убытках (Приложение 3).

По формулам для доходного подхода, указанным в табл. 17, проведем расчет стоимости бизнеса (табл.23)

Таблица 23

Расчет стоимости бизнеса доходным подходом

Таким образом, стоимость оцениваемого бизнеса доходным подходом составляет_________________ руб.

3.6. Оценка бизнеса сравнительным подходом

Сравнительный подход особенно подходит для оценки в том случае, если на рынке имеется несколько объектов, с которыми можно сравнить оцениваемый бизнес. На точность определения рыночной стоимости объекта напрямую влияет достоверность собранных оценщиком сведений о продажах аналогов.

Этот подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбирают конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому необходимо провести соответствующую корректировку данных.

Расчет стоимости бизнеса сравнительным подходом приведен в табл.24

Таблица 24

Расчет стоимости бизнеса сравнительным подходом

Вывод. Стоимость бизнеса по сравнительному подходу равна __________ руб.

3.7. Оценка бизнеса затратным подходом

Оценщики обычно используют данный подход для оценки бизнеса, не приносящего стабильных доходов, недавно созданного либо находящегося в стадии ликвидации.

Затратный подход приобретает больший вес при оценке бизнеса в следующих условиях:

· оцениваемая компания владеет значительными материальными ак­тивами;

· большая часть активов оценивае­мой компании состоит из ликвидных активов (например обращающихся на рынке ценных бумаг, вложений в недвижимость и т.д.);

· оцениваемая компания либо только что образована, либо находится в стадии банкротства.

Применение затратного подхода в качестве единственного к оценке доходного бизнеса обычно не допускается.

Расчет проводим методом чистых активов (табл.25) Метод чистых активов применяется в случае, если у оценщика имеется обоснованная уверенность относительно функционирования предприятия в будущем. В отношении метода чистых активов применяются все общие правила оценки бизнеса, установленные для методов затратного подхода. Метод активов является довольно трудоемким в применении, но часто он является единственно возможным (когда у предприятия отсутствуют ретроспективные данные о производственно-хозяйственной деятельности, когда деятельность предприятия в значительной степени зависит от контрактов (строительные организации), у предприятия отсутствуют постоянные заказчики, значительную часть активов предприятия составляют финансовые активы (денежные средства, дебиторская задолженность, ликвидные ценные бумаги и пр.)).

Таблица 25

Расчет стоимости бизнеса затратным подходом

3.8. Определение окончательной рыночной стоимости бизнеса

Оценка бизнеса производится тремя существующими подходами – доходным, затратным и сравнительным.

Заключительным этапом процесса оценки является согласование оценок, полученных на основе указанных подходов, и сведение полученных данных стоимостных оценок к единице стоимости объекта. Согласование результатов оценки – получение итоговой оценки бизнеса на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет насколько существенно они отражают объективное состояние рынка. Это приводит к установлению окончательной рыночной стоимости объекта, чем достигается цель оценки. Согласование стоимостей бизнеса производится аналогично согласованию стоимостей оцениваемого здания (табл.26).

Таблица 26

Согласование результатов по оценке бизнеса

Таким образом, окончательная рыночная цена бизнеса ____________ составляет ___________ руб.

Заключение

Список литературы

1. Бабичев, М.Ю. Банковское дело: Справочное пособие / М.Ю. Бабичев, Ю.А. Бабичева, О.В. Трохова – М.: Экономика, 1994. – 132 с.

2. Белов В.А. Ценные бумаги./ В.А. Белов– М.: 1993. – 302 с.

3. Буренин А.Н. Рынок ценных бумаг и производных финансовых инструментов./ А.Н. Буренин– М., 1998. – 203 с.

4. Галанов В.А. Рынок ценных бумаг./ В.А. Галанов– М., 1998.- 128 с.

5. Есипов, В.Е. Ценообразование на финансовом рынке: учебное пособие./ В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова – СПб.: Питер, 2001. – 236 с..

6. Ефимов М. О. Рынок ценных бумаг./ М. О. Ефимов– СПб.: Навигатор, 1993. – 94 с.

7. Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, индексы изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ для строительства [Электронный ресурс]. – Режим доступа: [Консультант Плюс] - Заглавие с экрана. - (Дата обращения: 10.11.2014).

8. Индексы цен в строительстве. [Электронный ресурс]: Информационно-аналитический бюллетень. // Режим доступа: [Консультант плюс]. – Заглавие с экрана. – (Дата обращения: 10.11.2014).

9. Каратуев А.Г. Ценные бумаги: виды и разновидности./ А.Г. Каратуев – М.: Русская Деловая Литература, 1997. – 115 с.

10. О рынке ценных бумаг. [Электронный ресурс]: Федеральный закон РФ от 22.04.1996 № 39-ФЗ (ред. от 07.08.2001). // Российская газета. – 20.10.2001. - № 254. – Режим доступа: [Консультант плюс]. – Заглавие с экрана. – (Дата обращения: 10.10.2014).

11. О Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг. [Электронный ресурс]: Указ Президента РФ от 01.07.1996 № 1009 (ред. от 03.04.2000). // Собрание законодательства. – 2000. - № 33. – Режим доступа: [Консультант плюс]. – Заглавие с экрана. – (Дата обращения: 10.10.2014).

12. Об акционерных обществах. [Электронный ресурс]: Федеральный закон РФ от 26.12.1995 № 208-ФЗ (ред. от 07.08.2001). // Российская газета. – 20.10.2001. - № 254. – Режим доступа: [Консультант плюс]. – Заглавие с экрана. – (Дата обращения: 10.10.2014).

13. Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек. [Электронный ресурс]: Постановление Госстроя СССР от 11.05.1983 №94// Режим доступа: [Консультант плюс]. – Заглавие с экрана. – (Дата обращения: 10.11.2014).

Приложение 3

Характеристика объекта оценки