Главная страница Случайная страница
Разделы сайта
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Стоимость права аренды арендодателя
|
|
37.2.1. Стоимость права аренды арендодателя рассчитывается для земельного участка, сданного собственником (в наших условиях обычно государством или муниципалитетом) в аренду, и определяется Международными стандартами оценки как стоимость интереса фригольда при соблюдении интересов аренды.
37.2.2. Под фригольдом понимается абсолютное право собственности, при условии соблюдения ограничений, установленных только государством. Согласно МСО «стоимость фригольда или сдаваемого в аренду поместья обычно рассматривается как сумма приведенной стоимости ожидаемых чистых доходов, которые должны быть получены в рамках аренды плюс приведенная стоимость ожидаемой стоимости имущества, когда пользование и владение переходят обратно к арендодателю»[17].
37.2.3. Из этого определения следует, что право аренды арендодателя (государства, муниципалитета)определяется текущей стоимостью доходов от заключенного договора аренды земельного участка, которые определяются размером арендной платы, установленной договором, и потенциальным доходом от продажи земельного участка или права заключения договора его аренды после окончания срока действующего договора.
37.2.4. Отсюда стоимость права арендодателя земельного участка, сданного в аренду, может быть определена следующим образом.
1. Если последующая продажа земли в собственность разрешена, то рыночная стоимость такого права определяется как: 
, где VА - стоимость права аренды арендодателя (стоимость фригольда или стоимость земельного участка, обремененного договором аренды); Pi – арендная плата, установленная в договоре аренды, T - срок аренды, VM – рыночная стоимость земли в момент оценки, e - ставка дисконтирования.
Пример:
тыс. руб.
| Годы | Арендные платежи | Рыночная стоимость земли, не обремененной договором аренды | Ставка дисконтирования | Фактор дисконтирования | Текущая стоимость |
| - | 10% | 0, 909 | 90, 9 | ||
| - | 10% | 0, 862 | 103, 44 | ||
| - | 10% | 0, 751 | 97, 63 | ||
| Итого | 291, 97 | ||||
| 10 000 | 10% | 0, 751 | |||
| Итого | 7801, 97 | ||||
| Стоимость земельного участка, обремененного договором аренды (стоимость права аренды арендодателя) | 7801, 97 |
2. Если последующая продажа земли в собственность не разрешена, но возможна продажа права аренды: 
, где: VPА – рыночная стоимость продажи права аренды. В случае, когда арендные платежи являются постоянной величиной Pi =P= const, можно применить выражение: 
.
Пример:
Срок аренды - 49 лет, ставка платы, установленная в договоре аренды - $ 40 000/га, рыночная стоимость права заключения договора аренды - $10 000 000/га, ставка дисконтирования 10%.
Отсюда стоимость права аренды арендодателя (собственника земельного участка) равна: 
= $489 956.
Если срок аренды 5 лет, то эта величина составит: 
= $6 360 844.
37.2.5. Из приведенных выражений следует, что стоимость права аренды арендодателя не совпадает с рыночной стоимостью права собственности, если платежи вносятся по фиксированным ставкам, как это сейчас в основном и происходит с земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, с отсрочкой выкупа земли (права аренды).
37.2.6. Отсюда также следует, что право аренды арендодателя тем меньше, чем на более отдаленный период отнесены выплаты по выкупу земельного участка или права аренды арендатором при условии, что арендная плата меньше рыночной. То есть, происходит обесценивание будущих поступлений из-за влияния фактора дисконтирования, также как это происходит при оценке других природных ресурсов, приносящих доход в отдаленной перспективе.
37.2.7. Аналогично можно определять стоимость иных частичных прав на землю – права бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения.
|
|