Международная мена недвижимости

250. - По своим содержательным характеристикам договор мены очень близок к договору купли-продажи. Поэтому достаточно логично распространение на него в международном частном праве аналогичных коллизионных правил, что и для международной продажи недвижимости. В то же время особенности юридической конструкции данного договора способны породить некоторые сложности при определении применимого права. Конечно, если обмен осуществляется между недвижимым имуществом, находящимся на территории одной страны, то никаких проблем не возникает: по общему правилу, если стороны не предусмотрели иное, именно материальное право страны местонахождения недвижимости применимо к договору, определяя как его содержание, так и форму (п. 3 ст. 1209, ст. 1213 ГК РФ). Однако когда объекты недвижимости, подлежащие обмену, находятся на территории разных государств, место нахождения недвижимости не может быть определено, что не позволяет разрешить коллизию национальных правопорядков, с которыми договор связан. Поэтому если стороны не выбрали применимое право, оно должно определяться исходя из других элементов правоотношения, позволяющих локализовать договор. Например, в качестве применимого может выступать:

право места заключения договора;

право места нахождения более ценной недвижимости;

право места платежа разницы при неравноценном обмене.

Пример 49: Мена квартиры в России на жилой дом в Казахстане, применимое право. К нотариусу г. Челябинска Н. Ядвиге обратились граждане России за удостоверением договора мены недвижимости. Предметом мены выступает квартира в г. Челябинске и жилой дом в г. Семипалатинск (Казахстан). Какое право применимо к договору?

Оптимальным вариантом, исключающим всякую неопределенность в отношениях сторон по договору, будет выбор ими применимого права (ст. 1210 ГК РФ). При этом, в соответствии с п. 4 ст. 1210 ГК РФ, стороны могут выбрать применимое право и для отдельных частей договора: к обязательству по передаче недвижимого имущества на территории России - российское материальное право, а к обязательству по передаче недвижимости на территории Казахстана - казахское материальное право. При отсутствии соглашения сторон о применимом праве оно определяется исходя из совокупности обстоятельств дела. С учетом того, что стороны обратились за оформлением договора к российскому нотариусу, к нему может применяться российское материальное право как право места заключения договора.

Требования к форме также определяются в соответствии с правом страны по месту заключения сделки, поскольку место нахождения недвижимости, как этого требуют п. 3 ст. 1209 ГК РФ и п. 2 ст. 39 Минской конвенции, однозначно определить невозможно *(226). Таким образом, в нашем примере форма сделки должна определяться в соответствии с российским правом. Однако государственная регистрация прав на недвижимое имущество будет осуществляться в каждой стране отдельно, в соответствии с требованиями его внутреннего законодательства (ст. 164 ГК РФ; ст. 118 Гражданского кодекса Казахстана).