Ціна землі як капітального активу.

Характерною рисою соціально орієнтованої ринкової економіки на прикладі розви­нутих країн є функціонування агропромислового комплексу (АПК), або агробізнесу. Це зумовлює суттєві особливості суспільного відтворення в цій надзвичайно важливій сфері економіки.

Формування і розвиток агробізнесу зумовлені переходом сільського господарства до машинної стадії виробництва й інтенсивних технологій в умовах науково-технічної революції.

Остання значно поглибила і розширила економічні та технологічні зв'язки сільського господарства з іншими галузями, прискорила проникнення промислового капіталу в аграрну сферу і на цій основі привела до виникнення агробізнесу, який є тепер одним з найдинамічніших секторів розвиненої економіки.

Матеріальною основою формування АПК є, з одного боку, небувалий за глибиною процес суспільного поділу праці, а з іншого — безперервний процес розширення коопе­рування сільського господарства з суміжними галузями національної економіки.

Агропромисловий комплекс (АПК) України — це цілісна на­родногосподарська система взаємопов'язаних між собою галузей, об'єднаних в єдине ціле з метою виробництва продовольства, сіль­ськогосподарської сировини для переробних галузей промисло­вості.

АПК складається з трьох підрозділів.

Перший підрозділ охоплює галузі промисловості, які забезпе­чують АПК засобами виробництва: тракторами та сільськогоспо­дарськими машинами, устаткуванням для легкої, харчової про­мисловості, меліоративних робіт, мінеральними добривами і хі­мічними засобами захисту рослин, комбікормами, будівельними спорудами. У загальному обсязі продукції комплексу частка цьо­го підрозділу становить близько 15 %.

До другого підрозділу АПК належить безпосередньо сільсько­господарське виробництво, мисливське, лісове та рибне господар­ство. У цій сфері виготовляється понад 45 % загального обсягу продукції комплексу.

Третій підрозділ включає галузі, які забезпечують заготівлю, переробку сільськогосподарської продукції і доведення її до спо­живачів. Це харчова, м'ясна, молочна, рибна, борошномельна, круп'яна, а також легка промисловість з переробки сільськогоспо­дарської сировини, торгівля продовольчими товарами і громадське харчування. Ця сфера дає близько 40 % загального обсягу про­дукції комплексу.

АПК — величезний міжгалузевий комплекс України.

Внесок аграрного сектору України у ВВП, платіжний баланс, ринок праці є набагато вищим, ніж у країнах ОЕСР. Незважаючи на це, аграрний сектор економіки України має багато проблем.

Потенціал сільського господарства України потужний: понад 40 млн га сільськогосподарських угідь, 20, 7 млн сільських меш­канців, у тому числі 6, 9 млн — у працездатному віці. У галузях сільськогосподарського виробництва зайнято 5, 7 млн осіб.

Однак за даними Мінагропрому України, сільськогосподарські підпри­ємства АПК мають істотні втрати ресурсів основних виробничих фондів. Сільськогосподарське землекористування скоротилося на 11, 2 млн га, кількість працівників — на 3, 7 млн осіб, продуктив­ної і робочої худоби — на 19, 6 млн поголів'я, обсяг основних ви­робничих фондів — на суму 85, 8 млрд ум. од.[1]

Сільськогосподарські виробники в Україні — господарські товариства, приватні підприємства, кооперативи, державні господарства, фермерські господарства, інші сільськогосподарські підприємства — є неоднорідними за результатами своєї діяльності та ресурсами (площею угідь). Середній рівень рентабельності в2005 р. становив 8, 9 %, але його забезпечували не більше 10 % підприємств галузі. Збитковими є м'ясо великої рогатої худоби,
овець, кіз, виробництво вовни (72, 8 %).

В Україні йде процес формування інституційної бази аграрно­го сектору. Йдеться про ринок землі, захист приватної власності, контроль за виконанням угод, вплив місцевих адміністрацій на виробничу діяльність.

Нерозвинутою залишається соціальна сфера в аграрному сек­торі економіки.

Заробітна плата сільськогосподарських працівників є найниж­чою в народному господарстві України.

Продуктивність праці в сільському господарстві залишається невисокою.

Селянин споживає у 4 рази платних послуг менше, ніж міський мешканець, у 15, 9 раза менше користується послуга­ми пасажирського транспорту.

Існує наявність знач­них проблем у функціонуванні цього сектору економіки. При тому слід зазначити, що сільське господарство в усьому світі з кожним роком також втрачає свої позиції.

Основна мета державного регулювання діяльності АПК поля­гає в тому, щоб:

- забезпечити населення продуктами харчування, переробні галузі промисловості — сировиною;

- збільшити експорт­ні можливості галузей АПК;

- розв'язати соціальні, культурно-по­бутові проблеми, що мають місце в АПК в умовах становлення ринкових відносин і багатоукладності економіки.

Державне регулювання АПК віддзеркалюється в аграрній політиці держави.

Її суть в умовах становлення ринкових відносин полягає в здійсненні земельної реформи, сприянні розвиткові різ них форм власності на землю, лібералізації управління у сільському господарстві, сприяння розвиткові конкуренції, поступовій відмові від державних замовлень (контрактів), розробці і реалізації цільових програм розвитку виробничої і соціальної інфраструктур, фінансовій підтримці галузей АПК.

Основою АПК є галузі сільського господарства — рослин­ництво, тваринництво, мисливське, лісове та рибне господарства, їх розвиток характеризується певними соціально-економічними та природно-кліматичними особливостями:

— наявністю декількох форм власності, що зумовлює існування різних типів господарств (підприємств): фермерських, ін­дивідуальних, міжгосподарських;

— сезонністю в рослинництві, яка зумовлює неповну зайнятість працюючих у цій галузі;

— універсальністю основного засобу виробництва — землі, яка не підлягає заміні;

— необхідністю використання частини виробленої продукції як засобів виробництва;

— значною тривалістю виробничого циклу;

— значними відмінностями в родючості земельних угідь.

Усе це зумовлює особливості становлення ринкових відносин в АПК та особливості його державного регулювання.

Функції державного регулювання АПК на макрорівні викону­ють Міністерство економіки України через департамент розвитку АПК, який об'єднує відділи економіки розвитку сільського гос­подарства, економіки виробництва продовольчих товарів, відділ аграрної реформи; Міністерство аграрної політики; Державний комітет по земельних ресурсах; Державний комітет водного гос­подарства, Державний комітет лісового господарства.

Держава в особі відповідних органів управління виконує такі функції з регулювання розвитку АПК:

— визначає пріоритетні напрями розвитку АПК та пріоритетні напрями спрямування інвестицій на його розвиток;

— регулює земельні відносини;

— здійснює заходи щодо стабілізації продовольчого поста­чання;

— здійснює підтримку пріоритетних галузей і сфер АПК через пряме бюджетне фінансування, механізм дотацій, цільове субсидіювання;

— сприяє здійсненню процесів роздержавлення, приватизації та розвитку нових форм господарювання;

— встановлює механізм формування державних замовлень та контрактів на постачання державних ресурсів сільськогос­подарської продукції та сировини;

— регулює ціни на деякі види продовольства;

— визначає рівень орієнтовних закупівельних цін і механізми їх індексації відповідно до інфляційних процесів;

— здійснює індикативне планування розвитку АПК.

Цінове регулювання в сфері АПК здійснює департамент ціно­вої політики Міністерства економіки України, у складі якого функціонує відділ цін на продовольчі товари та продукцію сільського господарства.

Земельні відносини в Україні регулюються Земельним кодек­сом України та іншими законодавчими актами.

Завданням земель­ного законодавства с регулювання земельних відносин з мстою створення умов для раціонального використання й охорони зе­мель, рівноправного розвитку всіх форм власності на землю і гос­подарювання, збереження та відтворення родючості ґрунтів, по­ліпшення природного середовища, охорони прав громадян, під­приємств, установ і організацій на землю.

Згідно з прийнятим законодавством в Україні існують такі фор­ми власності на землю: державна, колективна, приватна.

Всі фор­ми власності є рівноправними.

Розпоряджаються землею Ради на­родних депутатів, які в межах своєї компетенції передають її у власність, надають у користування або вилучають.

Суб'єктами права державної власності на землю виступають:

- Верховна Рада України (на землі загальнодержавної власності України);

- Верховна Рада Автономної Республіки Крим (на землю в межах території республіки);

- обласні, районні, міські, селищні, сільські Ради народних депутатів (на землі в межах їхніх тери­торій).

Суб'єктами права колективної власності на землю є колективні сільськогосподарські підприємства, сільськогосподарські товарис­тва, сільськогосподарські акціонерні товариства.

Громадяни України мають право на одержання у власність зе­мельних ділянок для ведення селянського (фермерського) госпо­дарства, особистого підсобного господарства, будівництва та об­слуговування житлового будинку і господарських будівель, са­дівництва, дачного і гаражного будівництва.

Важливим засобом регулювання аграрного сектора є його дер­жавна підтримка.

Земельні відносини — це відносини, які виникають щодо во­лодіння, користування, розпорядження та управління земельни­ми ресурсами на всіх рівнях як об'єктами господарювання і засо­бами сільськогосподарського виробництва.

Державне регулювання земельних відносин полягає у створенні законодавчої бази з захисту прав землевласників і землекористу­вачів, у виборі ефективних пропорцій між прямим і непрямим управлінням земельними ресурсами.

Україна володіє земельними ресурсами загальною площею 60, 4 млн га, з яких близько 69 % становлять сільськогосподарські угіддя.

Статистичні дані свідчать про те, що в Україні впродовж деся­ти років спостерігалася тенденція до зменшення площі угідь та їх частки у структурі всього земельного фонду.

Істотні зміни у земельних відносинах пов'язані з роздержав­ленням земель сільськогосподарського призначення.

Формуван­ня земель запасу та резервного фонду зумовили особливу функ­цію держави — контроль за землекористуванням, збереженням агрофонду земель, відповідним використанням.

В Україні здійснюється земельна реформа, в результаті реалі­зації якої формується нова аграрна структура, зорієнтована на приватну власність на землю.

Нині вже завершено перший і дру­гий її етапи — проведено роздержавлення землі і передачу її у ко­лективну власність; здійснено паювання землі з видачею відпо­відного документа — сертифіката про право приватної власності на землю.

Третій, завершальний, етап земельної реформи перед­бачає формування на базі приватної власності на землю нових за змістом приватно-орендних господарств.

Власники сертифікатів на земельний пай мають право створювати своє селянське (фер­мерське) господарство або отримувати щорічно додатковий дохід у вигляді орендної платні.

Аграрна реформа в Україні ще не завершена, оскільки не торк­нулася глибинних основ колективної власності, а зміна власника не призвела до появи ефективного власника.

Механізм функціону­вання пайових відносин усередині приватизованих підприємств нині функціонує недостатньо. Це пояснюється тим, що не закріп­лені правові гарантії інституту приватної власності на землю, не розроблений механізм купівлі-продажу землі, її передачі в заста­ву, не сформований земельний ринок.

Розвиток земельного ринку гальмують низька купівельна спро­можність населення, слабка державна підтримка землевласників та ін.

Державне регулювання земельних відносин здійснюють орга­ни державного управління всіх ієрархічних рівнів.

- держава за­безпечує законодавче регулювання земельних відносин, розпоря­дження землями загальнодержавної власності України;

- встанов­лює порядок і середні ставки платні за використання землі, граничні розміри орендної плати за неї;

- організацію і здійснення державного контролю за використанням та охороною земель та їх моніторингу;

- встановлює основні положення землеустрою і по­рядку ведення державного земельного кадастру;

- розробляє дер­жавні програми щодо раціонального використання земель, підви­щення родючості ґрунтів, охорони земельних ресурсів тощо.

Крім цих заходів та участі в їх реалізації, органи місцевого самоуправління в галузі регулювання земельних відносин здійс­нюють:

- передачу земельних ділянок у власність на умовах чинно­го законодавства;

- реєстрацію права власності, права користуван­ня землею і договорів на оренду землі;

- вилучення (викуп) земель відповідно до законодавства;

- справляння платні за землю; ведення земельно-кадастрової документації;

- погодження проектів зем­леустрою;

- погодження будівництва жилих, виробничих, культур­но-побутових та інших будівель і споруд на земельних ділянках, що перебувають у власності або користуванні;

- вирішення земель­них суперечок у межах своєї компетенції.

Економічні методи державного регулювання земельних відно­син в Україні реалізуються шляхом введення платні за придбан­ня землі відповідно до законодавства.

Сплати щорічного земель­ного податку або орендної плати, які визначаються залежно від якості та місця розташування земельної ділянки, виходячи з ка­дастрової оцінки земель.

Запровадження пільг щодо платні за зем­лю.

Розробки і функціонування механізму визначення та відшко­дування збитків власникам землі та землекористувачам за погір­шення якості земель або приведення їх у непридатність для використання за цільовим призначенням.

Державне регулювання аграрного сектора передбачає підтрим­ку відповідного рівня цін та забезпечення ціпової рівноваги на продукцію АПК.

Державне регулювання цін в Україні здійснюється в умовах високого попиту на сільськогосподарську продукцію і значного спаду обсягів виробництва.

Наявна система цін не відшкодовує високих витрат на виробництво продукції, призводить до диспаритету цін.

Модель ціноутворення в аграрному секторі України повинна передбачати три рівні цін.

Перший рівень — гарантовані або інтервенційні ціни, які ви­значаються для основних видів сільськогосподарської продукції і виступають гарантією відшкодування виробничих витрат. Вони включають середній рівень витрат та мінімальний рівень прибут­ку. Це, як правило, нижня цінова межа, яка служить стартовою ціною на біржових торгах.

Другий рівень — еквівалентна ціна, яка забезпечує середню норму прибутку на авансовий капітал і включає рентний дохід.

Третій рівень — це ціни стимулювання виробництва, які пе­ревищують світові ціни і використовуються для розрахунків з ви­робниками деяких видів продукції.

Державне регулювання АПК передбачає відповідну кредитну політику, яка в Україні починає формуватися і передбачає:

- роз­ширення мережі селянських кооперативних банків; створення сис­теми іпотечного кредитування;

- розвиток фінансового аграрного консалтингу;

- впровадження лізингового кредитування;

- реформу­вання товарного кредиту;

- розширення функцій кредитних спілок; страхування кредитів і позик.

Регулювання агарного сектора державою передбачає створен­ня сприятливих умов для інвестиційної діяльності в галузі, залу­чення інвестицій, розробку програм розвитку АПК, підтримку фермерства та ін.

Державне регулювання АПК зводиться до забезпечення спів­праці з країнами ЄС у питаннях модернізації та розвитку галу­зей, їх інтегрування в європейський агропромисловий комплекс.

Докорінна перебудова економіки та фінансово-кредитних від­носин полягає в утвердженні повноцінного ринку землі, сучас­них земельно-орендних та іпотечних відносин, запровадження економічних стимулів раціонального використання та охорони земель, застосування дозволених нормами СОТ механізмів захис­ту національного аграрного ринку.

Утвердження приватної власності на землю вимагає:

- вдоскона­лення інструментів фінансового оздоровлення галузі,

- ефективних диверсифікованих процедур кредитного обслуговування села, - створення спеціалізованих банківських і альтернативних небанківських кредитних інституцій,

- механізмів фінансових гарантій повернення сільгоспвиробниками кредитів, страхування фінан­сових ризиків.

Поява нових форм власності на землю, розширення кола влас­ників вимагає зміни підходів до наступного входження всіх земле­користувачів у ринкові структури і вдосконалення методики ка­дастрової оцінки земель.

Лише на основі кадастрової оцінки землі власник або орендар має сплачувати земельний податок і відпо­відну орендну платню. Однак нині вони справляються без ураху­вання кадастрової оцінки землі, а лише на підставі договору із землевласником, у чому заздалегідь закладено певний суб'єк­тивізм.

Кадастрова оцінка землі — це основа розрахунку земельного податку, вартості землі, орендної плати, рентних платежів, тобто основа реалізації земельної реформи.

Це особливо стосується густонаселених регіонів України.

Складовими земельного кадастру є бонітування ґрунтів та економічна оцінка землі.

Теоретично така оцінка, зокрема ріллі, ви­магає, насамперед, розрахунку шкали природної (бонітетної) вро­жайності ґрунтів з основних сільськогосподарських культур у ме­жах кожного природно-сільськогосподарського (кадастрового) ра­йону з урахуванням набору культур, частки посівів у загальній площі орних земель, яка склалася в кожному конкретному ви­падку.

Оцінювальну шкалу потрібно обчислювати для якомога дрібніших таксономічних одиниць (типів, підтипів ґрунтів), щоб охопити найдрібніші земельні ділянки.

Бонітування ґрунтів — це порівняльна оцінка якості ґрунтів за їхньою родючістю щодо конкретних сільськогосподарських культур.

Мета бонітування — визначення кількісної оцінки якості землі, її переваг порівняно з іншою землею.

Критеріями бонітування ґрунтів с природні діагностичні озна­ки, які є визначальними для урожайності.

Бонітування ґрунтів — доволі приблизне і в кращому випадку воно може стати основою для виділення класів земель для по­дальшого економічного аналізу.

Робота за такою методикою бу­ла б правомірною за умови, що всі фізико-хімічні показники ґрун­тів рівнозначні. Проте нині ще не визначений ступінь впливу кож­ного з них на врожайність.

Тому оцінку ґрунтів за основними фізико-хімічними властивостями коригують економічні показни­ки обсягів валової продукції та окупність витрат (економічна оцін­ка землі).

Вивчення впливу показників природної родючості ґрунтів на їхню оцінку дасть змогу індивідуально підійти до встановлення земельного податку кожному землевласникові та землекористу­вачеві, згладити таким чином вплив об'єктивних факторів на ре­зультати сільськогосподарського виробництва.

В умовах дії ринко­вих цін господарства, які працюють у гірших ґрунтово-кліматич­них умовах, стають потенційними банкрутами через відсутність механізму перерозподілу рентних доходів.

Комплексна оцінка земель — порівняльна оцінка комплексно­го гектара — основа встановлення єдиного земельного податку всім землекористувачам України у твердій валюті або в нату­ральній продукції.

Приватизація земель, перехід на єдиний земельний податок для всіх землекористувачів зумовлює потребу кадастрової та гро­шової оцінки кожної земельної ділянки.

Ціну земельних ресурсів найчастіше обчислюють за методи­кою, в якій закладена капіталізація чистого доходу.

Ціна землі використовується для:

- встановлення паритету цін на сільськогосподарську продукцію та промислові товари, енер­гоносії;

- оформлення банківських кредитів під заставу землі;

- оптимізації структури земельних угідь з метою забезпечення еколо­гічної рівноваги;

- формування ринку землі.

В Україні визначення ціни землі ґрунтується на " Методиці гро­шової оцінки земель сільськогосподарського призначення та на­селених пунктів", яка передбачає врахування диференціальної ренти І, диференціальної ренти II, абсолютної ренти.

У світовій практиці складалися декілька підходів до визначен­ня вартості землі: ринковий, витратний, прибутковий. Найпоши­ренішими є порівняльний, економічний метод, метод капіталі­зації прибутку.

За офіційними даними, середня ціна 1 га землі в країнах За­хідної Європи становить: у Великій Британії — 11, 4, Бельгії 14, 2, Німеччині — 19, 7 тис. дол. США.