Раздел II. Как не попасть в долговую яму.

Многие стали пессимистами, финансируя оптимистов.

Чарльз Джонс

1. Почему появился этот раздел?

Опыт - хорошая вещь, если вы за нее не переплатили.

Томас Фуллер

Если раньше большинство книг описывало, как получить ипотечный кредит и что это такое, то теперь возникла потребность написать и о том, как жить с ипотечным кредитом: ипотека приобрела массовость, стала повседневной реальностью для очень многих людей.

У заемщиков появились вопросы, которые требуют ответов и систематизации. И это не только вопросы по погашению кредита в случае возникновения сложностей. Это вопросы, связанные с вселением родственников в заложенную квартиру, получением имущественных вычетов и материнского капитала, перекредитованием, проведением перепланировки, сдачей жилья в аренду, и даже с разводами и страховыми случаями. Здесь есть и важный нюанс - банк вправе досрочно потребовать всю сумму кредита не только при просрочке платежа, но и при ряде других нарушений (нарушение правил пользования залогом, отказ страховать залог и пр.).

На данный момент в России уже есть и практика, и наработки по решению большинства вопросов, возникающих у заемщика. Ведь прошло более 10 лет с начала массового развития ипотеки. За это время граждане посредством собственного опыта существенно расширили кругозор и возможности новых заемщиков, которые берут кредит сейчас. Не надо изобретать велосипед и наступать на одни и те же грабли - все уже сделано раньше.

До сих пор далеко не все заемщики знают, какие проблемы могут возникнуть, какими способами и инструментами их можно решить, не знают, к кому обращаться за помощью и в какой форме это делать. Конечно, все это влечет потерю времени, сил и денег.

В последних двух разделах книги собраны типовые ситуации, которые возникали с заемщиками и которые могут быть полезны читателю. От ипотеки нельзя просто взять и отказаться. Нельзя прийти в банк и сказать: " Забирайте квартиру, я больше погашать кредит не могу". Если банку квартира не нужна или банк просто не идет навстречу, то придется пройти через все судебные инстанции, вплоть до торгов по продаже квартиры.

Порой иного жилья у заемщика нет, и он не знает, куда выселяться и как жить дальше. Возникают тупиковые жизненные ситуации, осложненные тем, что заемщику приходится сталкиваться с проблемами, в которых он не разбирается, а цена вопроса очень велика - где жить его семье. Тут ему и может пригодиться данная книга, хотя в счет погашения кредита направить ее нельзя.

Конечно, комфортность погашения кредита на все 20 - 30 лет зависит в первую очередь от того, насколько правильным был расчет при получении кредита. На практике не раз приходилось убеждаться, насколько могут быть непродуманными решения о получении кредита. Известны случаи, когда заемщики голодали, чтобы погасить кредит.

До момента первого платежа по кредиту сама ипотека кажется для многих чем-то умозрительным, нереальным, иллюзорным. На первое место выходит квартира, которую можно легко купить и сразу жить в ней. Цена квартиры все возрастает, как и размер кредита. И только после нескольких ежемесячных платежей, сопряженных, как правило, с расходами на ремонт и погашение долгов родственникам, заемщики понимают, что такое ипотека и в чем, может быть, они ошибались при получении кредита. Увы, это приходит только с опытом, реже - благодаря советам других, а иногда это понимание и вообще не приходит.

С другой стороны, все просчитать невозможно - за срок погашения ипотечного кредита могут происходить самые непредвиденные события. Поэтому необходимо знать выход из каждой возможной проблемной ситуации. Зачастую достаточно вовремя подать документы на вычет или реструктуризацию, чтобы справиться с возникшими трудностями.

Для этого и написана книга - чтобы вооружить заемщика информацией о ситуациях, которые могут возникнуть за срок жизни ипотечного кредита, и предложить решения. Погашение кредита должно если уж не приносить радость, то не быть в тягость.

2. Особенности пользования заложенным жильем: что следует

согласовывать с банком, проведение перепланировки и

ремонта, проверка банком сохранности предмета залога, сдача

жилья в аренду, " прописка" и вселение третьих лиц

В каждом положении отыщется что-нибудь

утешительное, если хорошо поискать.

Даниэль Дефо

Как ни странно, если вы неправильно пользуетесь жилым помещением, то банк вправе досрочно истребовать кредит и вы будете обязаны погасить не единовременный платеж, а всю сумму кредита. Конечно, такие случаи редки - банкам тоже невыгодно терять добросовестного заемщика и проценты, но все же. Чтобы этого не произошло, мы опишем, как пользоваться заложенным помещением и что это вообще такое - залог.

У некоторых заемщиков возникает простой вопрос: становится ли заемщик собственником квартиры? Или до выплаты кредита собственником является банк? Ответ таков: заемщик становится полноправным собственником объекта недвижимости, в том числе он обязан платить коммунальные платежи и выполнять все обязанности, которые возложены на собственника имущества.

В целом нахождение квартиры в залоге при надлежащем исполнении обязательств по кредитному договору не влечет для заемщика каких-либо особых неудобств - он вправе полноценно проживать в квартире так же, как и любой другой собственник. Однако законодательно ему вменены определенные обязанности при пользовании предметом ипотеки, а распоряжение заложенным банку объектом недвижимости ограничено с целью обеспечения сохранности предмета ипотеки и возможности его реализации банком для удовлетворения своих требований по кредитному договору.

Обязанности и ограничения накладываются с момента государственной регистрации ипотеки. Возникает вопрос: где заемщику узнать о том, какие обязанности существуют и какие ограничения наложены, ведь они не обязательно должны быть полностью указаны в договоре об ипотеке? А как быть при ипотеке в силу закона, когда договор об ипотеке не заключается?

Кредитный договор иногда содержит, а иногда не содержит перечень ограничений. Закладная, как правило, содержит перечень обязанностей и ограничений, но она отдается залогодержателю (банку) и заемщику предъявляется только для обозрения (заемщику рекомендуется запросить у банка текст закладной, чтобы знать, на каких условиях она им выдана).

Ответ прост: заемщик самостоятельно должен знать, что можно, а что нельзя делать с заложенным объектом недвижимости, поскольку обязанности и ограничения установлены законом. Законодатель описывает их в трех главах Закона об ипотеке: гл. V " Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке", гл. VI " Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц" и гл. VII " Последующая ипотека".

Помимо этого в договоре об ипотеке и закладной могут быть указаны дополнительные ограничения. Отметим, что ограничения могут быть установлены еще и в договоре страхования, поскольку страховая компания также заинтересована в сохранности предмета ипотеки. Например, любое действие, которое может повлечь увеличение страхового риска, даже ремонт, как правило, необходимо согласовывать со страховой компанией, которая вправе потребовать увеличения размера оплаты.

Повышенное внимание законодателя и банков к предмету ипотеки понятно, ведь при неисполнении обязательств заемщиком именно квартира будет являться фактически единственной гарантией возврата средств.

Перечислим основные обязанности залогодателя (собственника заложенного объекта недвижимости):

при пользовании заложенным имуществом не допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом;

поддерживать предмет ипотеки в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки;

производить текущий и капитальный ремонт предмета в сроки, установленные действующим законодательством РФ;

застраховать объект недвижимости от рисков утраты и повреждения;

для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, принимать меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами РФ и договором об ипотеке, а если они не установлены - необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям;

в случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя.

Помимо этого, в случае если заемщик получает иск, последствием которого может быть потеря им права собственности на объект недвижимости, обременение либо вселение третьего лица в предмет ипотеки обязательно надо привлечь в судебный процесс третьим лицом банк-кредитор, являющийся залогодержателем и заинтересованным лицом в исходе дела. И даже если поступил не иск, а претензия от кого-либо по аналогичному вопросу, необходимо привлекать банк к разрешению этой ситуации.

Данная обязанность прямо установлена в ст. 33 Закона об ипотеке, а для заемщика она имеет и практическую пользу, поскольку банк будет выступать на его стороне в отстаивании права собственности.

При грубом нарушении обязанностей банк вправе досрочно истребовать всю сумму кредита.

Выделим основные ограничения, связанные с пользованием и распоряжением предметом ипотеки.

I. Запрет на отчуждение и передачу в последующую ипотеку. Квартира может быть отчуждена (продана, подарена) или передана в последующую ипотеку только с согласия банка. А вот для составления завещания согласия банка не требуется. Залог при отчуждении квартиры сохраняется. В любом случае распорядиться таким способом без согласия банка невозможно ввиду того, что в Росреестре установлена запись об ипотеке и никакая сделка не будет зарегистрирована без необходимого согласия.

II. Сдача в аренду и безвозмездное пользование. Если иное не предусмотрено Федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом при условиях, что:

срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока по кредитному договору;

имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества, т.е. для проживания, а не промышленного производства, например.

В то же время обычно договор об ипотеке (закладная) предусматривает необходимость получения на сдачу в аренду согласия банка. Банк, как правило, предоставляет такое согласие при условии оплаты банку комиссии (если предусмотрена) и срока найма не более 11 месяцев. Иногда запрашивается согласие страховой компании, застраховавшей предмет ипотеки, поскольку увеличение количества проживающих увеличивает риск повреждения квартиры. При этом предоставление залогодателем заложенного имущества в пользование другому лицу не освобождает залогодателя от исполнения обязанностей по договору об ипотеке.

При передаче квартиры в аренду без согласия банка банк вправе досрочно истребовать всю сумму кредита и обратить взыскание на предмет ипотеки. Кроме того, все заключенные без согласия договоры аренды и найма прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество.

III. " Прописка" в квартире и временная регистрация третьих лиц. Прежде всего поясним, что понятия " прописка" уже давно не существует, поскольку она заменена на регистрацию по месту жительства (бессрочно, с проставлением отметки в паспорте) и регистрацию по месту пребывания (предоставляется на определенный срок путем выдачи отдельного документа по установленной форме).

Для заемщика интересен вопрос: сможет ли он зарегистрировать в квартире по месту жительства себя и членов своей семьи, ведь обычно иного жилья для такой регистрации у него нет. Согласно ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся супруг (супруга) дети и родители данного собственника.

Что касается регистрации самого собственника квартиры, то никакое согласие не требуется. Становясь собственником, заемщик приобретает право пользования квартирой и право быть зарегистрированным в ней по месту жительства.

Другая ситуация с членами семьи. Некоторые " паспортные столы" < 7> (лица, ответственные за регистрацию), когда к ним приходят члены семьи заемщика с заявлением о регистрации, видя, что квартира в залоге, запрашивают согласие банка на возможность регистрации членов семьи собственника. Логика такова: регистрация по месту жительства позволяет данным лицам пользоваться заложенной квартирой, соответственно, требуется согласие банка.

--------------------------------

< 7> В связи с тем что названия органов и лиц, ответственных за регистрацию, довольно часто меняются, мы указываем привычное словосочетание " паспортный стол" в кавычках, обозначая им весь перечень подобных организаций.

Но не все " паспортные столы" запрашивают это согласие. Некоторые из них полагают, что в силу ст. 31 ЖК РФ все члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, поэтому вправе зарегистрироваться без какого-либо согласия со стороны банков.

Если такое согласие запрошено " паспортным столом", необходимо обратиться в банк, который, как правило, никогда не возражает против регистрации членов семьи, хотя и может брать за рассмотрение вопроса комиссию.

По-другому регулируется вопрос с регистрацией по месту пребывания (вселением временных жильцов). Для всех, кто не является членом семьи собственника, право пользования предметом ипотеки может быть предоставлено лишь на основании заключенного с собственником договора найма, безвозмездного пользования или предоставленного заявления собственника о согласии с регистрацией. На все подобные договоры и действия, по нашему мнению, необходимо согласие банка. Что касается " паспортных столов", то их позиция опять же может быть разной: не все такое согласие требуют. Отметим лишь, что за нарушение договора с банком ответственность будет нести заемщик, а не третьи лица.

IV. Проверка состояния квартиры. Банк вправе проверять состояние и условия содержания квартиры, т.е. периодически с уведомлением залогодателя входить и осматривать помещение. Договором с банком может быть предусмотрен порядок и частота таких проверок.

V. Перепланировка и переустройство. Осуществление перепланировки и переустройства в квартире согласовывается с банком. Банк, как правило, дает такое согласие при условии оплаты комиссии и получения: согласия страховой компании, застраховавшей предмет ипотеки; разрешения соответствующих организаций на перепланировку (переустройство); заключения оценщика о новой стоимости предмета ипотеки после проведения перепланировки (для подтверждения неуменьшения цены объекта после перепланировки).

Если заемщик изначально купил квартиру с перепланировкой и дал банку обязательство ее узаконить в течение определенного времени, то обязан по истечении данного срока предоставить в банк подтверждающие документы.

3. Погашение кредита: основные нюансы, очередность,

советы по планированию доходов и расходов,

оптимизация погашения кредита

Проявить мудрость в чужих делах куда легче,

нежели в своих собственных.

Франсуа де Ларошфуко

Заемщик ежемесячно обязан погашать кредит в размере и сроки, которые установлены кредитным договором и закладной. Эту информацию можно найти в прилагаемом к кредитному договору графике платежей и в тексте самого кредитного договора.

Денежные средства должны поступить банку до даты платежа, указанной в кредитном договоре. Датой платежа является либо единая для всех кредитных договоров данного банка дата, допустим 25-е или последнее число каждого месяца, либо эта дата определяется датой заключения кредитного договора. Например, договор заключен 5-го числа, следовательно, необходимо платить до 5-го числа каждого месяца.

При этом заемщик должен обеспечить не только оплату, но и получение банком данных сумм. Это значит, что при направлении денежных средств через другие банки или платежные системы риск того, что банк-кредитор денег не получит, лежит на заемщике. Даже если сумма не дойдет по вине других банков, заемщик будет обязан внести сумму аннуитетного платежа и пеней.

Об этом указал Президиум ВАС РФ в п. 11 информационного письма от 13.09.2011 N 146: " В случае погашения кредита при посредстве третьих лиц (другого банка, платежной системы) риски, связанные с задержкой зачисления на корреспондентский счет банка платежей заемщика по возврату кредита, лежат на заемщике".

На данный момент распространены две основные схемы погашения кредита, они устанавливаются в кредитном договоре.

Первая схема используется практически всеми банками. Денежные средства в размере не менее суммы ежемесячного аннуитетного платежа заемщик до даты платежа вносит на свой счет до востребования, открытый в банке-кредиторе. Далее банк в дату платежа списывает сумму в размере аннуитетного платежа в счет погашения задолженности. Остаток (если внесено больше) остается на счете, кроме случаев досрочного погашения и направления соответствующего заявления.

Кредиторы - небанковские организации типа некоторых партнеров Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, не имеющих банковской лицензии, применяют другую схему. В связи с отсутствием лицензии данные организации не могут открывать у себя счета заемщиков. Поэтому заемщик обязан направить сумму платежа напрямую на расчетный счет кредитора, открытый в каком-нибудь банке.

Сам платеж, хотя и является одинаковым по размеру (при аннуитетной, а не дифференцированной системе), направляется на погашение процентов и основного долга (соотношение указано в графике платежей). Каждый раз сумма процентов в составе ежемесячного платежа уменьшается, а размер погашаемого основного долга растет.

Если же заемщик вносит сумму меньше установленного платежа, то действует определенная очередность погашения, в соответствии с которой распределяются суммы. Очередность указывается в кредитном договоре и, как правило, бывает следующей: вначале полностью гасятся начисленные проценты, потом основной долг, а затем пени.

Например, платежа заемщика хватает только на погашение процентов. Это значит, что у него образуется просроченная задолженность в размере просроченного основного долга, а также начисляются пени. В следующий платеж из суммы поступивших денежных средств в первую очередь будут списаны суммы в погашение процентов (если к тому времени начислены), затем основной долг прошлого платежа, затем текущего платежа и пени. Отметим, что если банк понес издержки на взыскание кредита, в частности уплатил государственную пошлину за обращение в суд, то в силу ст. 319 ГК РФ в первую очередь из платежа заемщика будут погашены суммы этих издержек.

Для эффективного погашения денежных средств можно посоветовать следующее:

всегда держите на счете (вкладе) сумму в размере не менее трех - шести заработных плат, чтобы в случае увольнения вы были в состоянии платить, пока не найдете работу;

не ждите до последнего дня платежа, а сразу в день зарплаты вносите требуемую сумму на счет (это как минимум позволит не истратить денежные средства и вовремя заплатить за кредит);

планируйте оплату кредита заранее на перспективу три-четыре месяца, в частности, учитывайте уменьшение зарплаты после выхода из отпуска, ухода на больничный;

вносите деньги на счет в самом банке-кредиторе, не пользуясь третьими банками, если же банка-кредитора поблизости нет - выбирайте для перечисления наиболее надежные банки;

если лично вносить платежи не получается (например, нет времени), то необходимо помнить, что любое лицо, зная ваши реквизиты, вправе внести деньги на ваш рублевый счет. Для направления третьим лицом денежных средств напрямую кредитору (без внесения на счет) - в назначении платежа следует указать: " Оплата по кредитному договору N __ от ___", чтобы банк смог идентифицировать платеж и направить на погашение кредита;

регулярно сверяйте с кредитным менеджером сведения в части отсутствия просрочки в платежах либо запрашивайте соответствующую справку в банке, чтобы исключить риск просрочки, о которой банк по какой-то причине вам не сообщает (обращаем внимание, что обязанности сообщать заемщику о просрочке на кредитора законом не возложены, если же компания-кредитор небольшая, то о просрочке могут элементарно забыть напомнить, а кредитная история заемщика будет испорчена);

чтобы не тратить время на ежемесячные походы в банк, используйте возможности интернет-банкинга (онлайн-перевод денежных средств) либо напишите в банк, в котором получаете зарплату, долгосрочное поручение на перечисление суммы аннуитета банку-кредитору (правда, эта услуга может быть платной). Некоторые работодатели готовы также ежемесячно перечислять часть суммы заработной платы напрямую банку-кредитору работника, при условии что заемщик напишет соответствующее заявление в бухгалтерию по своему месту работы.

4. Досрочное погашение кредита: правомерны ли запреты

на досрочное погашение, порядок погашения, в каких случаях

не рекомендуется гасить кредит досрочно, обязательно ли

выплачивать проценты за весь срок кредита

Не спеши говорить " нет", пока тебя не спросили.

Джонатан Свифт

По мнению экспертов, лишь 20% заемщиков гасят ипотечный кредит по графику, остальные же погашают его в полном объеме в пределах пяти лет, не дожидаясь окончания срока возврата кредита. Так, практически все ипотечные кредиты, выданные в 2002 - 2003 гг., уже погашены досрочно. Конечно, речь не идет обо всех заемщиках, тем не менее вопрос полного или частичного досрочного погашения кредита является одним из наиболее актуальных, и мы остановимся на отдельных его аспектах подробнее. Поскольку иногда лучше погасить кредит досрочно, пока еще есть деньги и все хорошо. Именно исходя из этого многие заемщики стремятся погасить кредит раньше.

Право досрочного погашения кредита. Примерно до осени 2011 года кредитные договоры банков содержали мораторий (запрет) на погашение кредита в течение первых 6 - 12 месяцев и обусловливали досрочное погашение комиссиями и штрафами. 13 сентября 2011 г. Президиумом ВАС РФ были выработаны рекомендации, изложенные в его информационном письме N 146, согласно которым " условия кредитного договора о запрете досрочного возврата кредита в течение определенного времени, а также о взимании банком комиссии за досрочный возврат кредита нарушают права потребителя, так как по смыслу положений законодательства о защите прав потребителей банк не вправе отказаться принимать либо иным образом ограничивать досрочное исполнение заемщиком-гражданином обязательств по кредитному договору" (п. 12).

С тех пор заемщик вправе полностью или досрочно без всяких комиссий и штрафов погасить кредит независимо от того, что указано в заключенном им кредитном договоре. Вместе с тем если заемщик пообещал банку погасить досрочно определенную сумму и подписал заявление-обязательство, то у банка может быть установлен штраф за неисполнение такого обязательства.

Порядок досрочного погашения кредита. Перед досрочным погашением рекомендуем все же прочесть условия кредитного договора о досрочном погашении. Дело в том, что несмотря на указанное выше постановление суда в некоторых банках сохраняется определенный " технический" порядок погашения, который проще и быстрее будет соблюсти, чем спорить о его законности или незаконности (впрочем, это на усмотрение заемщика).

Для полного досрочного погашения необходимо уточнить у банка сумму остатка задолженности или сообщить ему планируемую сумму частичного досрочного погашения. Как правило, необходимо будет внести плановый ежемесячный платеж и сумму досрочного погашения (обычно забывают, что помимо досрочного платежа необходимо внести плановый аннуитетный платеж).

Сумма погашения и срок погашения указываются в заявлении, которое направляется заемщиком в банк. Форма заявления, как правило, предоставляется банком. Направление такого заявления не является ограничением прав заемщика, напротив, позволяет исключить случаи, когда заемщик денежные средства на свой счет вносит, а банк их не списывает. После направления заявления остается внести необходимую денежную сумму в установленный срок, а у банка появляется обязанность принять данную сумму в счет полного или частичного погашения задолженности.

Важна и дата внесения средств - все банки просят вносить сумму в период, предусмотренный для погашения ежемесячного платежа. Также иногда в банках утверждена минимальная сумма для досрочного погашения.

Последствия частичного досрочного погашения кредита. Если кредит погашен не полностью, а частично, то в зависимости от условий кредитного договора может быть сокращен срок погашения кредита при сохранении размера ежемесячного платежа либо снижен размер ежемесячного платежа.

Следует ознакомиться с условиями кредитного договора. В большинстве банков по умолчанию сокращается срок возврата кредита, а снижение ежемесячного платежа осуществляется по отдельному заявлению заемщика. Если заемщику важно снизить платеж, то об этом целесообразно переговорить с банком перед досрочным погашением кредита. После досрочного погашения банк направляет заемщику новый график платежей.

Помимо этого, необходимо уведомить о новом остатке задолженности страховую компанию, чтобы снизить размер страхового возмещения и уменьшить собственный ежегодный платеж по договору страхования. Обычно уведомление осуществляет банк, но рекомендуется проконтролировать этот аспект самостоятельно.

По мнению автора, разумнее уменьшать размер ежемесячного платежа, а не сокращать срок кредитования. В этом случае при наличии излишков всегда остается вариант досрочного погашения кредита, однако в целом нагрузка на семейный бюджет уменьшается, как снижается риск непогашения кредита. Однако если заемщик уверен в собственных силах и платеж не является для него критичным, то может быть сокращен срок возврата кредита.

Целесообразность досрочного погашения кредита. Заработная плата меняется. Если средняя заработная плата в 2004 году составляла по России 6 тыс. руб., то в 2013 году - 21, 2 тыс. руб. Среднее повышение заработной платы практически незаметно: одновременно вырастают и цены на продукты, услуги. Вот только размер ежемесячного платежа по ипотеке не вырастает. Из этого можно сделать достаточно простой вывод: с каждым годом погашать ипотечный кредит будет только проще, так как, скорее всего, вырастет и зарплата. Уже не будут казаться высокими зарплаты, которые кажутся высокими на данный момент.

С другой стороны, всегда есть риск потери работы, что может повлечь сложности с погашением кредита. Поэтому, пока есть " лишние" деньги и нет понимания, куда их можно направить с большей выгодой, лучше частично погасить кредит. Более того, автор рекомендует постепенно снижать размер ежемесячного платежа до размера, сопоставимого с размером потенциальной арендной платы за данную квартиру. Это позволит в самом крайнем случае временных финансовых трудностей сдать квартиру и таким образом решить вопрос погашения кредита.

Также при решении вопроса досрочного погашения следует учитывать процентную ставку по ипотечному кредиту. Если ставка ниже, чем проценты по вкладам, то излишки вместо погашения могут быть положены во вклад. Если же ставка высокая, то, может быть, есть смысл перекредитоваться в другом банке, а не гасить частично-досрочно. Порой заемщики погашают ипотеку по 12% и тут же берут потребительский кредит под 15%. Очевидно, что так лучше не делать.

Имеет значение и профессиональная деятельность заемщика. Зачастую излишки выгоднее вложить в бизнес и получить прибыль от оборота средств, но заемщик должен уметь зарабатывать деньги на деньгах с прибыльностью выше ставки по кредиту.

С другой стороны, в России одни из самых высоких ставок в мире. Стабильность экономической ситуации также не гарантирована. В этом смысле необходимо иметь в виду и плюсы досрочного погашения кредита, выражающиеся в снижении долгового бремени или сокращении срока возврата кредита. Ведь если ждать конца срока, то банку отдается стоимость еще двух квартир.

Таким образом, целесообразность досрочного погашения кредита при появлении у заемщика дополнительных средств имеет несколько аспектов, которые необходимо учитывать при принятии решения.

Оплачиваются ли при досрочном погашении проценты за весь срок кредита? Довольно часто задают вопрос: обязан ли заемщик при полном досрочном погашении долга оплатить все проценты, которые указаны в графике платежей и могут быть начислены за весь период действия договора? Ответ на данный вопрос отрицательный: проценты уплачиваются только за период фактического пользования суммой кредита.

5. Снижение процентной ставки и перекредитование:

уменьшение ставки на новостройку, уменьшение ставки в своем

банке, нюансы оформления перекредитования в другом банке

Жизнь - как вождение велосипеда. Чтобы сохранить

равновесие, ты должен двигаться.

Альберт Эйнштейн

Процентные ставки по кредиту меняются. Если раньше " нормальной" считалась ставка в 14%, то спустя некоторое время средней стала ставка 12% и меньше.

Возникает вопрос: если кредит взят на 30 лет под 15%, можно ли как-то снизить процентную ставку до среднерыночной? Да, можно! И, конечно, это снизит бремя по погашению кредита. Существуют следующие варианты снижения ставки.

I. Снижение процентной ставки, предусмотренное кредитным договором. В некоторых случаях самим кредитным договором предусмотрено снижение процентной ставки, как, например, при покупке новостройки. До окончания строительства, пока в залоге у банка лишь права требования, ставка всегда устанавливается достаточно высокой с учетом рисков недостроя. Однако после окончания строительства, оформления права собственности и ипотеки на объект процентная ставка снижается до ставок, действующих при ипотеке на вторичном рынке.

Для уменьшения ставки в этом случае следует представить в банк документы, подтверждающие оформление собственности и установление ипотеки, перечисленные в кредитном договоре. Обычно это:

свидетельство о государственной регистрации права собственности, в котором обязательно должно быть упомянуто о регистрации ипотеки. Как правило, в договоре участия в долевом строительстве указано о кредитном источнике оплаты, и ипотека регистрируется автоматически, но рекомендуем перед оформлением права собственности в обязательном порядке консультироваться с банком;

договор страхования предмета ипотеки от рисков утраты и повреждения;

отчет независимого оценщика об оценке предмета ипотеки;

закладная. На период строительства закладная не оформляется, поэтому ее необходимо оформить при получении права собственности на объект недвижимости.

II. Снижение процентной ставки по заявлению заемщика. Заемщик вправе написать в банк заявление с просьбой пересмотреть процентную ставку по кредитному договору, например, если ставка слишком высока по сравнению со среднерыночной.

Другой вопрос, банк не обязан рассматривать положительно такое заявление и, скорее всего, будет получен отказ, поскольку банку невыгодно уменьшение процентной ставки. Обязанность снижать ставку по уже заключенному с заемщиком договору на банк законом не возложена.

Однако чтобы заемщики не уходили в другие банки по программам перекредитования, о которых будет сказано ниже, все большее количество банков и некредитных организаций предлагают своим заемщикам возможность уменьшения ставки, но об этом необходимо уточнить у кредитора. Более того, ориентируясь на западную практику, некоторые кредиторы предлагают фиксировать ставку на несколько лет, а затем предоставляют заемщику право ее пересматривать с учетом рыночных условий.

Для изменения ставки по своим заемщикам некоторые банки устанавливают комиссию в размере до 4% от суммы кредита либо в твердой сумме.

III. Перекредитование (рефинансирование) в другом банке. В последнее время некоторые банки стали предлагать заемщикам продукты, предусматривающие перекредитование или, как его еще называют, рефинансирование кредита. Некоторая путаница с термином " рефинансирование" возникла оттого, что и продажу закладных (ипотечных кредитов) от банка к банку тоже называют " рефинансирование", но ничего общего с перекредитованием такая продажа не имеет.

Суть перекредитования в следующем: другой банк (не банк-кредитор по ипотечному кредиту), назовем его " новый кредитор", выдает заемщику новый кредит на погашение заемщиком первоначального кредита. Заемщик за счет нового кредита погашает старый кредит и далее уже платит новому кредитору по более выгодной ставке. Предмет ипотеки передается в залог уже новому кредитору.

Казалось бы, все просто, осталось найти банк с маленькой ставкой и перекредитоваться. Но в технике оформления данной схемы есть определенные нюансы, так же как есть вопросы по оценке выгодности такого решения. Не все банки, у которых есть продукт " перекредитование", готовы выдавать заемщику кредит до оформления в пользу них залога квартиры. Но как передать ее в залог, если она уже находится в залоге у текущего банка-кредитора, который залог не снимет без полного погашения всей суммы кредита?

Поэтому на практике может быть оформлена последующая ипотека. Заложенная квартира может быть передана в последующую ипотеку для исполнения обязательств по новому кредитному договору с согласия первоначального залогодержателя и при отсутствии запрета на это в предыдущем договоре об ипотеке. В этом случае удовлетворение обязательств перед кредиторами из суммы, вырученной при реализации квартиры, производится в определенной последовательности: вначале погашаются обязательства перед первым залогодержателем, затем перед вторым.

Интересы нового кредитора при такой схеме соблюдаются, так как после погашения кредита первоначальному кредитору первый залог прекращается и остается лишь залог в пользу нового кредитора.

Единственным нюансом остается необходимость получения согласия первоначального кредитора на последующую ипотеку, которое не все банки готовы предоставлять, желая сохранить клиента любыми способами. Вместе с тем такие случаи возможны. Для получения согласия необходимо обратиться в первоначальный банк с соответствующим письменным заявлением.

В то же время на рынке существуют программы, при которых новый кредитор выдает кредит без получения согласия первоначального кредитора. Все просто - новый кредитор готов выдать кредит без оформления последующей ипотеки и согласен на риск временного отсутствия обеспечения по своему кредиту на период снятия первоначального обременения. В этом случае первоначальный кредит за счет нового кредита погашается, и ипотека прекращается. Заемщик после погашения регистрационной записи об ипотеке передает квартиру в залог новому кредитору, заключая с ним договор об ипотеке.

Чтобы снизить риски, некоторые банки предлагают заемщику заключить предварительный договор о заключении в будущем договора об ипотеке либо отдать в залог иной объект недвижимости, находящийся в собственности у заемщика. Помимо этого, процентная ставка до оформления залога будет на 2 - 3% выше обычной. Некоторые банки могут ставить условие, чтобы рефинансируемый кредит был оформлен в определенном банке. Также срок кредитования по программам перекредитования у новых кредиторов может быть ниже, чем обычный, допустим, 7 - 10 лет вместо 20 - 30. А это не всегда выгодно заемщику, так как повышается размер аннуитетного платежа.

Отметим и тот факт, что у банков при рефинансировании есть ограничения и по виду жилья, например, с большей вероятностью будет рефинансирован кредит на покупку квартиры, чем земельного участка.

Есть и еще один способ перекредитования без получения согласия первоначального кредитора. Для этого необходимо за счет собственных средств погасить ипотечный кредит с целью снятия залога с квартиры, а затем уже получить новый кредит. Однако вряд ли найдется новый кредитор, готовый пойти по этой схеме по выгодной для заемщика ставке. Причина в том, что кредитные средства нового кредитора в этом случае идут не на покупку заемщиком квартиры и не на погашение кредита, выданного на покупку квартиры, а на любые цели, поскольку заемщик уже погасил ипотечный кредит самостоятельно. А для таких программ (" на любые цели") ставки банков обычно выше ставок по ипотечным программам. Банкам при перекредитовании очень важно указывать целевое назначение кредита - на погашение ипотечного кредита.

Помимо технических вопросов немаловажен и вопрос оценки выгодности перекредитования. Порой при уменьшении ставки на 0, 5 - 1% осуществлять сложную процедуру перекредитования не имеет смысла. Например, если у нового кредитора введена существенная комиссия за рассмотрение или выдачу кредита. Но выгодность достаточно легко просчитать, сравнив общий размер выплат по прежнему и по новому кредиту, включив в размер выплат и расходы на оплату новой оценки, комиссий и пр. По мнению ряда экспертов, перекредитование имеет смысл, если процент по новому кредиту ниже на 2, 5 - 4%, а срок нового кредита на 3 - 5 лет дольше.

Также следует иметь в виду, что при перекредитовании вначале придется пройти полную процедуру получения кредита у нового кредитора, с заполнением анкет, проверкой доходов, предмета ипотеки. То есть новый кредитор помимо всего прочего должен одобрить вам кредит.

Для поиска таких программ в Интернете необходимо запастись терпением, так как программ немного и поисковые системы выдают в большей степени общие сведения о перекредитовании без ссылок на банки, хотя, возможно, к моменту выхода книги найти такие программы будет проще. Как вариант, рекомендуем обзвонить банки, например первой двадцатки, и уточнить вопрос о наличии программ перекредитования.

6. Имущественные вычеты как дополнительный источник

погашения кредита: вычет при покупке на вторичном и

первичном рынках, вычет по расходам на оплату процентов

за кредит, нюансы вычета для супругов и несовершеннолетних,

перечень документов для получения вычета

Есть много способов разбогатеть,

но все они преследуются по закону.

Михаил Мамчич

Одним из дополнительных источников погашения кредита является имущественный вычет, предоставляемый государством покупателю.

Имущественный вычет - это возврат государством (или освобождение от оплаты) 13% налога на доходы физических лиц, которые уплачивает заемщик. Следовательно, если заемщик не работает или работает неофициально и не платит этот налог, то и вычет получить не может.

Имущественный вычет - это возможность уменьшить налогооблагаемый доход на суммы, израсходованные налогоплательщиком на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также на суммы, направленные на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных российских организаций.

Обратите внимание: вычет может быть получен, только если недвижимость приобретена на территории Российской Федерации, а кредит (заем) выдала российская организация (банк, некредитная организация) или индивидуальный предприниматель.

Налоговый кодекс РФ не определяет очередности принятия расходов для вычета, поэтому возможно одновременное уменьшение налоговой базы как на стоимость жилья, так и на сумму уплаченных процентов.

Итак, ипотечный заемщик (покупатель недвижимого имущества) вправе получить вычеты в следующих случаях (ст. 220 НК РФ).

I. На новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них. До 260 тыс. руб. покупатель вправе получить от государства при покупке указанной недвижимости < 8>. Эта сумма составляет 13% от 2 млн. руб. - именно в пределах этой стоимости недвижимости предоставляется имущественный вычет. Если объект стоит меньше 2 млн. руб., то вычет рассчитывается от реальной стоимости (например, составляет 195 тыс. руб. при стоимости квартиры 1, 5 млн. руб.).

--------------------------------

< 8> Данный размер вычета распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2008 г. До этого времени вычет составлял 130 тыс. руб.

Если объект стоит больше 2 млн. руб., то вычет предоставляется только в пределах этой суммы. Например, покупается квартира за 3 млн. руб. К вычету из этой суммы подлежит предъявлению 2 млн. руб., 13% от данной суммы составит 260 тыс. руб.

Отметим, что заявить вычет по приобретенной готовой квартире можно лишь после получения права собственности, а если покупатель приобретает строящийся объект, то достаточно акта приема-передачи, т.е. ждать оформления права собственности не обязательно.

Например, Минфин России в письме от 22.05.2009 N 03-04-05-01/317 поясняет особенности применения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц. В документе отмечается, что в соответствии с законодательством при приобретении жилья в строящемся доме для подтверждения права на имущественный налоговый вычет достаточно предоставить в налоговый орган акт о передаче квартиры.

При приобретении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, или доли (долей) в них имущественный налоговый вычет предоставляется после получения налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на дом.

В фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться (и заявляться на вычет) расходы:

на разработку проектной и сметной документации;

на приобретение строительных и отделочных материалов;

на приобретение жилого дома, в том числе неоконченного строительством;

связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;

на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться расходы:

на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;

на приобретение отделочных материалов;

на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты, доли (долей) в них, а также на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них.

II. На погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.

Также вычет предоставляется на погашение процентов по кредитам, полученным от банков, находящихся на территории Российской Федерации, в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них. 13% от уплаченных банку или иной организации процентов за целевой ипотечный кредит (заем) также выплачиваются государством заемщику, при этом предельный размер выплат по процентам не ограничен. То есть заемщик вправе получить вычет в размере 13% от всей суммы процентов, уплаченных им по кредитному договору за все время пользования кредитом.

Но если в кредитном договоре не предусмотрено целевое назначение на приобретение определенной квартиры, то при расчете имущественного вычета суммы, направляемые на погашение процентов по такому кредиту, учитываться не будут (см. письмо Минфина России от 19.02.2009 N 03-04-05-01/67).

Вычеты предоставляются в двух формах.

I. " Освобождение" от уплаты налога на доходы физического лица - в этом случае работодатель не удерживает 13% налога из заработной платы, а выплачивает работнику. Для этого работодателю следует предоставить уведомление о вычете, которое можно получить в налоговой инспекции по месту жительства. Каждый месяц покупатель будет получать заработную плату вместе с суммой налога, которую ранее работодатель удерживал. Минусом данного варианта является смена работы и необходимость переделывания уведомления. Также определенным минусом может стать возможное мнение работодателя о нецелесообразности повышения заработной платы ввиду получения работником " повышенной" зарплаты.

II. Возврат покупателю уже уплаченного работодателем налога на доходы физического лица. Возврат уплаченных налогов на доходы производится налоговой инспекцией по месту жительства в конце года на основании документов, подтверждающих уплату налога работодателем.

Если заработная плата невелика, то получить все 260 тыс. руб. единовременно за один год невозможно. Чтобы получить вычет по квартире за один год, только налог за этот год должен составить 260 тыс. руб., а годовой доход покупателя, следовательно, должен составить 2 млн. руб., а месячный - 166 666, 67 руб.

Пример: заработная плата покупателя составляет 45 тыс. руб., из них на руки ему выдается 39 150 руб., так как 13% (5150 руб.) удерживается работодателем в качестве налога на доходы физического лица. Именно на сумму удержаний вправе рассчитывать покупатель при получении вычета. То есть за год его вычет составит максимум 5150 x 12 = 61 800 руб. Остальные суммы покупатель вправе получить в следующих налоговых периодах до полной выборки причитающихся средств.

В таких случаях покупатель вправе подождать, пока накопится сумма удержанного налога побольше, и подать заявление и декларацию сразу за несколько лет, но не более чем через три года после покупки. Например, в 2013 году можно заявить вычет по расходам, осуществленным в 2012, 2011 и 2010 годах.

Законодателем рассматривается вопрос о возможности применения вычета дважды. Однако на данный момент вычет дается только один раз. Поэтому если цена квартиры 700 - 800 тыс. руб. и в дальнейшем покупатель планирует купить квартиру стоимостью выше 2 млн. руб., то целесообразно подождать покупки более дорогой квартиры.

Обратите внимание: имущественный налоговый вычет не предоставляется в случаях, если оплата расходов производится за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала и иных средств государственной поддержки, а также если договор купли-продажи подписан между взаимозависимыми лицами (лица состоят в соответствии с семейным законодательством РФ в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого).

Нюансы вычетов для супругов. Если имущество приобретено одним из супругов в период брака, то вычет может получить как один, так и второй супруг, даже если он не указан собственником в свидетельстве о праве собственности. Такую позицию высказал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 27.11.2007 N 8184/07: право на имущественный вычет имеет любой из супругов по их выбору, причем супруг, не получающий вычет, права на него не теряет.

Данное Постановление отвечает и на вопрос: если фактически расходы производил только один из супругов, имеет ли второй супруг право на вычет в этом случае? По мнению ВАС РФ, имеет. Аналогичной позиции придерживается и ФНС России: вычет предоставляется на основании платежных документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком - любым из совладельцев жилого объекта или всеми одновременно (см. письмо ФНС России от 08.09.2008 N 3-5-04/491@).

Вместе с тем речь в Постановлении ВАС РФ шла о случаях, когда квартира оформляется на одного из супругов, т.е. титульным собственником указывается одно лицо. Если же на стороне покупателя выступают двое, например муж и жена, и оформляют квартиру в общую долевую собственность, то имущественный налоговый вычет не удваивается, а распределяется между его собственниками.

Сумма вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность), в том числе устанавливающим соотношение 100% и 0%. Причем лицо, распорядившееся своей частью, считается использовавшим право на вычет.

Таким образом, налицо определенный парадокс - если каждый из супругов купит отдельную квартиру, то каждый и получит полный вычет по 260 тыс. руб., т.е. в итоге 520 тыс. руб. Если же супруги купят квартиру совместно (речь идет именно о случаях, когда оба супруга или иные лица выступают стороной договора), то оба в совокупности получат только 260 тыс. руб. Аналогичное распределение касается и вычета по процентам, оплачиваемым за кредит.

Поэтому рекомендуем оформлять квартиры отдельно на каждого супруга - режим совместной собственности от этого не пропадает, а сумму вычета можно получить в более высоком размере.

Нюансы получения вычета при долевой собственности родителей и детей. Все большее распространение материнского капитала влечет появление значительного количества квартир, оформленных на всех членов семей (это требование для получения материнского капитала). В связи с этим возникает вопрос: вправе ли родители получить вычет за детей? Теряют ли дети в этом случае право на вычет?

По мнению Минфина России, родители могут получить имущественный налоговый вычет, увеличив размер причитающегося имущественного налогового вычета исходя из долей квартиры, оформленных в собственность детей. При этом дети право на вычет не теряют (см. письмо Минфина России от 04.07.2012 N 03-04-05/5-841).

Порядок получения имущественного вычета. Имущественные налоговые вычеты, установленные ст. 220 НК РФ, предоставляются на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.

Имущественный налоговый вычет может быть предоставлен и до окончания налогового периода при получении вычета у работодателя путем оформления уведомления.

Для получения вычета покупатель предъявляет в налоговую инспекцию по своему месту жительства следующие документы.

Общие документы:

письменное заявление (заполняется в налоговой инспекции). Если вычет планируется получить от налоговой инспекции (не у работодателя), то в заявлении указываются банковские реквизиты, на которые будут направлены денежные средства (вычет);

если вычет планируется получить у налоговой инспекции, то предоставляется налоговая декларация по форме 3-НДФЛ (может быть заполнена через различные сайты, например https://www.nalogia.ru/useful/documents.php). Если вычет планируется получить у работодателя, то предоставляется справка с места работы о том, что вы являетесь сотрудником данной организации, с указанием реквизитов работодателя (ИНН, КПП, ОКАТО, юридический и фактический адрес работодателя, телефон организации);

справка 2-НДФЛ о доходах за год, выданная работодателем (для случая получения вычета у налоговой инспекции).

Документы для вычета при покупке недвижимости:

договор, на основании которого приобретена квартира (договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве и т.д.), - оригинал и копия;

документ о праве собственности на жилье, а если покупатель приобретает строящийся объект, то достаточно только акта приема-передачи готовой квартиры между застройщиком и дольщиком (т.е. заявить на вычет можно до оформления права собственности) - оригиналы и копии;

платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком за жилье. Как правило, это расписка продавца о получении денежных средств. Также это могут быть квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы - оригиналы и копии.

Документы для вычета по процентам:

кредитный договор (договор займа) с целевым назначением на покупку квартиры - оригинал и копия. Иногда требуется также график погашения кредита;

выписка банка по счету к кредитному договору за декларируемый период об уплаченных процентах с указанием в назначении: " Погашение процентов по кредитному договору N ___ от " __" ______" - оригинал. Либо иные документы, подтверждающие уплату процентов;

справка банка о величине уплаченных процентов - оригинал.

Адрес инспекции может быть определен через официальный сайт ФНС России в разделе " Адрес и реквизиты вашей налоговой инспекции" (https://service.nalog.ru/addrno.do). Кроме того, у управлений налоговых служб по каждому субъекту есть собственные сайты, например для Москвы - https://www.r77.nalog.ru/.

Могут потребоваться иные документы в зависимости от ситуации и заявляемого вычета. Перед подачей документов рекомендуем ознакомиться с разъяснениями на официальном сайте ФНС России (https://www.nalog.ru/fl/fl_ndfl/fl_nal_vich/im_vich/), где представлена общая информация о вычетах и на сайте налоговой своего региона, например, на сайте https://www.r77.nalog.ru/help_nalog/cons/nal_vich/ содержится информация о вычетах в вопросах и ответах для г. Москвы.

7. Иные источники погашения кредита: помощь родственников,

материнский капитал, продажа имущества, социальные выплаты

На высокую башню можно подняться

лишь по винтовой лестнице.

Фрэнсис Бэкон

Основной источник погашения кредита - это заработная плата заемщика, однако есть и иные источники погашения.

I. Помощь родственников. Родственники, при наличии возможности, могут предоставить возмездную или безвозмездную помощь.

II. Социальные программы работодателя. Работодателем, особенно крупным и имеющим профсоюз, могут быть утверждены какие-либо программы социальной поддержки работников в плане приобретения жилья - для этого необходимо обратиться к уполномоченным лицам (отдел по работе с персоналом, профсоюз и пр.). Кстати, и ипотека для сотрудников банков и компаний - партнеров банка может быть дешевле, чем для клиентов " с улицы".

III. Продажа иной квартиры. Данный способ предполагает, что в собственности заемщика или членов его семьи уже есть квартира. Заемщик, предвидя сложности в погашении кредита либо поняв, что кредитная нагрузка слишком высока, может продать иное жилье и погасить значительную часть своего кредита.

IV. Продажа имущества. Наконец, может быть продано дорогостоящее имущество покупателя - машина, гараж, акции.

V. Субсидии и социальные выплаты. Ряд категорий граждан имеют право на получение безвозмездной поддержки от государства. Покупателю следует уточнить, относится ли он к таким категориям, и подать документы на получение субсидии.

Субсидии и различные социальные выплаты являются видом безвозмездной помощи государства определенным категориям населения. Существуют программы помощи для решения жилищного вопроса для молодых нуждающихся семей, судей, федеральных государственных гражданских служащих, молодых ученых, прокуроров и следователей органов прокуратуры, ветеранов Великой Отечественной войны, инвалидов, граждан, переезжающих из закрытых административно-территориальных образований на новое место жительства, жителей села. Также отметим существование региональных программ поддержки отдельных категорий граждан.

Для описания всех данных программ не хватит и книги, поэтому заемщику необходимо самостоятельно определиться, имеется ли у него право на субсидию. В данном подразделе мы опишем лишь получение материнского капитала.

Материнский (семейный) капитал. Материнский (семейный) капитал - это форма государственной поддержки семей, имеющих двух и более детей, один из которых родился после 1 января 2007 г.

Для ипотечного заемщика важно знать следующее.

Сразу после рождения второго ребенка можно направить сумму материнского капитала только на погашение уже взятого ипотечного кредита, а именно - на оплату суммы основного долга и процентов (без пеней). Причем целевое назначение такого кредитного договора должно быть на приобретение (строительство) жилого помещения. Отметим, что средства материнского капитала можно использовать на погашение кредита, который был взят раньше, чем родился второй ребенок.

После достижения трехлетнего возраста вторым ребенком сумма материнского капитала может быть использована в качестве первоначального взноса для улучшения жилищных условий. Купить квартиру за счет материнского капитала до истечения трех лет со дня рождения ребенка нельзя.

Размер материнского капитала ежегодно пересматривается с учетом темпов роста инфляции.

Так, в 2007 году материнский капитал составлял 250 тыс. руб., в 2008 году - 276 250 руб., в 2009 году - 312 162 руб., в 2010 году - 343 378 руб., в 2011 году - 365 698 руб., в 2012 году - 387 640 руб. С 1 января 2013 г. его размер составляет 408 960, 5 руб. С 1 января 2014 г. материнский капитал увеличится до 430 тыс. руб.

Для владельцев сертификатов, которые уже распорядились частью средств, размер оставшейся части суммы увеличивается с учетом темпов роста инфляции.

Право на получение материнского капитала в целях улучшения жилищных условий и на погашение ипотечного кредита имеют:

женщина, имеющая гражданство Российской Федерации, родившая (усыновившая) второго или последующих детей начиная с 1 января 2007 г.;

мужчина, имеющий гражданство Российской Федерации, являющийся единственным усыновителем второго или последующих детей, если решение суда об усыновлении вступило в законную силу начиная с 1 января 2007 г.;

отец (усыновитель) ребенка независимо от наличия гражданства Российской Федерации в случае прекращения права на дополнительные меры государственной поддержки женщины, родившей (усыновившей) детей, вследствие, например, смерти, лишения родительских прав в отношении ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на получение материнского капитала, совершения в отношении ребенка (детей) умышленного преступления;

несовершеннолетний ребенок (дети в равных долях) или учащийся по очной форме обучения ребенок до достижения им 23-летнего возраста при прекращении права на дополнительные меры государственной поддержки отца (усыновителя) или женщины, являющейся единственным родителем (усыновителем) в установленных законом случаях.

После рождения второго, третьего и последующих детей указанное выше лицо подает в территориальное управление ПФР заявление на выдачу государственного сертификата на материнский (семейный) капитал с приложением соответствующих документов (свидетельства о рождении детей и пр.). Каких-либо сроков для подачи такого заявления не установлено, т.е. можно подать и сразу, и через год и два, независимо от того, как будет капитал использоваться. В течение одного месяца принимается решение, после чего выдается сертификат, подтверждающий право на получение выплаты. Если размер капитала изменился, менять сертификат не нужно.

Но по этому сертификату получить деньги заемщик не сможет. Для распоряжения средствами материнского капитала в территориальное управление ПФР направляется повторное заявление с указанием направления использования денежных средств. Это заявление может быть направлено либо сразу после рождения второго ребенка (если на погашение кредита), либо по истечении трех лет (на покупку жилой недвижимости).

Для заемщика есть один важный нюанс. Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. По нашему мнению, доля детей может быть установлена пропорционально размеру материнского капитала в общей стоимости квартиры. Но продать такое помещение будет возможно только при получении согласия органа опеки и попечительства.

В случае если материнский капитал используется на погашение кредита, то дети еще не оформлены собственниками квартиры. Поэтому для получения капитала обычно с собственника помещения берется письменное обязательство оформить жилье в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей).

Регулируется вопрос выдачи материнского капитала Федеральным законом от 29.12.2006 N 256-ФЗ " О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей".

Подробнее о программе можно узнать на сайтах ПФР (https://www.pfrf.ru/family_capital/), Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (https://www.ipomama.ru/ru/program/).

8. Страхование и страховые случаи: об оплате договора

страхования, последствия неоплаты, наступление страхового

случая, тактика поведения при страховом случае

Есть вещи важнее денег, но без денег эти вещи не купишь.

Проспер Мериме

Заемщик при выдаче кредита заключает со страховой компанией следующие договоры:

договор страхования предмета ипотеки;

договор страхования жизни и трудоспособности (по желанию);

договор страхования титула (риска потери права собственности на предмет ипотеки) (по инициативе банка либо по желанию заемщика).

Обязанность заключать данные договоры предусмотрена к