Главная страница Случайная страница
Разделы сайта
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Оценка квартиры сравнительным подходом
|
|
При применении сравнительного подхода стоимость Объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость Объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа (объект сравнения, аналог) сравнивается с оцениваемым имуществом. Точность расчета стоимости Объекта оценки сравнительным подходом зависит от объема (полноты) и качества (достоверности) информации о сделках купли-продажи (или предложениях на продажу).
Сравнительный подход состоит из следующих этапов:
1. Определение цели оценки с идентификацией вида оцениваемых прав Объекта оценки и аналогов.
2. Анализ рынка недвижимости аналогов, совпадающих по функциональному назначению с наилучшим и наиболее эффективным использованием Объекта оценки.
3. Выбор единицы сравнения.
4. Отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичная оферта); проверка информации по отобранным аналогам о цене продажи, запрашиваемой цене, условиях оплаты, местоположению, физических характеристиках и других условиях сделки.
5. Выбор наиболее существенных параметров сравнения для корректировки цен аналогов.
6. Корректировка стоимости единиц сравнения аналогов на различия в параметрах сравнения.
7. Анализ скорректированных значений единичных цен аналогов.
8. Согласование скорректированных значений единичных цен аналогов и заключение о стоимости Объекта оценки сравнительным подходом.
В цену продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними. Исходные данные об Объекте оценки и аналоги квартир для сравнения представлены в таблице 7.
| Элементы сравнения | Объект оценки | Объекты сравнения (аналоги) | |||
| 1. Цена продажи, руб. | - | 4 800 000 | 5 200 000 | 4 700 000 | 4 300 000 |
| 2. Права собственности | Полное право собственности (приватизированное жильё) | - | В собственности более 3-х лет | - | Один взрослый собственник, никто не прописан |
| 3. Условия финансирования | Оплата наличными без рассрочки | Оплата наличными без рассрочки | Оплата наличными без рассрочки, возможен торг | Оплата наличными без рассрочки | оплата наличными без рассрочки, возможен торг |
| 4. Условия продажи | Без отсрочки заселения | Без отсрочки заселения | Без отсрочки заселения | Без отсрочки заселения | без отсрочки заселения |
| 5. Условия рынка (время) | 3 месяца | Аналогичные | Аналогичные | Аналогичные | Аналогичные |
| 6. Местоположение | 143390, г.Москва, пос.Кокошкино ул.Дачная, д.11, | 143390, г.Москва, пос.Кокошкино, ул.Дзержинского, д.5, | 143390, г.Москва, пос.Кокошкино ул. Дачная, д.3 | 143390, г.Москва, пос.Кокошкино ул. Дзержинского, д.2 | 143390, г.Москва, пос.Кокошкино |
| 7. Физические характеристики: | |||||
| – общая площадь | 47, 6 | 51, 3 | 47, 0 | 47, 5 | 41, 0 |
| – жилая площадь | 37, 5 | 37, 5 | 34, 0 | 30, 0 | 27, 3 |
| – площадь кухни | 6, 0 | 6, 0 | 7, 0 | 7, 0 | 6, 0 |
| – этаж | 3/5 | 1/1 | 6/9 | 1/9 | 3/5 |
| – высота потолка | 2, 6 | 2, 5 | н/д | 2, 5 | 2, 6 |
| – наличие балкона | Имеется, застекленный | отсутствует | Лоджия | Лоджия Застекленная | Имеется, незастекленный |
| – пол | Паркет | н/д | н/д | Ламинат | Доска |
| – санузел | Раздельный | Совмещенный | Раздельный | Совмещенный | Раздельный |
| 8. Экономические характеристики: | |||||
| – эксплуатационные затраты | 5500 руб./мес. | Аналогичные | Аналогичные | Аналогичные | Аналогичные |
| 9. Использование | |||||
| – функциональное назначение | Для собственного проживания | Для собственного проживания | Для собственного проживания | Для собственного проживания | Для собственного проживания |
| – состояние | хорошее | Среднее | Хорошее | Хорошее | Среднее |
| – качество отделки | стандартное | стандартное | стандартное | стандартное | стандартное |
| 10. Компоненты, не связанные с недвижимостью | |||||
| – телефон | имеется | имеется | имеется | имеется | отсутствует |
| – дополнительная информация | Домофон, пластиковые окна | н/д | Видео домофон | Деревянные стеклопакеты на окнах | н/д |
Некоторые элементы сравнения характеризуются несколькими показателями, по каждому из которых вносятся корректировки (физические и экономические характеристики; компоненты, не связанные с недвижимостью).
При сборе информации по Объектам сравнения (аналогам) необходимо в первую очередь собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогов. Учитывая что эта информация является конфиденциальной и отсутствует свободный доступ к базам данных по совершенным сделкам купли-продажи объектов недвижимости, можно использовать данные по ценам предложения объектов сравнения, взятых из открытых источников специализированных периодических изданий и Интернет. Данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, что позволяет с учётом корректировки запрашиваемой цены, максимально близко отразить реальные цены купли-продажи объектов недвижимости.
Аналоги должны быть максимально сходны с Объектом оценки и в первую очередь по первым пяти элементам сравнения, а для жилой недвижимости (квартир) и по физическим характеристикам (количеству комнат, общей площади, типу здания и др.). Все отобранные аналоги сводятся в Таблицу 8, которая включает первичные данные, полученные из открытых источников и дополнительные данные, полученные непосредственно у продавца аналогов.
Далее приводится обоснование и расчёт величины корректировок по элементам сравнения, которые различны для аналогов и Объекта оценки. Используется методика приближения каждого объекта сравнения к Объекту оценки. Все данные по Объекту оценки должны быть неизменными, а предположительно (гипотетически) меняются только данные об объекте сравнения. Знак корректировки определяется исходя из следующего: если стоимость объекта сравнения при приближении к Объекту оценки по какому-либо элементу увеличивается, то знак корректировки положительный, соответственно, если уменьшается, то знак корректировки – отрицательный.
Корректировки (поправки) могут быть стоимостными и процентными. По количественным признакам различия обычно вводятся в стоимостном выражении, а по качественным – в процентном. Процентные поправки применяются и к стоимости объекта сравнения, и к единице сравнения, а стоимостные – к стоимости объекта сравнения. Поправки на условия рынка, местоположение и износ имеют процентное выражение.
Разница между полученными значениями стоимости квартиры и стоимости квартиры с заменённым элементом сравнения ориентировочно и будет составлять величину корректировки.
Величина каждой корректировки обоснована. Наиболее достоверно такое определение величины корректировки на развитом рынке при наличии достаточного количества предложений. Это обусловлено тем, что гипотетическая модель стоимости квартиры, по которой ведётся примерный расчёт рыночной стоимости квартиры в риэлторских компаниях основывается на статистических данных, учитывает не все элементы сравнения, и результат определения рыночной стоимости квартиры является приблизительным.
На основании полученных данных (величин поправок, как положительных, так и отрицательных) составлена табл. 8
Применяемые корректировки отражены и обоснованы в табл. 9.
Таблица 8
| Элементы сравнения | Объект оценки | Объекты сравнения | |||
| Цена продажи, руб. | 4 800 000 | 5 200 000 | 4 700 000 | 4 300 000 | |
| Корректировка права собственности | полное | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Скорректированная стоимость | 4 800 000 | 5 200 000 | 4 700 000 | 4 300 000 | |
| Корректировка на условия финансирования | оплата наличными без рассрочки | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Скорректированная стоимость | 4 800 000 | 5 200 000 | 4 700 000 | 4 300 000 | |
| Корректировка на условия продажи | без отсрочки заселения | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Скорректированная стоимость | 4 800 000 | 5 200 000 | 4 700 000 | 4 300 000 | |
| Корректировка на условия рынка | аналогичные | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Скорректированная стоимость | 4 800 000 | 5 200 000 | 4 700 000 | 4 300 000 | |
| Корректировка на местоположение | ул. Дачная, д. 11 | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Скорректированная стоимость | 4 800 000 | 5 200 000 | 4 700 000 | 4 300 000 | |
| Корректировка на общую площадь | 47, 6 м2 | -5, 55% | +0, 9% | +0, 15% | +9, 9% |
| Скорректированная стоимость | 4 533 600 | 5 246 800 | 4 707 050 | 4 725 700 | |
| Корректировка на жилую площадь | 37, 5 м2 | 0% | +3, 5% | +7, 5% | +10, 2% |
| Скорректированная стоимость | 4 533 600 | 5 430 438 | 5 060 078 | 5 193 544 | |
| Корректировка на площадь кухни | 6 м2 | 0% | -0, 5% | -0, 5% | 0% |
| Скорректированная стоимость | 4 533 600 | 5 403 286 | 5 034 778 | 5 193 544 | |
| Корректировка на этаж | 3/5 | +7% | 0% | +7% | 0% |
| Скорректированная стоимость | 4 850 952 | 5 403 286 | 5 387 212 | 5 193 544 | |
| Корректировка на высоту потолка | 2, 6 м | 0% | 0% | 0 % | 0% |
| Скорректированная стоимость | 4 850 952 | 5 403 286 | 5 387 212 | 5 193 544 | |
| Корректировка на наличие балкона | Балкон (2, 5м2) | +0, 5% | -0, 5% | -0, 5% | 0% |
| Скорректированная стоимость | 4 874 571 | 5 376 270 | 5 360 275 | 5 193 544 | |
| Корректировка на пол | паркет | 0% | 0% | 0% | +2% |
| Скорректированная стоимость | 4 874 571 | 5 376 270 | 5 360 275 | 5 297 414 | |
| Корректировка на санузел | раздельный | +2% | 0% | +2% | 0% |
| Скорректированная стоимость | 4 972 062 | 5 376 270 | 5 467 480 | 5 297 414 | |
| Корректировка на эксплуатационные затраты | 5 500 руб./мес | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Скорректированная стоимость | 4 972 062 | 5 376 270 | 5 467 480 | 5 297 414 | |
| Корректировка на функциональное назначение | для собственного проживания | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Скорректированная стоимость | 4 972 062 | 5 376 270 | 5 467 480 | 5 297 414 | |
| Корректировка на состояние и качество отделки | стандартное | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Скорректированная стоимость | 4 972 062 | 5 376 270 | 5 467 480 | 5 297 414 | |
| Корректировка на телефон | есть | +7000 | |||
| Скорректированная стоимость | 4 972 062 | 5 376 270 | 5 467 480 | 5 304 415 | |
| Корректировка по дополнительной информации | Пластиковые окна, домофон | -20 000 | +5000 | ||
| Скорректированная стоимость | 4 972 062 | 5 356 270 | 5 472 480 | 5 304 415 | |
| Количество корректировок | |||||
| Общая чистая коррекция | +172 062 | +156 270 | +772 480 | +1 004 415 | |
| (то же, в процентах) | +3, 58% | +3, 01% | +16, 44% | +23, 36% | |
| Общая валовая коррекция | 704 859 | 304 606 | 876 954 | 1 004 415 | |
| (то же, в процентах) | 14, 68% | 5, 86% | 18, 66% | 23, 36% |
Таблица 9
| Вид корректировки | Описание характера корректировки | Введенные корректировки |
| Корректировка на местоположение | Корректировка складывается из престижности района, расстояния до ближайшей остановки общественного транспорта и центра города | Все аналоги находятся в одинаковых условиях с объектом оценки |
| Корректировка на общую площадь | Аналоги считались подходящими, если общая площадь объекта оценки отклонялась от площади аналога не более чем на 10 м2 Корректировка вносится, если жилая площадь объекта оценки отклоняется от площади аналога более чем на 1 м2 | 1, 5% за каждый м2. |
| Корректировка на жилую площадь | Корректировка вносится только в случае, если жилая площадь объекта оценки отклоняется от площади аналога более чем на 1 м2 | 1% за каждый м2 |
| Корректировка на площадь кухни | Корректировка вносится только в случае, если площадь кухни объекта оценки отклоняется от площади кухни аналога на 1 м2 | 0, 5% за каждый м2 |
| Корректировка на этаж | Расположение объекта оценки на первом или последнем этажах отрицательно сказывается на его стоимости | Первый этаж: -7% Последний этаж: -2% |
| Корректировка на высоту потолка | Корректировка вносится только в случае, если высота потолка объекта оценки отклоняется от высоты потолка аналога более чем на 20 см | 0, 2% за каждые 10 см |
| Корректировка на наличие балкона | Наличие балкона повышает стоимость объекта оценки, наличие лоджии повышает стоимость (по сравнению с балконом) | 0, 2% за каждый м2 0, 5% - наличие лоджии |
| Корректировка на пол | Качественное покрытие пола увеличивает стоимость объекта оценки (принимаем что ламинат соответствует паркету по качеству) | Доска: -4% Линолеум: -2% |
| Корректировка на санузел | Раздельный санузел более удобен, вследствие чего стоимость объекта оценки повышается | Совмещенный: -2% |
| Корректировка на состояние и качество отделки | Хорошее состояние и отделка квартиры позитивно сказываются на стоимости объекта оценки | Требует ремонта: -15 000 Хорошее состояние: -5 000 Стандартная отделка: -10 000 |
| Корректировка на телефон | Наличие телефона увеличивает стоимость объекта оценки | Установка телефона: -7 000 |
| Корректировка по дополнительной информации | Дополнительные существенные элементы объекта оценки также увеличивают его стоимость | Пластиковые окна: +10 000 Домофон: +5 000 Видео домофон: +20 000 |
Наименьшее количество корректировок наблюдается у аналога №1 и аналога №4, наименьшая общая чистая коррекция – у аналога №2, наименьшая валовая коррекция – также у аналога №2.
В связи с этим, весовые коэффициенты распределятся следующим образом: аналог №1 – 0, 25, аналог №2 – 0, 5, аналог №3 – 0, 2, аналог №4 – 0, 05
Скорректированная стоимость объекта оценки:
4 972 062*0, 25+5 356 270*0, 5+5 472 480*0, 2+5 304 415*0, 05=
1 243 015 +2 678 135+1 094 496+265 220= 5 280 867 руб.
|
|