Механизм приватизации земель колхозов и совхозов

За колхозами и совхозами была закреплена значительная часть земель сельских территорий. В состав этих земель входили сельскохозяйственные угодья, земли под постройками, внутрихозяйственными дорогами, лесами и другими насаждениями, водными объектами, другие земли.

Сельскохозяйственные угодья – наиболее ценная часть земель сельскохозяйственных предприятий. Сельскохозяйственные угодья в основном передавались в общую собственность работников колхозов и совхозов. Часть сельскохозяйственных угодий оставалась в государственной собственности и передавалась в фонды перераспределения земель (около 10% сельскохозяйственных угодий, ранее закрепленных за этими предприятиями). Земли этих фондов использовались для наделения землей фермерских хозяйств, хозяйств населения, других целей. Предприятия, возникшие на базе колхозов и совхозов, могли бесплатно получить в собственность земельные участки под хозяйственными постройками.

Другие земли, которые были ранее закреплены за колхозами и совхозами, передавались в муниципальную и государственную собственность. Часть этих земель в дальнейшем передавалась в пользование или аренду сельскохозяйственным предприятиям.

Рассмотрим механизм приватизации сельскохозяйственных угодий колхозов и совхозов.

Земли колхозов и совхозов делились на равные (в пределах хозяйства) земельные доли, которые передавались в собственность бывшим работникам этих хозяйств. В пределах норм (так называемых норм бесплатной передачи) земля передавалась бесплатно. Земля передавалась в общую собственность бывших работников колхозов и совхозов или могла быть получена в индивидуальную собственность при создании крестьянского фермерского хозяйства.

На получение земельной доли имели право работники колхозов и совхозов, пенсионеры, вышедшие на пенсию из данного хозяйства и проживающие на территории хозяйства, а также лица, занятые в социальной сфере на селе.

В земельный фонд, подлежащий разделу на паи, включались все сельскохозяйственные угодья в границах сельскохозяйственных предприятий, за исключением земельных участков, переданных в ведение местных администраций и земельных участков, включенных в фонд перераспределения земель.

Размер земельной доли определялся делением земельного фонда подлежащего разделу, на количество претендентов на земельные доли. Земельные доли всех претендентов внутри данного хозяйства были равны. При этом земельные доли в разных хозяйствах различались.

Размер земельной доли определялся в натуральном, стоимостном выражении или в условных единицах, так называемых балло-гектарах.

В ходе земельной реформы происходило постепенное расширение прав владельцев земельных долей.

В конце 90-х годов владельцы земельных долей имели право:

q продать земельную долю;

q получить земельный участок в счет имеющихся земельных долей для создания крестьянского (фермерского) хозяйства и для ведения личного подсобного хозяйства;

q сдать земельную долю в аренду фермерскому хозяйству, сельскохозяйственной организации или гражданам для ведения личного подсобного хозяйства;

q обменять на имущественный пай или на земельную долю в другом хозяйстве;

q передать по наследству;

q подарить;

q передать на условиях договора ренты и пожизненного содержания;

q внести в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации свою земельную долю.

Права владельцев на продажу земельных долей расширялись с развитием законодательства о приватизации земли. Первоначально владельцы земельных долей имели право продажи только внутри предприятия и только для целей сельскохозяйственного производства. В дальнейшем эти ограничения были сняты. Другие совладельцы земельного участка имеют преимущественное право покупки земельной доли. Закон Российской Федерации «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" ввел дополнительные ограничения, связанные с обязанностью извещать органы власти Субъектов Федерации о продаже в случае, если другие совладельцы не изъявили желание приобрести земельную долю. При продаже земельной доли может не происходить передачи земельного участка. В процессе реформы были отделены права собственности на земельный участок и права совладельцев земельного участка на земельную долю.

Право получения земельного участка для ведения крестьянского фермерского хозяйства было признано еще в Законе “О крестьянском (фермерском) хозяйстве”, принятом ве ноября 1990 года. Предполагалось, что данное право позволит изменить структуру сельского хозяйства, позволит сформироваться новому классу фермеров. Возможность выхода из колхоза, совхоза с земельным участком позволила многим фермерам создать свои хозяйства.

С развитием законодательства в ходе реформы к праву получения земельного участка в счет земельных долей для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства добавилось право выделения земельного участка в счет земельных долей для ведения личного подсобного хозяйства. За счет земельной доли может быть увеличен размер личного подсобного хозяйства до предельных размеров.

В случае выхода из предприятия части работников, имеющих земельные доли, и создании ими новой сельскохозяйственной организации, они могли получить на местности земельный участок, соответствующий количеству имеющихся у них земельных долей, для ведения сельскохозяйственного производства.

Сдача земельной доли в аренду возможна с выделением соответствующего земельного участка на местности и без такого выделения. При объединении нескольких собственников земельных долей и сдачи ими своих земельных долей одной сельскохозяйственной организации или фермерскому хозяйству не было необходимости выделять каждую земельную долю, земельный участок выделяется единым массивом. Типичным примером являлась сдача в аренду земельных долей бывшими работниками колхозов и совхозов предприятию, созданному на базе колхоза или совхоза.

Право обменять земельную долю на имущественный пай реализовывалось в процессе реорганизации сельскохозяйственных предприятий. Данное право позволяло в случае необходимости увеличить количество земельных долей или имущественных паев.

Реализация права внести земельную долю в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации означала передачу прав на землю физическими лицами юридическим лицам. В процессе реформы лишь незначительная часть владельцев земельных долей воспользовалась этим правом.

Собственники земельных долей распорядились земельными долями следующими способами:

q создание крестьянских (фермерских) хозяйств бывшими работниками колхозов и совхозов с выделением земельных участков в счет земельных долей;

q увеличение размеров ЛПХ за счет земельных долей;

q использование земельных долей в процессе реальной реорганизации колхозов и совхозов, когда на их базе создавались несколько новых предприятий и крестьянских хозяйств;

q передача земельных долей в аренду;

q совершение других операций с земельными долями.

Наиболее распространенным способом является передача земельной доли в аренду. Собственники передают земельные доли в аренду преимущественно сельскохозяйственным предприятиям. Такая передача с оформлением и регистрацией договора аренды означает юридическое закрепление фактически существующей практики использования сельскохозяйственными предприятиями земель, находящихся в собственности граждан.

Процесс передачи земельных долей в аренду носит в основном формальный характер. В ряде случаев не выплачивается арендная плата по договорам аренды. По сравнению с дореформенным периодом изменилась лишь форма взаимоотношений предприятия и работников, предприятия и государства. Раньше предприятия использовали сельскохозяйственные земли и выполняли социальные функции по отношению к деревенским жителям, и сейчас выплата арендной платы работникам имеет в основном символический характер и арендодатель - совладелец земли практически не имеет рычагов воздействия на арендатора - сельскохозяйственное предприятие.

Имеются случаи передачи в аренду земель фермерам, и предприятиям, созданным в процессе реального реформирования бывших колхозов и совхозов. Этот вариант распоряжения земельными долями не имеет массового распространения, но он отражает процесс реальных изменений в аграрном секторе и перераспределения земель между различными производителями сельскохозяйственной продукции.

Другой вариант распоряжения земельной долей - это внесение земельной доли в уставной капитал предприятия. В результате этой операции бывшие работники колхозов и совхозов теряют права собственности на землю и собственность реально переходит к сельскохозяйственным предприятиям.

В процессе реформирования аграрного сектора используется также вариант распоряжения земельной долей, который состоит во внесении права пользования земельной долей в уставной капитал предприятия. В этом случае работники остаются собственниками земельных долей и в дальнейшем могут самостоятельно распоряжаться земельными долями.

Владельцы земельных долей воспользовались также своим правом дарения и передачи по наследству земельных долей, а также продажи земельных долей, в том числе физическим лицам, юридическим лицам и местным администрациям для пополнения фонда перераспределения земель. Эти операции с земельными долями не имеют массового характера. Часть из них имеет формальный характер и означает смену одного собственника, не участвующего в производстве сельскохозяйственной продукции и не влияющего на эффективность использования земель, на другого такого же пассивного собственника. Вместе с тем операции купли - продажи, дарения земельных долей в ряде случаев означают формирование слоя реальных собственников, влияющих на использование и распоряжение земельными участками.

Еще один вариант распоряжения земельными долями – это выход из предприятия и создание фермерского хозяйства бывшими работниками колхозов и совхозов. В начале реформы предполагалось, что этот вариант станет наиболее распространенным. Но из колхозов и совхозов вышли и создали собственные фермерские хозяйства только 5% крестьян. Такой вариант распоряжения земельными долями и имущественными паями отражает реальные изменения в аграрном секторе экономики России.