Права на землю: сущность и структура

В данной таблице показано распределение по формам собственности всех земель, включая городские земли.

В частной собственности находятся пашня, луга и пастбища, лесные земли, другие земли (включая городские земли, земли под дорогами, неиспользуемые земли). В федеральной собственности, собственности штатов и муниципалитетов - луга и пастбища, лесные земли, а также другие земли. В собственности индейцев – луга и пастбища, лесные земли. Пашня – наиболее ценная часть сельскохозяйственных земель находится в частной собственности. Пашню и другие сельскохозяйственные земли используют фермеры на правах собственности и аренды.

В странах англосаксонской системы права используется понятие «пакет прав» или «набор прав» (bundle of rights). Пакет прав характеризует набор полномочий, которые принадлежат данному лицу. Набор складывается из отдельных прав, например, права продавать, использовать объект, осуществлять застройку и так далее. Максимальный набор прав – полное право собственности (fee simple). Частному собственнику, владельцу полного права никогда не могут принадлежать все возможные права в отношении объекта, так как общество присваивает часть этих прав себе. На частных собственников земельных ресурсов накладываются значительные общественные ограничения. Существуют так называемые общественные права на землю.

Общественные права на землю. К общественным правам можно отнести:

q право налогообложения земель,

q право контролировать способы распоряжения и использования земель,

q право зонировать территории, то есть определять возможные способы использования земель,

q право изъятия земель для общественных целей.

Рассмотрим другие виды прав на землю.

Права владения. Владельцы по сравнению с собственниками земельных участков имеют меньший объем прав. Владельцы не имеют права отчуждать (продавать, отдавать в залог) земельный участок. Владельцы могут использовать земельный участок, обладать им как своим, могут передавать другим лицам права пользования. Существуют различные варианты прав владения. Например, в российском законодательстве предусмотрено право пожизненного наследуемого владения. В мировой практике используются такие формы владения как владение с условиями, например, владение на срок жизни владельца и другие формы.

Права пользования. Важнейшая категория прав на землю – это права пользования землей. Пользователь может использовать земельный участок, получать в собственность плоды использования этого участка. Условия пользования участком определяет собственник или владелец участка. Земельные участки предоставляются на определенный срок или бессрочно, за плату или бесплатно. Наиболее распространенной формой пользования является аренда - предоставление земли в пользование за плату на определенный срок. Во многих странах государство контролирует условия арендных соглашений, в основном это касается сельскохозяйственных земель.

Арендные отношения широко распространены в аграрном секторе. В развитых странах фермеры арендуют значительную часть земель. Так, в США фермеры арендовали 41 % земель (по данным сельскохозяйственной переписи 1997 года). При этом из общего количества арендуемых земель 71 % составляли земли, которые фермеры арендовали в дополнение к имеющимся у них собственным землям. Оставшиеся 27 % земель арендовали те фермеры, которые используют только арендуемые земли.

В европейских странах также значительная доля сельскохозяйственных земель арендуется.

Аренда земель в отличие от приобретения в собственность не связана со значительными финансовыми затратами на покупку земли. Кроме того, арендатор обладает большей гибкостью при определении размеров землепользования. Арендатор избегает риска снижения стоимости земли и связанных с этим финансовых потерь. Вместе с тем, арендатор не может получить выгоды, связанные с ростом стоимости земли. Кроме того, преимуществом приобретения земли в собственность является возможность получения ипотечного кредита. В случае, если арендный договор заключается не на длительный срок, арендатор не заинтересован в улучшении земельных ресурсов в долгосрочном аспекте.

Права залога. Собственники земель могут использовать имеющиеся у них земельные участки в качестве залога для получения ипотечного кредита, то есть кредита под залог недвижимости. Это означает, что недвижимость является обеспечением кредита. Если должник не может расплатиться по кредиту, кредитор возмещает свой ущерб из стоимости заложенного земельного участка. Для этого земельный участок продается или кредитор забирает его себе в собственность. Право залога означает, что держатель этого права (кредитор) может при определенных условиях (невыплаты по кредиту) изъять земельный участок у собственника.

Ограничения (обременения) прав. На земельные участки накладываются различные ограничения (обременения). Это права других лиц ограниченно использовать чужие земельные участки. Например, право сервитута. Обременения не зависят от воли собственника земельного участка. Он не может, например, продать земельный участок без обременений и наоборот. Обременения устанавливаются для обеспечения прохода, проезда через земельный участок, эксплуатации и прокладки различных сетей, других нужд.

7.2.2 Законодательное регулирование прав на землю в России

Российское законодательство предусматривает следующие виды прав на землю:

q право собственности,

q право пожизненного наследуемого владения,

q право постоянного бессрочного пользования,

q право безвозмездного срочного пользования,

q право аренды,

q сервитут.

Объект прав на землю. В соответствии с российской практикой объектами прав на землю являются земельные участки как часть поверхности земли. Недра, воздушное пространство регулируются отдельным законодательством. Права частных собственников могут распространяться только на земельные участки и улучшения (постройки, насаждения, другие объекты, которые находятся на этих участках). Права государства распространяются не только на земельный участок как поверхность суши, но и на воздушное пространство, недра в пределах территории страны.

Под правами на землю в российской практике понимается права на земельные участки. В зарубежной практике права частного собственника могут распространяться на недра, располагающиеся под этим земельным участком.

Право собственности.

В соответствии Конституцией Российской Федерации (статья 9) «…земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности».

Собственник имеет права пользования, владения и распоряжения земельными участками. Распоряжаться земельным участком означает определять судьбу этого участка (продавать, дарить, передавать по наследству, сдавать в аренду, залог и совершать другие действия). Права пользования предполагают использование земельного участка в соответствии с назначением. Владеть означает использовать земельный участок и обладать им как своим, защищать его от посягательств других лиц.

Права собственников земельных участков существенно ограничиваются государством. Оно контролирует распоряжение, владение, пользование земельными участками.

Собственники могут использовать земельные участки для выращивания сельскохозяйственной продукции, могут осуществлять застройку земельных участков, использовать общераспространенные полезные ископаемые, подземные воды, закрытые водоемы, осуществлять мелиорацию своих земель. Собственники должны использовать свои земельные участки, соблюдая природоохранные, градостроительные, архитектурные, санитарные, противопожарные и другие нормы. Эти нормы устанавливаются соответствующим законодательством.

Государство контролирует распоряжение земельными участками через систему государственной регистрации, установление требований по осуществлению сделок, контролируя состав собственников земель, определяя состав земель, которые могут передаваться в собственность.

Определение вариантов использования земель также находится под влиянием государства. Для некоторых видов земель определяется целевое назначение. К таким землям относятся, прежде всего, сельскохозяйственные земли. Для других видов земель могут определяться разрешенные способы использования (например, районы жилой застройки в городах).

Государство имеет право изъять землю у собственника для общественных нужд. В российском законодательстве предусмотрены права изъятия, конфискации и временной реквизиции земель. Земельный участок может быть изъят у собственника с соответствующей денежной компенсацией в случае существования общественной необходимости.

Права, которые собственники могут осуществлять в отношении своего земельного участка, могут различаться. Это зависит от категории земель, к которой относится участок, от улучшений которые находятся на участке, от обременений данного участка. Ценность, стоимость объекта зависит от набора прав, которые связаны с объектом. Земельные участки, на которые права частных собственников существенно ограничены, обладают меньшей ценностью по сравнению с другими участками.

Право пожизненного наследуемого владения.

Земельные участки в пожизненное наследуемое владение предоставлялись в самом начале современной земельной реформы в начале 90-х годов. Это право впервые было введено в «Основах законодательства о земле Союза ССР и союзных республик», принятых в 1990 году. Это был первый шаг на пути передачи гражданам прав на землю в России. Пожизненное наследуемое владение предоставляет права использовать земельный участок, владеть им, а также передавать его по наследству. В пожизненное наследуемое владение передавались сельскохозяйственные земельные участки. Так, до сих пор часть фермерских земель находится в пожизненном наследуемом владении.

«Земельный кодекс Российской Федерации», принятый в 2001 году, изменил статус этого вида прав. В настоящее время земельные участки не предоставляются в пожизненное наследуемое владение. Вместе с тем обладатели этого права могут либо бесплатно приобрести земельные участки в собственность, либо продолжить владеть ими. Таким образом, со временем данный вид права будет постепенно уходить из российской практики.

Право постоянного бессрочного пользования.

В советские времена земельные участки закреплялись за предприятиями и гражданами в постоянное бессрочное пользование. В настоящее время в постоянное бессрочное пользование земельные участки закрепляются за только за государственными и муниципальными учреждениями, федеральными казенными предприятиями, органами государственной власти и местного самоуправления. Гражданам земельные участки на праве постоянного бессрочного пользования не предоставляются. Участки, полученные ранее, могут быть бесплатно получены в собственность, или граждане могут продолжать их использовать. Негосударственные предприятия могут приобрести в собственность, находящиеся в их пользовании земельные участки. В отличие от граждан они выкупают эти земельные участки по нормативной цене.

Право безвозмездного срочного пользования.

Частные собственники могут предоставить во временное бесплатное пользование физическим и юридическим лицам земельные участки. На данном праве земельные участки предоставляются в виде служебных наделов, работникам лесных хозяйств, транспорта, охотничьих хозяйств и других организаций. Из земель, находящихся в государственной собственности, земельные участки могут предоставляться на данном праве юридическим лицам не более чем на один год.

Право аренды.

Аренда – это право пользования землей, которое предоставляется собственником другому лицу за плату. Условия аренды (ставка арендной платы, срок аренды, права арендатора и арендодателя) определяются договором аренды. В российском законодательстве регулируются отдельные аспекты арендных отношений. Добросовестный арендатор имеет преимущественное право возобновления договора аренды, преимущественное право выкупа земельного участка. Срок аренды сельскохозяйственных земель ограничен 49 годами.

Арендодателями могут быть собственники земельных участков: физические и юридические лица, государство в лице Федерации и Субъектов Федерации, а также муниципалитеты. Ставки арендной платы для государственных и муниципальных земель могут регулироваться соответствующими законами.

На арендаторов, также как на собственников, владельцев, других пользователей распространяются различные ограничения по использованию земельных участков. К таким ограничениям относятся требования соблюдения природоохранных, градостроительных, агротехнических и других норм, соблюдение требований использования земель по целевому назначению.

В зарубежных странах применяются различные инструменты регулирования арендных отношений. Прежде всего, это касается сельскохозяйственных земель. Регулирование земельных отношений, в том числе отношений аренды, в зарубежных странах будет рассмотрено ниже.

Право сервитута.

Сервитут – право ограниченного использования чужой собственности. Сервитут может быть частным и публичным. Частный сервитут устанавливается по требованию собственника соседнего земельного участка. Сервитут может предоставляться для прохода и проезда через земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, обеспечения водоснабжения и других нужд, которые не могут быть удовлетворены без установления сервитута. Собственник земельного участка, на который установлен сервитут, вправе требовать денежную компенсацию.

Публичный сервитут устанавливается для обеспечения общественных потребностей на основании закона или соответствующего правового акта. Публичный сервитут устанавливается для обеспечения прохода, проезда, прокладки и эксплуатации инженерных сетей и сооружений, размещения межевых и геодезических знаков, проведения дренажных работ, забора воды и водопоя скота, прогона скота, пастьбы и сенокоса, для охоты, ловли рыбы и сбора дикорастущих растений, доступа к прибрежной полосе. Публичный сервитут устанавливается для обеспечения интересов государства, местного самоуправления, местного населения. Владельцы земельных участков, на которые установлен публичный сервитут, вправе требовать соответствующей компенсации, если установление сервитута существенно затрудняет использование земельного участка.

Сервитут является ограничением, обременением земельного участка. Владелец сервитута не может передавать это право другим лицам. При продаже земельного участка сервитут, наложенный на земельный участок, сохраняется.

Кроме перечисленных выше прав возможно существование других прав на земельный участок. В частности права залога земельных участков. Право залога – это форма обеспечения обязательств. Залог является одним из видов ограничений прав на земельные участки. Но в отличие от общественных ограничений, от сервитутов залог является добровольным ограничением, которое позволяет собственнику земельного участка привлечь дополнительные финансовые ресурсы в виде ипотечного кредита. В зарубежной практике ипотека земельных участков распространена очень широко.

В нашей стране эта система находится только в стадии формирования. Вместе с тем, определенные правовые предпосылки для этого созданы (Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Земельный кодекс Российской Федерации», Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Для развития системы необходимо возникновение соответствующих экономических предпосылок таких, как рост спроса на соответствующие категории земель, удешевление финансовых ресурсов, наличие финансовых ресурсов у кредиторов, которые могут быть предоставлены на длительный срок, создание инфраструктуры, которая будет обеспечивать функционирование ипотеки.

В рыночной экономике передача прав на землю осуществляется с помощью рыночных механизмов. В переходных экономиках, в которых происходит процесс трансформации земельных отношений, часть прав, а именно права собственности на землю передаются государством частным собственникам в процессе приватизации.

7.3. ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕФОРМА В СЕЛЬСКОЙ МЕСТНОСТИ РОССИИ

Земельная реформа – преобразование отношений собственности на землю. В России в дореформенный период земля находилась в государственной собственности, поэтому основным содержанием современной земельной реформы явилось создание множественности форм собственности и землепользования. Основное внимание при этом уделялось вопросам передачи государственных земель в частную собственность.

Наиболее важное направление земельной реформы в России – это земельная реформа в аграрном секторе экономики. Земли, используемые для производства сельскохозяйственной продукции, обладают особой ценностью, являются национальным достоянием, имеют важное социальное и политическое значение. В процессе земельной реформы основное внимание уделялось приватизации сельскохозяйственных земель. Сельскохозяйственные земли составляют 97, 1% всех приватизированных земель в России.

Основной целью земельной реформы являлось изменение отношений собственности на землю. На основе изменения отношений собственности на землю предполагалось решить две задачи: повысить эффективность сельскохозяйственного производства и осуществить социально справедливое перераспределение земельных ресурсов.

Основными направлениями аграрной земельной реформы являлись:

q приватизация земель колхозов и совхозов;

q наделение землей крестьянских (фермерских) хозяйств;

q наделение землей хозяйств населения;

q переход к системе платного землевладения и землепользования;

q создание основ функционирования земельного рынка.