Особенности пользования жилым помещением на основании завещательного отказа и договора пожизненного содержания с иждивением

Право пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, законодатель отнес к ограниченным вещным правам (ст.33 ЖК). Оно производно от права собственности, для него характерно право следования. При переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленным по завещательному отказу, сохраняет силу (ч. 2 ст. 1137 ГК).

Завещательный отказ (легат) заключается в возложении наследодателем на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнения за счет наследства какой – либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц, которых называют отказополучателями (легатариями). Последние приобретают право требования исполнения этой обязанности (ст. 1137 ГК). Право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства (ч.4 ст. 1137 ГК). Одним из наиболее распространенных видов завещательного отказа является отказ, в силу которого на наследника, которому переходит право на жилой дом, квартиру или иное жилое помещение, возлагается обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок права пользования этим помещением или его определенной частью (С.П. Гришаев).

Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в завещании срок, пользуется им наравне с собственником жилого помещения.

Основанием прекращения права пользования жилым помещением по завещательному отказу является истечение срока, указанного в завещании (при пожизненном пользовании срок ограничен продолжительностью жизни отказополучателя). По истечении срока пользования жилым помещением право пользования жилым помещением отказополучателя прекращается, за исключением случаев, когда право пользования таким жилым помещением у легатария возникло на ином законном основании.

Дееспособные отказополучатели несут солидарную ответственность с собственником по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между собственником и гражданином.

В ст. 34 ЖК закреплено в качестве вещного права пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 – 605 ГК). В случаях отчуждения имущества, переданного под выплату ренты, обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества (ч. 1 ст. 586 ГК). Права получателя ренты, как титульного владельца могут быть защищены при помощи вещно– правовых исков. Таким образом, для указанного права пользования характерны право следования и абсолютный характер защиты, присущие вещным правам.

Граждане, проживающие в жилых помещениях на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуются жилыми помещениями на условиях, которые предусмотрены ст. 33 ЖК, если иное не предусмотрено договором. Поэтому получатель ренты имеет право пользования жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения.

Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, также, как и предоставленного по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования данным жилым помещением.

4. Особенности пользования жилыми помещениями в жилищных и жилищно–строительных кооперативах

Жилищные и жилищно – строительные кооперативы (далее - жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами (некоммерческими организациями). Особенности пользования жилыми помещениями в жилищных кооперативах определены ст. 110 -134 ЖК.

Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и (или) юридические лица (ч.1 ст. 111 ЖК). Гражданину или юридическому лицу, принятому в члены кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива предоставляется жилое помещение в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Следует различать правовой режим жилых помещений в жилищных кооперативах с учетом выплаты полностью паевого взноса. В кооперативных домах с не полностью выплаченным паевым взносом жилищные правоотношения возникают между жилищным кооперативом и членом кооператива, а также членами его семьи, за которыми признано право на часть паенакопления. Кроме того, жилищные правоотношения возникают между членом кооператива, с одной стороны и членами его семьи, а также иными лицами, которые проживают в кооперативной квартире, - с другой (Ю.К. Толстой).

В случае выплаты паевого взноса полностью, член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение. Поэтому жилищные правоотношения между членом кооператива и кооперативом прекращаются, поскольку возникает правоотношение собственности.

Жилищные правоотношения гражданина, выкупившего квартиру, с другими проживающими в квартире лицами сохраняются, но претерпевают изменения с учетом изменения правового режима квартиры (Ю.К. Толстой).