Права и обязанности сторон и их исполнение

Права нанимателя по договору найма жилого помещения сводятся к следующим:

- право требовать предоставления помещения;

- право на вселение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем (ст. 679 ГК РФ);

- право на вселение временных жильцов (ст. 680 ГК РФ);

- право на вселение поднанимателей (ст. 685 ГК РФ);

- преимущественное право нанимателя на заключение договора найма на новый срок (ст. 684 ГК РФ);

- право на замену нанимателя (ст. 686 ГК РФ);

- право на расторжение договора (ст. 687 ГК РФ).

В литературе (О.В. Кириченко) предлагается наделить нанимателя по договору коммерческого найма и другими правами, присущими нанимателю по договору социального найма (право на сохранение помещения за временно отсутствующими (ст. 71 ЖК), право на изменение договора (ст. 82 ЖК РФ)).

Обязанности нанимателя по договору найма жилого помещения:

- пользоваться жилым помещением по назначению;

- обеспечивать сохранность жилого помещения;

- поддерживать помещение в надлежащем состоянии;

- своевременно вносить плату за жилое помещение, в том числе за коммунальные услуги;

- не производить переустройства и перепланировки жилого помещения без согласия наймодателя.

Неисполнение этих обязанностей влечет гражданско-правовую, административно-правовую ответственность, предусмотренную главой 25 ГК РФ, и положениями КоАП РФ (ст. 7.21).

Из анализа гл. 35 ГК РФ можно сделать вывод, что наниматель несет ответственность за следующие виды правонарушений:

- использование жилого помещения не по назначению;

- разрушение или порча жилого помещения;

- невнесение платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не предусмотрен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

- систематические нарушение нанимателем прав и интересов соседей;

- самовольное переустройство и перепланировка жилого помещения.

6. Расторжение и прекращение договора найма жилого помещения: порядок, основания, последствия

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть прекращен:

1)при наличии волеизъявления сторон, что влечет расторжение договора;

2)независимо от волеизъявления сторон (в случае смерти одинокого проживающего гражданина - нанимателя, объявления его умершим).

Общие основания прекращения договора коммерческого найма определены главой 26 ГК РФ. Вместе с тем, ст. 687 ГК РФ содержит специальные основания и порядок расторжения договора. Эти основания не носят исчерпывающего характера. Ст. 687 ГК РФ допускает субсидиарное применение норм жилищного законодательства, например, ст. 91 ЖК РФ.

По требованию нанимателя договор может быть расторгнут без обращения в суд. Наниматель вправе с согласия других, постоянно проживающих граждан, в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя (ч. 1 ст. 687 ГК РФ) за три месяца, что необходимо для принятия решения наймодателем о дальнейшем использовании помещения (В.Д. Рузанова).

По требованию наймодателя договор расторгается в судебном порядке. Основаниями расторжения договора являются:

1) невнесение нанимателями, платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не устанавливается более длительный срок, а при краткосрочном найме - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

2)разрушение или перепланировка жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых, он отвечал (постоянно проживающими совместно с нанимателем гражданами, поднанимателями).

Суды, рассматривая дела о нарушении договора коммерческого найма (как и социального), учитывают уважительные причины невнесения платы за жилье и коммунальные услуги (безработица, болезнь, наличие детей и другое), и при наличии их отказывают в удовлетворении иска о расторжении договора.

Противоправные действия нанимателя и других граждан, влекущие за собой разрушение или порчу жилого помещения могут быть подтверждены актами органов государственной инспекции или постановлением о применении мер административной ответственности.

Любая из сторон может в одностороннем порядке расторгнуть договор найма при наличии оснований (ч. 3 ст. 687 ГК РФ), в частности, если жилое помещение станет непригодным для постоянного проживания, придет в аварийное состояние.

Другие основания предусмотрены жилищным законодательством (например, ст. 83, 32 ЖК РФ).

Эти основания, в отличие от п. 2 ст. 687 ГК РФ, не являются правонарушением и значимы, в основном для наймодателя. Часть 4 ст. 687 ГК РФ указывает иные основания расторжения договора по требованию наймодателя:

- использование жилого помещения не по назначению;

- систематическое нарушение прав и свобод соседей.

В этом случае наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений. Если наниматель и другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушают права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

При расторжении договора найма по требованию наймодателя применяются правила абз. 4 ч. 2 ст. 687 ГК. Последствием расторжения договора найма жилого помещения является выселением нанимателя и других лиц, проживающих в жилом помещении с момента расторжения договора на основании решения суда (ст. 688 ГК). Выселение производится без предоставления другого жилого помещения.