Объекты жилищных правоотношений

Объектамижилищных прав (жилищных правоотношений) признаются жилые помещения (ч.1 ст. 15 ЖК). В ч.2 ст. 15 ЖК названы три признака жилого помещения: 1) изолированность; 2) недвижимое имущество; 3) пригодность для постоянного проживания.

В литературе подвергается критике такой подход законодателя к определению жилого помещения: «если следовать логике ч.2 ст.15 ЖК, то должны существовать помещения движимые, неизолированные, и не предназначенные для постоянного проживания» (А. Иванов). Автор полагает, что жилым следовало бы признать такое помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан. Все остальные признаки нужно относить к любому помещению, а не только к жилому. А пока в действующей редакции ч.2 ст. 15 ЖК возникла путаница, которую трудно, если вообще возможно устранить даже толкованием.

Обращаясь к анализу признаков жилых помещений, следует отметить, что изолированным признается помещение, имеющее автономный выход в места общего пользования (в коридор, лестничную клетку, на улицу). Указание на то, что жилое помещение является недвижимым имуществом также важно. Сборно–разборные дома, вагончики, в которых могут проживать граждане, недвижимым имуществом не являются. Поэтому отношения по их использованию и проживанию жилищным законодательством не регулируется (Н. Гетман). Третий признак – пригодность для постоянного проживания означает, что помещение отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Жилое помещение может быть признано пригодным (непригодным) для проживания в порядке, предусмотренном Положением от 28.01.06 №47.

Ю.К. Толстой к указанным признакам жилого помещения добавляет:

- жилые помещения предназначены для проживания граждан;

- право собственности и иные вещные права граждан на жилые помещения подлежат государственной регистрации;

- осуществляется государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям;

- может осуществляться страхование жилых помещений.

Виды жилых помещений перечислены в ч.1 ст.16 ЖК:

- Жилой дом, часть жилого дома;

- Квартира, часть квартиры;

- Комната.

Приведенную классификацию вряд ли можно назвать корректной, т.к. непонятно, что собой представляет часть дома (квартиры), если это не квартира и не комната.

Жилым домом признается индивидуально – определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч.2 ст.16 ЖК).

Многоквартирный дом в целом к жилым помещениям и к объектам недвижимости не относится, хотя в нем тоже есть комнаты, квартиры и вспомогательные помещения.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме, которое состоит из одной или нескольких комнат, а также помещения вспомогательного использования (ч.3 ст.16 ЖК).

Комнатой признают часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч.4 ст.16 ЖК).

В настоящее время при определении площади жилого помещения учитывается общая площадь жилого помещения, которая состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

5. Жилищный фонд РФ: понятие и виды

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ (ч.1 ст.19 ЖК).

В литературе предлагается иное определение жилищного фонда. Жилищный фонд – совокупность всех находящихся на территории РФ жилых помещений, независимо от формы собственности, предназначенных и пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых домах или иных строениях; помещений, которые в зависимости от формы собственности, характера использования, других обстоятельств подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно (Ю.К. Толстой).

ЖК закрепил классификацию жилого фонда по видам. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

- частный (совокупность жилых помещений находящихся в собственности граждан и юридических лиц);

- государственный жилищный фонд (совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

- муниципальный жилищный фонд (совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям).

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

- жилищный фонд социального использования (совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемых гражданам по договорам социального найма);

- специализированный жилищный фонд (совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых, в основном, как правило, по договорам найма специализированных жилых помещений);

- индивидуальный жилищный фонд (совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используется гражданами – собственниками для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, также юридическими лицами – собственниками для проживания граждан на указанных условиях пользования);

- жилищный фонд коммерческого использования (совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование (ст. 19 ЖК).

Правовое значение представленной классификации жилищного фонда заключается в определении разного правового режима жилых помещений. Соотношение видов жилищного фонда показывает, что жилые помещения каждой формы собственности могут использоваться в различных целях. Например, жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда могут быть использованы по договорам социального коммерческого найма, найма специализированных жилых помещений.

Жилые помещения частного жилищного фонда могут использоваться гражданами для своего проживания и проживания членов семьи на условиях безвозмездного пользования, а также сдачи в наем по договору коммерческого найма.

Классификация жилищного фонда в зависимости от формы собственности и выявление правового режима соответствующих жилых помещений особых трудностей не вызывает.

Большую сложность представляет собой определение правового режима помещений, классифицируемых в зависимости от целей использования, особенно индивидуальный жилищный фонд и жилищный фонд коммерческого использования.

Так, в индивидуальный жилищный фонд входят жилые помещения, находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц. Граждане используют эти жилые помещения для своего проживания и (или) проживания членов своей семьи, иных граждан на условиях безвозмездного пользования. Неясным остается вопрос в отношении юридических лиц – собственников. Ю. К. Толстой задается вопросом, как очертить круг граждан, которым юридическое лицо может предоставить жилое помещение в безвозмездное пользование. Критерий определения граждан, которым юридическое лицо может предоставить жилое помещение в безвозмездное пользование не определен. Очевидно, это могут быть работники по трудовому договору и др.

Правовой режим помещений жилищного фонда коммерческого использования также достаточно не определен. Непонятно, о каких «иных договорах» идет речь в этом случае, что понимается под «лицами, которым помещение может быть предоставлено собственником во владение и (или) пользование.

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном постановлением Правительства от 13.10.1997г. №1301.Основу государственного учета составляет государственный технический учет. Организациями технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства являются организации, аккредитованные Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, ведущие Единый государственный реестр объектов капитального строительства.