Метод разбивки на компоненты

Поэлементный метод (метод разбивки на компоненты) предполагает сравнение оцениваемого объекта с аналогичным по отдельным элементам затрат на сооружение здания. Например, есть данные об общей величине затрат на сооружение аналога и доле затрат на создание отдельных элементов здания в общих затратах: здание общей площадью 1000 м², общие затраты — $300 тыс. в том числе затраты на сооружение фундамента — 3 %. Оцениваемое здание — 500 м². Соответствен­но, затраты на сооружение фундамента в оцениваемом здании равны: $300 тыс. х 0, 03: 2 = 4500 долларов. Аналогичным образом можно найти сто­имость сооружения и других элементов здания. Просуммировав их, мы полу­чим полную стоимость.

Сзд = ﴾ ∑ Vj*Cj)*Кн

С зд - стоимость строительства здания в целом

Vj – объем j-того компонента

Cj – стоимость единицы объема

n- количество выделенных компонентов здания

Кн - коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн = 1)

Метод количественного анализа (сметный метод) состоит в детальном подсчете всех издержек, связанных со строительством здания, включая как прямые затраты (материалы, оборудование, трудозатраты), так и косвенные (накладные расходы, прибыль подрядчика, страхование, проектирование, разработка ТЭО, получение разрешений на строительство и пр.).

Сметная стоимость строительства - это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией. База для её расчёта - проект и рабочая документация, действующие сметные нормативы, отпускные цены на оборудование, мебель, инвентарь и др. Сметная стоимость включает: строительные работы, монтажные работы, затраты на приобретение оборудования, мебель, инвентарь.

Для определения сметной стоимости составляется сметная документация.

Локальные сметы - первичные сметные документы, которые составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, а также по общеплощадочным работам на основе разработанной рабочей документации.

Объектные сметы – аккумулируют данные локальных смет и позволяют формировать сводные цены на строительную продукцию.

Сводные сметные расчёты стоимости строительства составляются на основе объектных смет и сметных расчётов на отдельные виды затрат и состоят из 12 глав:

1. подготовка территории строительства

2. основные объекты строительства

3. объекты подсобного и обслуживающего назначения

4. объекты транспортного хозяйства и связи

5. объекты энергетического хозяйства

6. наружные сети и сооружения

7. благоустройство территории строительства

8. временные здания и сооружения

9. прочие работы и затраты

10. содержание структуры дирекции

11. подготовка эксплуатационных кадров

12. проектные и изыскательные работы

Методы расчёта затрат:

1. ресурсный – расчёт в текущих ценах тарифах ресурсов ведётся исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях, а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих. Рассчитывается стоимость СМР (прямых и накладных)= затраты подрядчика. затраты подрядчика + прибыль = цена подрядчика. цена подрядчика + стоимость инженерного оборудования + косвенные затраты инвестора = затраты инвестора. затраты инвестора + его прибыль = восстановительная стоимость
2. ресурсно-индексный – сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве. Индексы стоимости - относительные показатели, определяемые соотношением текущих стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы
3. базисно-индексный – перерасчёт затрат по срокам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов. ПЗ˝ 99 = М˝ 91*КМ˝ 99+ЗП˝ 91*Кзп˝ 99+ЭМ4М⁴91*КЭМ4М99. ПЗ˝ 99-прямые затраты, приведённые к уровню 99 года. ЗП˝ 91- з/п. ЭМ4М⁴91-эксплуатация машин и механизмов. КЭМ4М99, КМ˝ 99, М˝ 91- индексы перерасчёта к тех. уровню1999
4. базисно-компенсационный метод – суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен и определяемых расчётами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства

-4-

Понятие «износ» в оценке недвижимости используется в ином смысле, чем в бухгалтерском учете. В бухгалтерском учете износ — процесс распределения перво­начальных затрат на срок службы объекта. В оценке недвижимости износ — фактор, определяющий текущую стоимость объекта безотносительно к его первоначальной стоимости, при этом износ определяется по отношению к текущим затратам, рассчи­танным на первом этапе применения затратного метода.

В оценке различаются три метода определения величины износа:

• метод разделения;

• метод срока жизни;

• рыночный метод.

Метод разделения предполагает разделение износа на три составляющие:

• физический износ Dp

• функциональный износ Df

• внешний износ De (0, 1% от восстановительной стоимости здания)

Физический износ — утрата объектом своих потребительских качеств вследствие эксплуатации или естественных (природных) факторов.

Dp=100*Ф(Ф+Д)/2Д2

Ф- фактический возраст здания

Д- долговечность

Функциональный износ — утрата объектом своих потребительских качеств с точ­ки зрения требований его потребителей (с точки зрения рынка). Пример: устарев­шая планировка, отсутствие требуемых удобств (совмещенный санузел).

Внешний износ — утрата объектом своих потребительских качеств в связи с из­менением его окружения. Факторами, вызывающими внешний износ, могут быть негативные изменения в экологии, общий упадок района расположения объекта, появление в окружении малосовместимых объектов, например бензоколонки в спальном микрорайоне.

Физический и функциональный износ разделяются на устранимый и неустрани­мый.

Устранимый износ — такой вид износа, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта. Например, затраты на разделение санузла в квартире составляют $2 тыс., а стоимость квартиры при этом возрастет на $3 тыс. Очевидно, что величина износа в данном случае определяется исходя из величины затрат, которые нужно понести для проведения необходимых работ.

Таким образом, оценщик должен оценить объект исходя из проведения соответ­ствующих работ и затем вычесть затраты, связанные с их производством.

Неустранимый износ — тот, при котором либо устранение износа невозможно, либо затраты на его устранение выше, чем добавляемая при этом стоимость. Оче­видно, что он учитывается в размере износа.