Тема8. Основные подходы и методы оценки недвижимости. Затратный подход к оценке недвижимости.

1. Основные подходы и методы оценки недвижимости
2. Общая характеристика затратного подхода. Его алгоритм и сфера применения
3. Оценка текущей стоимости замещения здания, сооружения
4. Определение износа объекта недвижимости
5. Определение стоимости земельного участка
6. Метод капитализации издержек

-1-

Методы оценки — конкретные способы применения принципов оценки, способы рас­чета величины денежного эквивалента ценности недвижимости.

Проблема методов оценки недвижимости по-разному решается в различных странах. Так; в Великобритании насчитывают пять методов оценки: сравнения, ин­вестиций, прибыли, остатка, подрядчика. В США используются три метода: затратный, сравнительного анализа про­даж, доходный. Каждый из этих методов имеет свою преимущественную сферу применения. Однако оценщик должен в соответствии со стандартами приме­нять для оценки либо все три метода, либо (минимум) — два, обосновав причи­ну выбора.

Окончательное суждение о ценности объекта должно производиться не на основе среднеарифметического из полученных разными методами результатов, а с учетом значимости того или иного метода в каждом конкретном случае (этот процесс носит название «процедура согласования»). Важно иметь в виду, что использование двух, а лучше — трех методов — это не дань сложившимся правилам и стандартам. Скорее, наоборот, стандарт именно по­тому и требует использования разных методов, что это необходимо для получения возможно более достоверного суждения о величине денежного эквивалента ценнос­ти недвижимости.

Эта необходимость определяется тем, что ни один из методов оценки недвижи­мости не может дать абсолютно верного значения величины стоимости недвижимо­сти. Каждый из них представляет собой лишь один взгляд на предмет оценки, а потому неизбежно несет в себе возможность ошибки даже при безошибочности в расчетах.

Использование различных методов позволяет снять односторонность того или иного подхода и тем самым повысить точность суждения о величине стоимости недвижимости.

В России оценщики сегодня в основном ориентируются на американский подход к оценке недвижимости как наиболее развитый и подходящий к российским усло­виям. Исходя из него мы и рассмотрим коротко предлагаемые в его рамках методы.

Рыночный подход: - метод моделирования рынка

- метод сравнительного анализа продаж

Доходный метод: - метод прямой капитализации

- метод капитализации нормой отдачи

Затратный подход: - метод капитализации издержек

-метод компенсации издержек

-2-

Основная идея подхода — объект не может стоить больше, чем придется затра­тить для создания аналогичного.

Метод основан на расчете затрат на восстановление (замещение) оцениваемого объекта с учетом износа и отдельной оценке рыночной стоимости земли.

Основные характеристики:

1. оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем учреждений, на основе расчёта затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату

2. учёт износа оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов

3. принцип «замещения»

Необходимое условие для использования затратного метода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного объекта с последующим учётом износа оцениваемого объекта

Основные этапы ЗП в рамках метода компенсации издержек:

1. оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания

2. оценка величины предпринимательской прибыли

3. расчёт износа

4. оценка рыночной стоимости земельного участка

5. расчёт итоговой стоимости объекта оценки

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:

1. оцениваются новые или недавно построенные объекты

2. необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

3. необходимо ТЭО нового строительства

4. оцениваются объекты незавершенного строительства

5. оценки в целях выделения объектов налогообложения

6. оценки в целях страхования

7. переоценки основных фондов предприятий

8. если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке

9. оценки недвижимости на пассивных рынках

10. оценки гос. имущества

-3-

Стоимость воспроизводства - затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Стоимость замещения – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Наиболее предпочтителен расчёт стоимости воспроизводства, однако когда существует функциональный износ, используется стоимость замещения. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчёт затрат:

1. прямых (непосредственно связанных со строительством): стоимость стройматериалов, изделий, оборудования, з/п рабочих, стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей, стоимость коммунальных услуг, стоимость доставки и хранения материалов и др.

2. косвенных (не связанных со строительством): стоимость инвестиций в землю, гонорары проектно-сметным организациям, маркетинговые, страховые, рекламные и др, накладные (необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания)

Оценка текущей стоимости замещения может проводиться с использованием различных методов: