Тема 7. Понятие стоимости недвижимости и независимой оценки

1. Понятие стоимости недвижимости

2. Виды стоимости недвижимости

3. Основные принципы к оценке объектов недвижимости

4. Понятие независимой оценки. Стандарты оценки.

-1-

Недвижимость также как и товар имеет два свойства:

1. потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта её использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены технического развития и общественными потребностями. Факторы, которые формируют потребительную стоимость: плодородие и местоположение земельного участка, количественная и качественная характеристика зданий и сооружений, уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника. Полезность-форма выражения потребительной стоимости

2. меновая возникает в процессе обмена объектов недвижимости. Форма проявления меновой стоимости - цена, которая отражает суммарное воздействие всех рыночных факторов. Месторасположение определяет величину затрат, выступает необходимым элементом технологии, элементом удобства для покупателя. Большое значение на формирование цены земли оказывает спрос и предложение. Цена- денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта наилучшего использования. Недвижимость является товаром стоимость которого имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

-2-

1. Стоимость в обмене как выражение меновой стоимости носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке:

· рыночная определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости. Рыночная цена - наиболее вероятная цена по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства

· ликвидационная - денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта и расходами на её проведение

· залоговая - стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую арендатор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заёмщика

· страховая - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости. Это остаточная стоимость замещения

· арендная – величина арендной платы, на которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки

· утилизированная – стоимость материалов и элементов, оставшихся после сноса строения, без учёта стоимости дополнительного ремонта и подготовки к продаже

2. стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости. Она обусловлена полезностью объекта недвижимости при определённом варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями

· инвестиционная – стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях

· балансовая – стоимость объекта отраженная в балансе предприятия, скорректированная на все переоценки основных фондов

· налогооблагаемая – устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости

· восстановительная - сумма прямых и косвенных затрат по сметам на строительство данного объекта недвижимости в текущих ценах с использованием таких же материалов

· стоимость замещения

-3-

Поскольку оценка недвижимости — субъективный процесс, то важно, чтобы оценщик не только соблюдал правила профессиональной этики, был независим в своих суждениях, но и был профессионально грамотен, максималь­но точно учитывал все многообразие факторов, которое влияет на цену недвижимо­сти, правильно интерпретировал имеющиеся данные. Для этого и существуют прин­ципы, которым он должен следовать при оценке недвижимости.

Принципы оценки недвижимости — методические правила, которые позволяют оценщику правильно оценить, как все многообразие факторов, присущее рынку не­движимости влияет на стоимость недвижимости.

Наиболее распространенная сегодня классификация принципов оценки недви­жимости, основывается на следующей формуле: оценка недвижимости — это про­цесс, который должен учитывать взаимодействие субъекта операции (сделки) с ее объектом в условиях рынка. Можно выделить три основных элемента сделки: субъект, объект, рыночная среда. Поэтому можно выделить и три группы принципов. Это:

• принципы, основанные на представлениях пользователя;

• принципы, связанные с объектами недвижимости;

• принципы, связанные с рыночной средой.

Особое место занимает обобщающий принцип — принцип наилучшего и наибо­лее эффективного использования объекта недвижимости.