ТЕМА 4. Рынок недвижимости и рыночная экономика.

1.Рынок недвижимости в рыночной экономике.

2. Взаимодействие рынка капиталов и рынка товаров на рынке недвижимости

3. Субъектная структура рынка недвижимости

4. Уровень риска на рынке недвижимости

-1-

Рынок недвижимости в экономике имеет двойственное положение. С одной стороны, он является составной частью рынка ресурсов, с другой стороны как инвестиционный актив недвижимость включена в орбиту финансового рынка.

Недвижимость является финансовым активом, т.к. создаётся трудом человека и вложениями капитала. Рынок недвижимости- одна из наиболее значимых составляющих частей финансового рынка. В Западной Европе до 70% всех кредитов выдается под залог недвижимости, при этом на рынке жилья более 90%.

Финансовый рынок - сложная экономическая система, включающая совокупность институтов и процедур, направленных на осуществление взаимодействия продавцов и покупателей всех типов финансовых документов.

Структура финансового рынка:

1. рынок недвижимости (рынок земли, рынок жилья, нежилых помещений)

2. валютный рынок (рынок депозитов, рынок вкладов и т.д.)

3. рынок ценных бумаг (фондовый рынок, рынок долговых обязательств)

4. рынок драгоценных металлов

5. страховой рынок

6. рынок ссудных капиталов (рынок межбанковских кредитов, рынок ипотечного капитала, рынок коммерческих ссуд)

Эти особенности дают основание характеризовать данный рынок как специфический сектор экономики.

Финансовый рынок Рынок недвижимости Рынок реальных активов

Рынок услуг Рынок капитала

Рис. Рынок недвижимости и его связь с другими рынками

Зависимость рынка недвижимости от состояния реального сектора экономики проявляется прежде всего в формировании спроса на рынке. Важнейшими факторами являются такие как отраслевая структура экономики, доходность бизнеса в разных отраслях, уровень доходов населения. В свою очередь верно и обратное: развитие рынка недвижимости само является фактором, обеспечивающим рост спроса на продукцию смежных отраслей экономики.(мебель, стройматериалы).

Рынок недвижимости раньше, чем другие рынки, реагирует на стоимость денег. Увеличение стоимости денег и уменьшение денежной массы заставляет потребителей в первую очередь отказываться от капитальных затрат, что приводит к снижению спроса на рынке недвижимости. Однако значительная часть средств оказывается действительно замороженной в сфере недвижимости в связи с длительностью инвестиционно -строительного цикла, что не даёт возможности использовать эти средства и ресурсы в других секторах экономики.

В силу длительности создания объектов, предложение не способно к быстрому уменьшению. Возникает избыток предложения над спросом, это оказывает влияние и на смежные отрасли. Затем, в нижней точке цикла происходит «перестройка рынка недвижимости»-изменение технологий, мест развития недвижимости и др.

Затем с ростом доходов, массы денег в обращении и соответствующих ожиданий спрос на рынке недвижимости возрастает, что отражается и на состоянии экономики в целом.

Рынок недвижимости зависит от состояния экономики в целом и, в то же время он является индикатором этого состояния. Если ситуация на рынке недвижимости ухудшается, ухудшается и состояние экономики в целом, если ситуация улучшается, то это ведёт к подъёму в реальной экономике.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. От того, насколько профессионально выполнен этот анализ, зависит достоверность бизнес-планов, на основании которых принимаются инвестиционные решения. Соответственно анализ рынка недвижимости должен выполняться профессиональными аналитиками с определенной подготовкой и квалификацией, на основе разработанных стандартов анализа рынка недвижимости. Эти стандарты должны обеспечивать состоятельность и достоверность исследования на основании единых критериев, исключающих различные толкования.

-2-

При расчёте потока доходов и возможной цены реализации недвижимости в период времени необходимо учитывать цикличность рынка недвижимости и влияние рынка капитала на рынок недвижимости. Одна из особенностей рынка недвижимости- цикл его развития не совпадает с промышленными циклами.