Лекция№ 6. Проблемы организации сложившихся селитебных территорий

Во-первых, вдохнуть в сложившуюся застройку новую жизнь, наполнить современным содержанием. Тем самым спасти от отмирания и разрушения, вторжения транспортных потоков и чужеродных зданий, органически не связанных со старой застройкой.

Поиску путей сочетания старого и нового уделяется много внимания. Осуществляют социальное переустройство городской среды, создавая иерархическую систему планировки с функциональным зонированием территории. Разрабатывают ступенчатую систему обслуживания. Намечают ее улучшение на исторических территориях и восстановление облика застройки.

Во-вторых, увязать изменения пространственной системы, вызванные прежде всего общегородскими потребностями развития, с социальными интересами населения. Они разнообразны и нередко противоречивы. Так, одни готовы мириться с экологической небёзопасностью жизни ради сохранения привычного быта, доступности всех форм социально-бытового обслуживания, административных учреждений и мест приложения труда. У других приоритетом является окружение жилья экологически чистой средой, близость мест отдыха и спорта. Во имя этого они готовы поступиться транспортной доступностью.

В развитых странах строительство многоэтажных зданий не всегда обеспечивает должный социальный эффект, поскольку их привлекательность не однозначна. В условиях рынка возможен выбор между таким коллективным жильем и разными видами индивидуального, в том числе коттеджного. Западные специалисты еще в шестидесятых годах выявили закономерность: квартиры многоэтажных домов пользуются спросом в обществах, развитых до определенного предела. В странах с высоким уровнем жизни меняется отношение к месту проживания и люди начинают тяготеть к полноценно изолированному комфортабельному жилью, расположенному в экологически благоприятных поселениях.

Социальный подход к решению планировочных задач бесспорен, когда развитие городской структуры ориентировано на муниципальное и федеральное финансирование. Городские власти способны регулировать рублем процессе реконструкции в различных его проявлениях. Тогда и горожане опосредованно принимают участие в разработке решений, голосуя на выборах и отзывая депутатов, не оправдавших их надежд.

Социальные установки населения приобретают особое значение, когда реконструкция ориентирована на внебюджетное финансирование. При привлечении частных инвесторов их интересы, как правило, вступают в противоречие со сложившимися стереотипами и бытом рядовых горожан, проживающих на подвергающейся преобразованию территории. В этом случае необходим планировочный регламент, регулирующий деятельность частных инвесторов.

Градостроительный проект в большей степени является предметом политической и финансовой деятельности, а не архитектурно-пространственной программы развития и реконструкции городской территории. Как показала практика развитых стран с устоявшейся рыночной экономикой, городские объекты —земли, здания и сооружения —становятся объектами торгов и, что особенно важно, соглашений.

Необходим поиск компромисса между участниками градостроительных процессов. С одной стороны, между муниципалитетами, отстаивающими общегородские интересы, и жителями района, поскольку их интересы в большинстве случаев не совпадают с городскими. С другой стороны, особо значительной — процесса выработки на уровне проектов детальной планировки таких решений, которые были бы приемлемы как для городских властей, так и для частного капитала, — потенциального инвестора в реконструкцию и развитие территории.

Устоялись две школы выработки компромисса: европейская и американская. Первая имеет уклон в сторону социального планирования и рассчитана на централизованную реализацию в основном за счет государственного и муниципального капитала. Согласно второй предусматривается регулирование реконструкции путем жестких ограничений на условия продажи и перепродажи участков городской земли, но обязательно с участием учреждений местного самоуправления и населения района.

Процесс компромисса и поиска альтернативных решений специалисты делят на три ступени. На первой разрабатывают стратегию градостроительной политики и концепцию реконструкции. Тогда готовится документ, регламентирующий механизм управления развитием городской застройки и взаимодействие с частными инвесторами.

На второй, называемой «управлением проектирования», организовывается функционально-планировочное пространство и разрабатываются мероприятия, направленные на восстановление или трансформацию застройки и обновление ее облика. На этой стадии необходимо привлечение всех указанных выше участников процесса.

Без концепций финансирования, согласия пользователей земли и строений на их обновление, а тем более трансформацию проектные разработки могут оказаться неосуществимыми. На третьей ступени — управления реализацией градостроительных планов—требуется индивидуальный подход к освоению градостроительных модулей. Необходимы уточняющие локальные планы, разрабатываемые под определенного инвестора.

Проект детальной планировки, жестко ограничивающий реконструктивные мероприятия, можно разрабатывать, когда определен заказчик. В этом случае состав проекта почти традиционён, в противном, необходимы гибкие планы, способные адаптироваться под индивидуальные потребности многих заказчиков. Здесь прослеживается закономерность: чем больше ограничений заложено в проект, тем сложнее реализация локального плана.

Реконструируя жилую застройку на уровне планировки ограниченных старогородских территорий, преследуют три цели. Это в первую очередь оздоровление зданий и жилой среды. Во- вторых, социальное переустройство планировки и культурно-бытового обслуживания населения и, в третьих, обновление и улучшение внешнего облика зданий и внутриквартальных земельных участков.

Исходя из принципов социально-адресного проектирования максимально сохраняют сложившийся быт горожан. Опыт многих развитых стран говорит о том, что кардинальной перестройкой нарушается преемственность использования территорий поколениями. Дети и внуки отселенных в связи с реконструкцией коренных жителей находят места обитания в других районах города, реже — вблизи родителей, но, как правило, не возвращаются в обновленную застройку, где жили их деды.

Приведенные в порядок кварталы по прошествии времени и по мере старения зданий становятся пристанищем пришлых людей. Такой факт имеет место в ряде городов Германии. Их обновленные территорий спустя 40—50 лет оказались заселенными выходцами из Африки и Азии. Аналогичные факты имеют место и в некоторых городах Франции.

Одним из методов сохранения коренных жителей на реконструируемых территориях является волновая реконструкци я. Ее принцип заключается в освобождении капитально ремонтируемого здания путем заселения расположенного рядом и ранее отремонтированного. После завершения работ в отселенном доме его заселяют жильцами из соседнего, намеченного к реконструкции. Этот процессе идет последовательно вплоть до полного завершения всех работ на территорий.

Проектные разработки нацеливают на создание наделенной индивидуальными чертами жилой среды. Наряду с другими факторами в первую очередь учитывают потребности незанятой категории горожан: пенсионеров, домохозяек и детей. К ним примыкают инвалиды, которые могут участвовать в общественной жизни только при условии выполнения целого ряда мероприятий планировочного характера, направленных на облегчение передвижения и удобство пользования средой обитания.

Поэтому в зарубежной, а теперь и отечественной практике прослеживается тенденция смещения акцентов досуга в сторону организации мелких квартальных или микрорайонных «клубов по интересам» с множеством небольших кружков и секций. Эти клубы, часто совмещенные с кафе или барами, более полно отвечают потребностям жителей в общении, способствуют активной деятельности пенсионеров, их сплочению и повышению культурного уровня. Как показала практика, клубы привлекают людей к участию в коммунальных и общественных процессах жилого образования.