Использование земельных участков для кооперативного жилищного и гаражного строительства

Земельные участки ранее предоставлялись кооперативам как юридическим лицам только в пользование. Жилищным кооперативам, созданным путем объединения жителей возведенных жилых домов, земельные участки предоставлялись в постоянное пользование для обслуживания и эксплуатации кооперативных домостроений.

Действующий земельный закон не предусматривает предоставления земельных участков в постоянное пользование указанным юридическим лицам. Им земельные участки передаются в собственность или предоставляются во временное пользование на условиях аренды.

Так, согласно ст. 41 Земельного кодекса жилищно-строительным (жилищным) и гаражно-строительным кооперативам по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления земельные участки для жилищного и гаражного строительства передаются бесплатно в собственность или предоставляются в аренду в размере, установленном в соответствии с утвержденной градостроительной документацией. Кроме того, эти кооперативы могут приобретать земельные участки в собственность на основании гражданско-правовых соглашений.

Более сложным является вопрос о природе права собственности на земельные участки, передаваемые жилищным, жилищно- и гаражно-строительным кооперативам. По решению органов исполнительной власти или местного самоуправления жилищным, жилищно- и гаражно-строительным кооперативам, созданным после введения нового Земельного кодекса в действие, земельные участки из состава земель жилой и общественной застройки передаются в собственность либо предоставляются в аренду. Сравнение приведенной нормы земельного закона с другими земельно-правовыми нормами приводит к выводу о том, что передача земельных участков государственной или коммунальной собственности вновь созданным кооперативам для застройки может осуществляться на праве собственности только в порядке отвода. А согласно требованиям ч. 3 ст. 124 Земельного кодекса предоставление земельных участков под застройку на арендных условиях может осуществляться как по договору аренды земли, например, для создания кратковременной автостоянки, так и на основании проектов их отвода, например, для возведения кооперативом долговременного гаражного строения на землях жилой и общественной застройки, находящихся в запасе. Соответственно арендное землепользование в таких случаях может быть краткосрочным и долгосрочным.

Кооперативы же, созданные до введения в действие нового Земельного кодекса, в соответствии с требованиями п. 6 Переходных положений обязаны до 1 января 2008 г. переоформить ранее возникшее у них право постоянного землепользования на право собственности или право аренды (Однако это положение п.6 Переходных положений ЗКУ утратило силу в связи с решением Конституционного Суда Украины 22.09.2005).

Земельный закон предоставляет жилищным, жилищно- и гаражно-строительным кооперативам право приобретать земельные участки на праве собственности по гражданско-правовым соглашениям. Наиболее распространенной гражданско-правовой сделкой приобретения кооперативами земли в собственность является договор купли-продажи государственных или коммунальных земель, включая приобретение земельных участков на земельных торгах. Это не исключает возможности их приобретения кооперативами по договору дарения и другим гражданско-правовым основаниям. На основании таких сделок жилищно-и гаражно-строительные кооперативы могут приобретать земельные участки, находящиеся в частной собственности.

Важное положение земельного законодательства сводится к требованию использования как переданных и предоставленных, так и приобретенных земель по их целевому назначению. Целевым назначением использования участков жилищными, жилищно- и гаражно-строительными кооперативами является осуществление жилищного и гаражного строительства и эксплуатация возведенных объектов. Их застройка регулируется нормами и правилами градостроительного законодательства, а последующая эксплуатация возведенных жилых строений и гаражных сооружений осуществляется с соблюдением правового режима использования земель жилой и общественной застройки.