Сравнительный подход к оценке потенциала предприятия

Сравнительный подход базируется на информации о недавних рыночных соглашениях с аналогичными объектами и ее использовании в качестве базы определения стоимости объекта оценки. В основе методов данной группы лежит постулат о том, что субъекты рыночных отношения заключают соглашения по аналогии с заставленными традициями или прошлым опытом. К сожалению, абсолютных аналогов отдельных элементов потенциала не существует, поэтому нужно использовать разные механизмы корректирования стоимости аналога. Общую логику расчетов за данным подходом можно представить формулой:

,

где ki — корректирующий коэффициент по этому параметру объекта; n — количество определенных параметров расхождения, которые используются по сравнению. Как видно из приведенной формулы, объективным необходимым условием использования методов этой группы есть наличие развитого рынка объекта оценки и существование на нем объектов-аналогов.

89. Затратный подход к оценке кадрового потенциала предприятия.

Методы затратной концепции предусматривают ресурсную оценку всех составных элементов целостного земельно-имущественного и социально-организационного комплекса предприятия, на основе учета всех расходов необходимых для его воспроизведения (замещения) на конкретную дату в функционирующем состоянии. В наиболее общем виде логику методов затратного подхода можно изобразить следующей формулой: Затраты на создание объекта + Прибыль продавца – Сумма накопленного износа. Наиболее специфическим элементом затратных методов оценки потенциала есть разновидности смет, которые составляются с целью определения полных расходов для того или другого компонента земельно-имущественной и социально-организационной системы предприятия. Традиционно выделяют три уровня смет: локальные сметы (фиксируют полные расходы во исполнение отдельных работ); объектные сметы (аккумулируют информации локальных смет в разрезе целостных объектов) и сведенные сметы (отчеты относительно суммы полных расходов на создание). Для составления смет всех уровней используют такие методы определения расходов 1. Ресурсный метод - расчет отдельных элементов сметы путем учета расходов в текущих или прогнозных ценах и тарифах; 2. Ресурсно-Индексный метод - Индексы стоимости представляют собой отношение текущих (прогнозных) стоимостных характеристик объекту к базовым аналогам-ресурсов. 3. Базисно-Индексный ме тод - предусматривает перерасчет расходов 4., Базисно-Компенсационный метод - базируется на учете отдельных элементов смете и определении дополнительных расходов на компенсацию их изменений под влиянием ценовых факторов. И пр.

90. Комплексный подход к определению конкурентоспособности.

Конкурентоспособность товара – это комплексная сравнительная характеристика, которая отображает степень преимущества совокупности показателей оценки возможностей предприятия, которые определяют его успех на определенном рынке за определенный промежуток времени по отношению к совокупности аналогичных показателей предприятий-конкурентов. Конкурентоспособность не является имманентным качеством предприятия (т.е. его внутренним, естественным качеством). Она может быть выявлена и оцененная только при наличии конкурентов (реальных или потенциальных).

Уровень конкурентоспособности потенциала предприятия зависит от уровня конкурентоспособности его составных элементов, в первую очередь - продукции, а также определяется конкурентоспособностью области и страны. В зависимости от глобализации целей исследования выделяют следующие уровни конкурентоспособности потенциала предприятия: мировое лидерство, мировой стандарт, народнохозяйственное лидерство, народнохозяйственный стандарт, отраслевое лидерство, отраслевой стандарт, предельный уровень. Если предприятие находится ниже предельного уровня, то его потенциал считается совсем не конкурентоспособным.

91. Метод CAMP.

Существуют следующие методы определения ставки дисконтирования.

1. Модель оценки капитальных активов (Capital Assets Pricing Model — CAMP). Это теоретическая модель, разработанная для объяснения динамики курсов ценных бумаг и обеспечения механизма, посредством которого инвесторы могли бы оценивать влияние инвестиций в предполагаемые ценные бумаги на риск и доходность их портфеля. Эта модель может быть использована для понимания альтернативы «риск-доходность» и применительно к бизнесу. Согласно модели требуемая норма доходности (ставка дисконтирования) для любого вида инвестиций зависит от риска, связанного с этими вложениями. Ставка дисконтирования (ставка доходности) собственного капитала (Re) рассчитывается по формуле:

R_e = R_f + β (R_m — R_f),

где R_f — безрисковая ставка дохода;

β — коэффициент, определяющий изменение цены на акции компании по сравнению с изменением цен на акции по всем компаниям данного сегмента рынка;

(R_m — R_f) — премия за рыночный риск;

R_m — среднерыночные ставки доходности на фондовом рынке.

92. Метод WACC.

Укрупненный метод расчета ставки дисконтирования. Наиболее часто при инвестиционных расчетах ставка дисконтирования определяется как средневзвешенная стоимость капитала (weighted average cost of capital -- WACC), которая учитывает стоимость собственного (акционерного) капитала и стоимость заемных средств. Это наиболее объективный метод определения ставки дисконтирования. При этом для определения стоимости собственного капитала применяется модель оценки долгосрочных активов (capital assets pricing model -- CAPM). Определение ставки дисконтирования для всего инвестированного связан с вычислением текущей стоимости так называемого «бездолгового» денежного потока, часто используемого инвесторами, анализирующими величину генерируемого компанией денежного потока. Для его вычисления применяют величину стоимости капитала, используемого компанией для финансирования своей деятельности. Поскольку в таком финансировании участвуют как собственные, так и заемные средства, то в качестве величины «общей» стоимости капитала выступает средневзвешенная стоимость капитала (Weighted Average Cost of Capital-- WACC). Вычисляется средневзвешенная стоимость капитала по хорошо известной формуле: WACC= R_e(E/V) + R_d(D/V)(1 — t_c),

где R_e — ставка доходости собственного (акционерного) капитала, рассчитанная, как правило, с использованием модели САРМ;

E — рыночная стоимость собственного капитала (акционерного капитала). Рассчитывается как произведение общего количества обыкновенных акций компании и цены одной акции;

D — рыночная стоимость заемного капитала. На практике часто определяется по бухгалтерской отчетности как сумма займов компании. Если эти данные получить невозможно, то используется доступная информация о соотношении собственного и заемного капиталов аналогичных компаний;

V = E + D — суммарная рыночная стоимость займов компании и ее акционерного капитала;

R_d — ставка доходности заемного капитала компании (затраты на привлечение заемного капитала). В качестве таких затрат рассматриваются проценты по банковским кредитам и корпоративным облигациям компании. При этом стоимость заемного капитала корректируется с учетом ставки налога на прибыль. Смысл корректировки заключается в том, что проценты по обслуживанию кредитов и займов относятся на себестоимость продукции, уменьшая тем самым налоговую базу по налогу на прибыль;

t_c — ставка налога на прибыль.

Понятно, что доходность нового инвестиционного проекта должна быть выше, чем величина WACС, иначе его нет смысла реализовывать, поскольку он понизит общую стоимость компании. Поэтому логично выглядит использование WACC в качестве ставки дисконта.Две основные проблемы, возникающие при использовании WACC в качестве ставки дисконта, связаны с тем, что WACC отражает текущую стоимость совокупности источников, используемых для финансирования обычных для данной компании капиталовложений и при выходе за рамки обычной для организации деятельности инвестиции подвергаются совершенно иным рискам, чем «нормальные», в связи с чем WACC не может использоваться в качестве требуемой нормы доходности, так как не учитывает различие в рисках разных инвестиции.

93. Кумулятивный метод.

Метод кумулятивного построения. По методу кумулятивного построения величина ставки дисконтирования определяется как сумма безрисковой ставки и надбавок на риск. В общем случае формулу для расчета будущей ставки дисконтирования можно записать следующим образом:

- базовая («безрисковая») ставка;

- премия за страновой риск;

- премия за отраслевой риск;

- премия за риск некачественного корпоративного управления;

- премия за неликвидность акций.

Безрисковая ставка была рассмотрена ранее при описании первого метода.

Страновой риск представляет собой риск неадекватного поведения официальных властей по отношению к бизнесу, работающему в рассматриваемой стране. Чем более предсказуемо отношение государства к бизнесу, чем больше проводимая государством политика способствует развитию предприятий, тем меньше риски ведения бизнеса в такой стране и, как следствие, меньше требуемая доходность.Страновой риск можно измерить и выразить в дополнительной доходности, которую будут требовать инвесторы при осуществлении инвестиций в акции или облигации предприятий, работающих в рассматриваемой стране.Для того, чтобы понять, какова та дополнительная доходность, которую сейчас требуют инвесторы, чтобы компенсировать страновой риск, достаточно сравнить доходности государственных и корпоративных облигаций. При этом для увеличения точности вычислений, сравниваемые облигации должны обладать примерно одинаковым уровнем ликвидности, кредитного качества и дюрацией. Таким образом, разница в доходности корзины корпоративных и государственных облигаций будет обусловлена только наличием странового риска для инвесторов, вкладывающих средства в корпоративные облигации (для государственных облигаций понятие странового риска не применимо).

Полученная разница в доходностях показывает величину странового риска для владельцев долговых инструментов. Для преобразования данного показателя при работе с акциями вычисленная величина странового риска умножается на поправочный коэффициент, определяемый экспертным образом.

Премия за отраслевой риск. Эта составляющая ставки дисконтировании носит наднациональный характер (т. е. не зависит от страны, в которой ведется бизнес) и определяется исключительно внутренней особенностью отраслей — волатильностью их денежных потоков. Например, волатильность потоков в розничной торговли и добыче нефти будет совершенно неодинакова.

Наиболее полно отношение инвесторов к сравнительной мере риска отраслей выражено на развитых фондовых рынках. Именно они и являются источником вычисления отраслевых премий. По каждой интересующей отрасли определяется совокупность исследуемых компаний, по которым вычисляется среднеотраслевая ставка дисконтирования. В результате получается ранжирование отраслей по средней ставке дисконтирования.

Окончательно ставку дисконта, используемую в расчетах, можно определять как средневзвешенное значение результатов, полученных при ее расчете кумулятивным методом и по модели оценки капитальных активов. При присвоении результатам весовых коэффициентов учитывались индивидуальные особенности, качество используемой информации и уровень субъективности каждого из применяемых методов определения ставки дисконта.

94. Динамический подход к определению конкурентоспособности.

Динамический подход. Конкурентоспособность – инструмент, а не цель сама в

себе. Поэтому ее следует считать не статичным понятием, которое просто дает

картину состояния экономики, но динамичным. Конкурентоспособность следует

воспринимать как инструмент, помогающий достижению цели, т.е. общего

повышения благосостояния. В этом смысле, прогнозирование и моделирование

нельзя исключать из анализа конкурентоспособности. Чтобы стать эффективным

инструментом экономической политики, изучение конкурентоспособности должно

в возможно большей степени интегрировать временное измерение.

Эти предпосылки дают нам основание предложить использование и анализ следующих

критериев в рамках комплексного анализа конкурентоспособности России:

1. Ценовая конкурентоспособность. Она сочетает в себе два аспекта: уровень

валютного курса и стоимость рабочей силы. Это – традиционные факторы,

определяющие конкурентоспособность экономики, которые до сих пор считаются

многими исследователями единственными. Это действительно центральная тема,

особенно в России, поскольку здесь политика валютного курса до сих пор является

основным инструментом экономической политики. Однако не следует забывать,

что это не единственное измерение конкурентоспособности, по крайней мере, по

двум причинам. Во-первых, экономическая теория показала, что она может

использоваться в течение короткого периода для исправления временных

искажений или получения временных выгод, однако не может быть инструментом

экономической политики в долгосрочной перспективе. Во-вторых, она может

привести к сосредоточению на макроэкономических инструментах и

пренебрежению структурными реформами, необходимыми, чтобы гарантировать

устойчивое развитие в долгосрочной перспективе. Так или иначе, ценовая

конкурентоспособность является ключевым измерением общей

конкурентоспособности экономики, особенно в периоды догоняющего развития;

2. Производительность. Вслед за знаменитой статьей Пола Кругмана, многие

экономисты вообще перестали считать конкурентоспособность экономическим

термином, и считают производительность единственной заслуживающей внимания

экономической концепцией. Иногда к ним присоединяются политики и аналитики,

которые склонны смешивать два понятия. Например, дискуссия о

конкурентоспособности в Европейском Союзе обязана своим возникновением

наблюдению за эволюцией кривых производительности в ЕС по сравнению с США

и Японией. Собственно говоря, производительность имеет принципиальное

значение, поскольку непосредственно определяет уровень роста. Она также

является комплексным понятием, дающим полную информацию о состоянии

экономики и ее возможностях для устойчивого роста. Это помогает ввести

элементы экономической теории в толкование гораздо более расплывчатого

понятия конкурентоспособности. Поэтому она является необходимым, если не

уникальным измерением настоящей проблемы;

3. Знание. Едва ли есть хоть одно недавнее исследование, которое бы не связывало

конкуренцию прежде всего с развитием знаний, преимущественно по двум

причинам. Потенциал для инноваций, эффективного и быстрого распространения

знаний, развития инновационных технологий сегодня считается необходимой

предпосылкой устойчивого роста. Наряду с мощными финансовыми рынками и

обоснованной макроэкономической политикой, создание этих институтов,

характеризующих основанную на знаниях экономику, является фундаментальным

аспектом конкурентоспособности экономики. В действительности, в последнее

возникла целая новая волна литературы, посвященной этой теме, которая помогает

прояснить эту концепцию и ее важность для национальной экономики. Здесь

можно развивать исследования в двух различных сферах: потенциала для

инноваций и развития высоких технологий (кодифицированное знание) и

эффективность системы распространения информации, опыта и практики,

соответствующей развитой, основанной на знаниях экономике (неформальное

знание);

4. Привлекательность. Это понятие обычно относят к возможностям по

привлечению прямых иностранных инвестиций (ПИИ). ПИИ на самом деле

являются одним из ключевых факторов, способствующих устойчивому росту и

диверсификации экономики. Это касается стран с развивающейся экономикой,

которым остро необходима передача технологий, чтобы догнать ведущие

экономики мира. В то же время, они нужны и наиболее развитым странам, для

которых ПИИ являются ключевым фактором содействия росту экономики и

увеличению занятости. На самом деле, конкурентоспособная страна должна быть

привлекательной не только для ПИИ, но и для любого вида инвестиций, которые

способствуют росту экономики и повышению благосостояния. Поэтому

привлекательность должна быть обращена к внутренним инвесторам, а не только

их иностранным аналогам. Это, безусловно, связано с благоприятным уровнем

налогообложения, однако этот фактор – далеко не единственный.

Привлекательность также зависит от того, насколько эффективно правовая система

защищает права инвесторов, качества транспортной и телекоммуникационной

инфраструктуры, эффективности финансовой системы, качества и наличия рабочей

силы, существования кластеров и сетей и многих других аспектов;

5. Образование, здравоохранение и социальное единство. Здесь мы видим одно из

основных различий между стандартным и европейским подходами к

конкурентоспособности. Первый рассматривает социальную, образовательную и

культурную политику как имеющие значение для конкурентоспособности

экономики, только если они непосредственно влияют на условия работы

предприятий. Второй считает их полноправной частью любой стратегии

повышения конкурентоспособности, во-первых, потому что они создают мощные

внешние эффекты и, во-вторых, потому страна должна не только быть

конкурентоспособной, но и сделать своим ключевым приоритетом поддержание

социального единства. Поэтому, изучение ситуации в образовательной системе и

социальной сфере в целом так же важно, как и изучение предпринимательской

среды;

Стадия развития. При установлении уровня конкурентоспособности страны

фундаментальное значение имеет стадия ее развития. Это в особенности

применимо к России, которая плохо вписывается в рамки любой заранее

определенной классификации. В некоторых секторах российская экономика

конкурирует с наиболее развитыми странами, а в других даже близко не может

конкурировать на международном уровне. Иногда даже различают между

«внутренней» и «внешней» конкурентоспособностью России. В основе этого лежит

идея, что многочисленные несовершенства рыночной среды привели к ситуации,

когда местные производители могут быть конкурентоспособными на местном

рынке, но не могут конкурировать на международном. Еще одно разделение

существует на уровне экономических агентов. Российская экономика в целом

плохо поддается оценке, поскольку в ней существуют гигантские различия между

секторами, между отраслями в рамках секторов и даже между фирмами внутри

отдельных отраслей. Структура производства, будь то в секторе промышленности,

сельского хозяйства или услуг, все еще переживает процесс реструктуризации. В

России нет смысла проводить глобальные исследования конкурентоспособности.

Напротив, это приводит нас к выбору скорее качественного и

микроэкономического подхода.

7. Территориальное измерение. Детерминантами глобальной конкуренции являются

не только сами продукты, но способность создать гибкость, инновационность, и, в

целом, среду, необходимую для поощрения конкуренции. Такая среда создается

обычно на региональном уровне. Международная практика показывает, что

глобальные конкурентные битвы все чаще выигрываются или проигрываются на

уровне регионов. По этой причине регионы более не являются пассивными

игроками, слепо подчиняющимися решениям национального центра или

колебаниям глобальной экономики. Поэтому территориальное измерение стало

ключевым для глобальной проблемы конкурентоспособности.

95. Системный подход к определению конкурентоспособности.

Комплексные методы. Оценка конкурентоспособности предприятия в рамках подобных методов ведется на основании выделения текущей и потенциальной конкурентоспособности предприятия. В большинстве случаев текущая конкурентоспособность определяется на основании оценки конкурентоспособности продукции предприятия, потенциальная - по аналогии с методами, основанными на теории эффективной конкуренции.

Одним из наиболее эффективных подходов, охватывающих максимально большой спектр факторов, которые непосредственно влияют на функционирование того или иного хозяйственного субъекта, является системный, согласно которому система состоит из двух составляющих: внешнего окружения и внутренней структуры.

Системный анализ - анализ на основе всестороннего изучения ее свойств с применением научных подходов для выявления слабых и сильных сторон системы, ее возможностей и угроз, формирования стратегии функционирования развития.

Структура системы - совокупность компонентов системы, находящихся в определенной упорядоченности и сочетающих локальные цели для наилучшего достижения главной (глобальной) цели системы. Количество компонентов системы и их связей должно быть минимальным, но достаточным для выполнения главной цели системы.

Комплексный подход к оцениванию конкурентоспособности предприятия реализуется при помощи метода интегральной оценки, содержащей два элемента: критерий, характеризующий степень удовлетворения потребностей потребителя, и критерий эффективности производства [8]. Преимуществом этого метода является простота расчета и возможность однозначной интерпретации результатов, а основной недостаток заключается в неполной характеристике деятельности предприятия.

96. Метод В. Алавердяна для оценки кадрового потенциала предприятия.

В.В. Аллавердян в своей работе определяет под кадровым потенциалом организации «совокупную оценочную стоимость всех работников предприятия».

По его методике оценочная стоимость складывается из суммирования показателей по каждому отдельному работнику, на основе умножения среднерыночного уровня заработной платы по должности (имеется ввиду именно среднерыночная, а не фактическая), на коэффициент, указывающий уровень знаний, умения и навыки конкретного работника, и путем прибавления затрат кадрового агентства, занимающегося поиском данного работника (если запланированы такого рода услуга). Как и в предыдущей методике, остается неясным вопрос о трактовке результата и его использовании в практической деятельности.

97. Метод сметного расчета.

Метод сметного расчета предполагает составление сметной документации на строительство объекта недвижимости с указанием перечня строительно - монтажных работ и затрат по каждому виду работ на заработную плату, материалы, электроэнергию, инструменты, специальное оснащение и т.д., которые должны быть приведены к базисному уровня цен с последующей индексацией на уровень цен на дату оценки. Это трудоемкий метод, но он может быть значительно облегчен, если есть первоначальная сметная документация на строительство оцениваемого объекта или полного аналога. Если такая документация отсутствует, эксперт-оценщик может обратиться к услугам сметной организации, которая разработает новую смету для объекта оценки с использованием единых норм и расценок, индексов цен на строительно-монтажные работы, строительных нормативов и правил и другой необходимой документации.

Для расчета восстановительной стоимости недвижимости методом удельных затрат на единицу площади или объема разрабатываются нормативы расходов на строительные работы (на 1 м2 площади или 1 м3 объема здания), которые затем следует умножить на общую площадь или объем объекта оценки. Норматив удельных затрат определяется на основе справочных данных о затратах на строительство аналогичных объектов.

Для новых зданий и сооружений с непродолжительным сроком построения выходные данные берутся непосредственно из сметы, поскольку они соответствуют рыночным ценам на день оценки, или имеют небольшое отклонение. В этих случаях нужно учитывать не только расходы, но и прибыль подрядной организации. Расчет прибыли застройщика должен опираться на рыночные данные. Получение достоверной информации в настоящее время вызывает определенные затруднения, поскольку представляет собой коммерческую тайну, если речь идет о конкретном предприятии. На государственном уровне данная проблема оценочной деятельности может решаться очень легко, если будет достигнуто согласие между налоговыми, статистическими и оценочными учреждениями по обобщенных данных для открытой публикации. При отсутствии рыночных данных по доходности обычно принимают значения в интервале 25-35% рентабельности к себестоимости, в соответствии с уровнем активности рынка инвестиций.

Существуют методики расчета прибыли застройщика, основанные на равной выгодности альтернативных проектов, имеющих одинаковые уровень риска и продолжительность строительства [131]:

(433)

где П _с - прибыль застройщика, как доля от восстановительной стоимости объекта оценки;

- Доля авансового платежа в общей сумме платежей;

n - число лет (период) строительства;

уа - годовая норма отдачи на вложенный капитал.

Методика рассчитана на оценку объектов с небольшим сроком строительства, поэтому норма отдачи может приниматься неизменной.

Период строительства (я) определяется по действующим на период оценки нормами и правилами строительства.

Соотношение С0 принимается с учетом оптимального распределения капиталовложений во времени строительства, по которым основная сумма вкладывается позже. Годовая норма отдачи (уа) устанавливается согласно расчетному коэффициенту капитализации для аналогичных объектов, учитывающий типичные риски инвестирования для отдельных оценочных зон. Срок возврата капитала определяется любым из общепринятых методов (например, по схеме прямолинейного возврата - методом Ринга).

Если расчет производится по затратным подходом поэлементным методом (метод разделения на компоненты), то так же как для сравнительного подхода здания (сооружения) разбиваются на отдельные важные составляющие, которые могут иметь существенные различия по условиям строительства: фундамент, стены и перегородки, перекрытия, кровля, пол, проемы, отделочные работы, инженерное оборудование и др. Но дальше оценщиком собираются данные о расходах на 1 м3, 1 м2, 1 погонный метр, 1 нормо-час за каждым элементом. Затем суммированием затрат по элементам рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости.

Оценка совокупного износа зданий и сооружений выполняется с учетом их физического, функционального, технологического и экономического старения.

98. Метод удельных затрат на единицу площади, объема

Сущность поэлементного метода заключается в том, что здания разбиваются на отдельные компоненты: фундамент, стены и перегородки, перекрытия, крыша, полы, отделочные работы, инженерное оборудование и др. Оценщиком собираются данные затрат на 1 м, 1 м, 1 погонный метр, 1 нормо-часов по каждому элементу. Затем суммированием поелементних расходов рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости.

При определении стоимости зданий и сооружений необходимо учитывать совокупный износ объектов. В оценочной деятельности под совокупным износом понимают потери стоимости объекта, вызванные физическими разрушениями, функциональным устареванием и различными внешними факторами. При затратном подходе износ используется для учета различий в характеристиках нового и оцениваемого объекта недвижимости.

Физический износ - потеря стоимости объекта недвижимости, что отражает изменение его физических свойств со временем под воздействием эксплуатационных и природных факторов, которые вызывают сокращение срока эксплуатации и полезности объекта.

99. Метод «срока жизни» при определении износа.

Для определения величины совокупного износа в оценочной практике используют следующие методы:

- метод " срока";

- метод разбивки.

Сущность метода " срока" заключается в предположении, что потери стоимости объекта за счет физических разрушения, функционального устаревания и различных внешних факторов пропорциональны его возрасту. В связи с этим в оценочной практике принято выделять:

- срок физической жизни объекта (Тфж) - период времени, в течение которого объект реально существует (от даты ввода в эксплуатацию и до момента его разрушения);

- срок экономической жизни объекта (Тоже) - период времени, в течение которого объект собственности добавляет стоимость к совокупной стоимости имущества, учитывая и получения прибыли от его использования (от даты ввода в эксплуатацию и до того момента, когда улучшения перестают добавлять стоимость к совокупной стоимости имущества);

- эффективный возраст объекта (Вэф) - возраст " на сколько лет выглядит объект собственности" с учетом его технического состояния, внешнего вида, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость;

- срок экономической жизни, что остался, (Тоже) - период времени от даты оценки до конца экономической жизни, то есть до даты, когда вклад объекта в совокупную стоимость равна нулю в результате старения).

С учетом перечисленных периодов в процессе эксплуатации объекта недвижимости процент совокупного износа в стоимости воспроизводства (СЗ %) рассчитывается по формуле:

100. Метод разбивки при определении износа.

Метод разбивки при определении коэффициента совокупного износа (К) предусматривает расчеты отдельных частных коэффициентов по всем видам износа: физического (К ^), функционального (К. внешнего (/ С ^). Коэффициент совокупного износа (пригодности) определяется как произведение соответствующих коэффициентов физического, функционального и экономического износа, имеющиеся у объекта оценки:

(4.35)

Согласно приведенному алгоритму, стопроцентный износ по любым его видом означает полный совокупный износ независимо от того - является ли он устранимый или нет. Вообще, по предоставленным в стандарте определениями видов износа, метод разбиения предоставляет очень приблизительные результаты.

Стандарт предусматривает следующие оценочные процедуры: " величина физического износа рассчитывается по каждому конструктивному элементу отдельно или путем обобщенной оценки исходя из фактического физического (технического) состояния земельных улучшений в целом на дату оценки. Физический износ может определяться путем расчета необходимых затрат на устранение (создание, замену) признаков физического износа, величина функционального износа рассчитывается исходя из имеющихся признаков несоответствия потребительских характеристик объекта оценки современным требованиям относительно подобного недвижимого имущества на рынке (отсутствия определенных потребительских характеристик или наличия избыточных потребительских качеств земельных улучшений) ". Характерно, что рекомендуется устранение не самого износа, а его признаков.