Оценка стоимости

1.1. Полезность - это способность объекта собственности удовлетворять потребность владельца в данном месте и в течение данного периода времени.

1.2. Замещение - максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой приобретенного объекта с эквивалентной полезностью.

Принцип замещения дает возможность установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества.

1.3. Ожидание - это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.

2. ПРИНЦИПЫ, СВЯЗАННЫЕ С ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ ИМУЩЕСТВА:

2.1. Факторы производства: Доходность предприятия определяется действием 4 факторов производства. Чистый доход – это результат действия этих факторов, и поэтому на основе оценки дохода определяется стоимость всей системы.(нужно знать долю каждого фактора в формирование дохода всей системы)

2.2. Остаточная продуктивность: - определяется как чистый доход, отнесенный к земле, после оплаты расходов на труд, капитал и управление.

Предприятие будет оценено выше, если земельный участок способен обеспечивать более высокий доход или минимизировать затраты.

2.3.Вклад: - это сумма прироста стоимости объекта в результате внесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам этот фактор.

2.4 Предельной доходность: По мере добавления ресурсов к основным факторам пр-ва ЧП имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат до определенного момента, после которого общая отдача растет замедленными темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше затрат на добавленные ресурсы.

2.5. Принцип сбалансированности (пропорциональности): Нужен экономический баланс между факторами производства.

3. ПРИНЦИПЫ, СВЯЗАННЫЕ С РЫНОЧНОЙ СРЕДОЙ:

3.1. спрос и предложение: Стоимость объекта определяется соотношением спроса и предложения на данном рынке.

3.2. Конкуренция:

3.3. Принцип изменений: - стоимость объектов собственности, как правило, не остается постоянной, она меняется с течением времени. Оценка должна содержать указание на дату ее проведения.

4. ПРИНЦИП НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ - синтез перечисленных трех групп принципов, все принципы оценки стоимости предприятия взаимосвязаны. Степень значимости каждого принципа определяется конкретной ситуацией.

3. Стандартизация и регулирование оценочной деятельности.

Стандарты оценочной деятельности (далее ОД) подразделяются на:

- федеральные стандарты оценки (на основе международ. стандартов);

- стандарты и правила ОД (разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков(далее СРО) и не могут противоречить Фед. закону «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральным стандартам оценки)

Регулирование ОД осуществляется:

- советом по ОД;

- нац. объединением СРО (разработка фед. стандартов оценки);

- СРО (разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности).

Контроль за деятельностью членов СРО осуществляется СРО.

Права оценщика:

- применять самостоятельно методы проведения оценки (по стандарту);

- требовать от заказчика доступа в полном объеме к нужной документации;

- запрашивать у 3-их лиц информацию, необходимую для проведения оценки, кроме гос. или ком. тайны;

- привлекать при необходимости на договорной основе иных оценщиков либо др. специалистов;

- отказаться от проведения оценки в случаях нарушения заказчиком: условия договора, не предоставлении информации и надлежащих условий работы;

- требовать возмещения расходов и вознаграждений.

Обязанности оценщика:

- быть членом одной из СРО;

- соблюдать: требования Фед. закона; правила деловой и проф. этики;

- обеспечивать сохранность документов;

- представлять заказчику информацию о членстве в СРО

- представлять СРО инфу о юр. лице заключившего трудовой договор в течение 10 дней с даты заключения;

-представлять ежеквартально инфу о подписанных им отчетах с указанием даты, порядкового номера, объекта оценки, вида стоимости;

- не разглашать информацию, полученную от заказчика кроме случаев предусмотренных законодательством РФ;

- хранить копии подписанных отчетов, документов и материалов в течение трех лет с даты составления отчета;

- по требованию заказчика предоставлять заверенную СРО выписку из реестра членов СРО, членом которой он является; страховой полис и документ об образовании;

Проф. обучение оценщиков осуществляется гос. или частными учебными заведениями, имеющих право осуществлять такое обучение в соответствии с законодательством РФ.

4. Саморегулируемые организации оценщиков.

Саморегулируемая организация оценщиков (СРО) – неком. орг-ция, созданная в целях регулирования оценочной деятельности (ОД) и контроля за деятельностью своих членов в части соблюдения ими требований законодательства РФ в области ОД, стандартов и правил ОД, правил деловой и проф. этики, включенная в единый гос. реестр СРО и объединяющая на условиях членства оценщиков.

Статус СРО приобретается с даты ее включения в единый госреестр СРО.

Основания для включения организации в единый госреестр СРО:

- объединение в качестве членов больше 300 физ. лиц-субъектов ОД;

- наличие: компенсационного фонда, формируемый взносами ее членов; органа управления, специализированных органов и структурных подразделений; утвержденных стандартов и правил ОД; официального сайта.

Функции СРО:

- разработка и утверждение стандартов и правил ОД;

- правил деловой и проф. этики;

- правил и условий приема в члены СРО;

- представление интересов своих членов;

- прием в члены и исключение из членов СРО;

- контроль за ОД своих членов

- ведение реестра членов СРО и предоставление инфы заинтересованным лицам;

- организация информ. и методического обеспечения своих членов;

- осуществление экспертизы отчетов.

Основные права саморегулируемой организации оценщиков:

- представлять интересы своих членов в органах гос. власти, также в международных проф. организациях оценщиков;

- оспаривать в суде акты органов гос. власти и действия (бездействие) этих органов, нарушающие права и законные интересы всех или части членов СРО.

Основные обязанности СРО:

- соблюдать требования оценочного законодательства РФ;

- формировать компенсац. фонд для обеспечения ответственности;

- осуществлять контроль членами, при необходимости применять меры дисциплинарного воздействия

- отказать в принятии в члены СРО (если не законно)

- исключать из членов СРО за нарушения;

- вести реестр членов СРО предоставлять информацию заинтересованным лицам;

- организовывать проведение проф. переподготовки оценщиков;

- формировать экспертный совет СРО;

- представлять в фед. орган сведения о изменении в реестре членов СРО;

- рассматривать жалобы на членов СРО;

- хранить все документы 5 лет.

Обязательными условиями членства:

наличие выс. образования и/или проф. переподготовки и отсутствие судимости.

Для вступления в члены СРО физическое лицо представляет:

документ об образовании и справку об отсутствии судимости.

Оценщик может быть членом только одной СРО.

5. Виды стоимости предприятия. Этапы оценки стоимости предприятия.

Рыночная стоимость предприятия - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было, платеж выражен в денежной форме.

Виды стоимости предприятия, отличные от рыночной стоимости:

- стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - продажа на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

- стоимость замещения - сумма существующих на дату проведения оценки, на создание объекта одинаковой полезности, с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений, с учетом износа объекта оценки;

- стоимость воспроизводства – это стоимость замещения, но с использованием абсолютно аналогичных материалов того объекта который нужно воспроизвести

- инвестиционная - исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

- стоимость для налогообложения - определяемая для исчисления налоговой базы в соответствии с положениями нормативных правовых актов;

- ликвидационная - стоимость если объект оценки должен быть отчужден в сроки меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

- утилизационная - равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

- специальная - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия.

ДВЕ ОСНОВНЫЕ ГРУППЫ СТОИМОСТИ:

1. Стоимость в обмене выражение меновой стоимости: способность объекта обмениваться на деньги или на другие товары или объекты.

2. Стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости: обусловлена полезностью объекта при определенном варианте его использования. (замещения, воспроизводства, инвестиционная, для целей налогообложения и др.)