Определение рыночной стоимости сравнительным подходом

Сравнительный подход основан на предположении, что осведомленный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность.

Необходимой предпосылкой для применения сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны и при проведении оценки применяются следующие методы:

§ Метод валовой ренты основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется мультипликатором валовой ренты (МВР). МВР – это отношение продажной цены объекта недвижимости к валовому доходу от сдачи ее в аренду за определенный период (месяц, квартал, год). Таким образом, зная цену продажи на рынке и валовой рентный доход для аналога объекта оценки, можно посчитать МВР. Однако данный метод не принимает во внимание коэффициент операционных расходов, как по оцениваемой собственности, так и по сопоставимым объектам.

§ Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.

Для расчета рыночной стоимости Объекта оценки сравнительным подходом в настоящем Отчете применяется метод сравнения продаж.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

§ Подбор объектов-аналогов, изучение их характеристик и цены продажи (покупки);

§ Определение поправок на качество и местоположение оцениваемого объекта и объектов-аналогов;

§ Оценка текущей стоимости объекта недвижимости.

Процесс расчетов сводится к тому, что в известные рыночные цены объектов-аналогов вносятся процентные корректировки, учитывающие качественные отличия объектов-аналогов и объекта оценки.

Если объект-аналог имеет относительно лучшую характеристику по оцениваемому параметру, в его рыночную цену вносится отрицательная поправка, если относительно худшую характеристику – положительная поправка.

Результатом является расчетная величина рыночной стоимости, максимально отражающая преимущества и недостатки объекта оценки по сравнению с сопоставимыми объектами.

Корректировка цен продаж сопоставимых помещений осуществляется по элементам сравнения (единица сравнения – 1 кв.м).

Основные характеристики элементов сравнения объектов-аналогов получены в ходе телефонных переговоров с представителями продавцов.

Таблица 5. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом