Несколько объектов имущества

Ограничений по количеству объектов, при продаже которых можно воспользоваться вычетом, Налоговый кодекс РФ не устанавливает.

Если налогоплательщик в течение года продал несколько объектов имущества, то у него может возникнуть вопрос: каким образом применять предельные размеры имущественного налогового вычета (1 000 000 и 250 000 руб.)? Распространяются ли допустимые размеры вычета на весь доход, полученный от продажи имущества соответствующей категории (жилая недвижимость и земельные участки или иное имущество), либо они используются отдельно в отношении каждого объекта?

Напомним, что к имуществу жилого назначения и земельным участкам, при продаже которых предоставляется вычет до 1 000 000 руб., относятся жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или земельные участки, а также доли в указанном имуществе. Иное имущество, предельный размер вычета по которому составляет 250 000 руб., - это любое имущество, которое не относится к категории жилой недвижимости (абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

При продаже недвижимости жилого назначения и земельных участков вычет предоставляется в отношении общей суммы дохода от продажи всего имущества, т.е. не пообъектно. В абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ прямо установлено, что вычет предоставляется в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, не превышающих в целом 1 000 000 руб.

Иными словами, сколько бы налогоплательщиком ни было продано квартир, жилых домов и земельных участков (долей в перечисленных объектах) в течение года, общий размер налогового вычета для него будет в пределах 1 000 000 руб.

Аналогичное мнение Минфин России высказал в Письмах от 16.08.2012 N 03-04-05/7-956, от 19.06.2012 N 03-04-05/9-744, от 25.04.2011 N 03-04-05/7-297, от 01.09.2010 N 03-04-05/9-515, от 11.06.2010 N 03-04-05/7-328.

Например, М.Е. Петухов в течение года продал две квартиры по цене 3 000 000 руб. каждая, а также деревенский дом с земельным участком на общую сумму 4 000 000 руб. Одна из квартир находилась в собственности М.Е. Петухова более трех лет, в связи с чем доход от ее продажи не облагается НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Что касается другого имущества, то оно находилось в собственности менее трех лет. Общая сумма дохода по этому имуществу составляет 7 000 000 руб. (3 000 000 руб. + 4 000 000 руб.). Однако имущественный вычет по такому имуществу составит всего 1 000 000 руб.

В отношении продажи иного имущества с 1 января 2010 г. вычет в размере 250 000 руб. также применяется к общей сумме дохода, полученной от продажи всех объектов. Ведь в норме прямо говорится, что вычет не может превышать в целом 250 000 руб. (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, пп. " а" п. 4 ст. 1 Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ, Письма Минфина России от 15.03.2011 N 03-04-05/9-133, от 18.06.2010 N 03-04-05/7-336).

Однако до 2010 г. в пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не было особой оговорки о том, следует ли применять вычет к доходам от продажи каждого объекта такого имущества или всего имущества в целом. Поэтому до 2010 г. существовали разные подходы к применению указанной нормы при продаже иного имущества.

Так, Минфин России считал, что вычет предоставлялся в размере, не превышающем установленного ограничения по каждому объекту иного имущества (Письма от 08.12.2009 N 03-04-05-01/888, от 23.03.2009 N 03-04-05-01/137, от 08.05.2008 N 03-04-05-01/156).

Например, В.С. Салуянов в 2009 г. продал три автомобиля общей стоимостью 900 000 руб. В связи с этим размер имущественного вычета исходя из его предельного размера в 2009 г. составил 375 000 руб. (125 000 руб. x 3).

Аналогичный вывод некоторые специалисты делали из Письма Минфина России от 19.06.2007 N 03-04-05-01/192 уже в отношении всех категорий имущества (в том числе жилья). Однако впоследствии Минфин России в Письмах от 26.12.2008 N 03-04-05-01/478 и от 17.12.2008 N 03-04-05-01/460 пояснил, что данное Письмо не распространяется на случаи продажи жилой недвижимости.

Но существовало и другое мнение, отличное от позиции Минфина России, по применению абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ в отношении вычета при продаже иного имущества (до 2010 г.). Так, согласно указанной норме вычет предоставлялся в суммах, полученных от продажи иного имущества, но не превышающих 125 000 руб.

Специалисты толковали данные положения следующим образом. Вычет предоставляется не по каждому объекту, а по полученным суммам, не превышающим 125 000 руб. То есть вычет предоставляется по общей сумме дохода. Помимо этого упоминание в норме о предоставлении вычета по жилой недвижимости и земельным участкам слов " в целом" необходимо, поскольку перед этим идет перечисление объектов, по которым вычет не превышает 1 000 000 руб. По иному имуществу перечисления объектов нет, в связи с чем упоминание о предоставлении вычета в общей сумме не нужно.

Заметим, что именно такой порядок предоставления вычета по иному имуществу был закреплен ранее в декларациях по НДФЛ, утвержденных Приказами Минфина России от 29.12.2007 N 162н и от 23.12.2005 N 153н. Так, из п. 2.1 листа Ж1 декларации, утвержденной Приказом Минфина России от 29.12.2007 N 162н, следовало, что вычет предоставлялся сразу по всем доходам от продажи иного имущества и не мог превышать 125 000 руб. или суммы полученного дохода.

Но уже в декларации по НДФЛ и Порядке ее заполнения, утвержденных Приказом Минфина России от 31.12.2008 N 153н, был закреплен совершенно иной порядок применения вычета. А именно тот, который соответствует разъяснениям Минфина России в рассмотренном выше Письме от 08.05.2008 N 03-04-05-01/156.

В частности, согласно п. 2.1 листа Ж1 указанной декларации сумма налогового вычета отражается с учетом ограничения в 125 000 руб. по каждому объекту продажи, но не более величины дохода, полученного от продажи каждого такого объекта.

В п. 17.3 Порядка заполнения декларации закреплено аналогичное правило: сумма налогового вычета не должна превышать 125 000 руб. по каждому объекту продажи и быть более величины дохода, полученного от продажи каждого такого объекта.

Безусловно, такая трактовка налогового законодательства финансовым ведомством была выгодна налогоплательщикам.